原告:李先生

　　被告:,某房地产开发商

　　案情简介: 2008年3月，李先生与被告某开发商签订认购书，认购某小区房屋一套，5000元/平方米，面积100平方米，总房款50万元。根据双方约定，李先生必须提前支付定金2万元，如果李先生不能按开发商通知的时间签订商品房销售合同，定金不退;但却没有约定开发商拒绝签订合同的责任。

　　签订认购书后，李先生按约定支付定金2万元，又分五次支付50%的房款25万元。2007年2月，李先生持认购书、收据，要求与开发商签订商品房销售合同，却被开发商一口拒绝。后查明，开发商已经以每平方米高于原价2500元的价格，即7500元/平方米价格将该房屋销售给第三人。开发商表示愿意退还李先生双倍定金和预付房款。

　　李先生不能接受开发商的条件，遂委托上海中夏旭波律师事务所罗军民律师向金山区人民法院起诉，要求开发商退还双倍定金4万元、剩余预付房款23万元、赔偿损失18万多元以及利息.

　　罗军民律师分析：

　　1、根据认购书约定，如果李先生拒绝签订商品房买卖合同，将丧失定金;虽然认购书没有约定开发商拒绝签订合同的责任，依据“定金罚则”和公平原则，开发商拒绝签订合同，应当支付双倍定金。

　　2、由于双方尚未签订商品房买卖合同，不能将李先生的预付款行为认定为履行合同行为，因此开发商无须承担违约责任。李先生提出18万多元损失是依据：认购书确立了双方签订商品房买卖合同的意向，李先生预付款的行为应当认定为基于对商品房买卖合同能够预期订立产生的信赖而实施的促使合同订立的准备行为，应当认定为“先合同行为”。根据《合同法》第四十二条之规定，开发商需要承担的是缔约过失责任，应赔偿李先生的信赖利益损失。

　　3、李先生的信赖利益损失应按李先生支付房款占总房款的比例计算。

　　金山区人民法院经两次开庭审理，最终采纳了罗律师的建议，判决开发商退还双倍定金、剩余房款、赔偿损失以及利息。

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本案承办人：上海—罗军民律师

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