代理:律师代理原告徐某起诉并提出代理意见
一、案情简介:
朱某(女)和夏某(男)为夫妻关系,1999年朱某单位为员工集资建房,该房座落在某新区的某县军干所院内的宿舍楼X单元X室(夫妻共有)。1999年11月朱某、夏某欲要出卖该房,于是和徐某签订《房屋买卖协议》一份,约定:朱某自愿将涉案房屋以10万元整卖给徐某;该房屋产权证明书、土地使用证书由朱某负责尽快办理,办证费用由朱某承担。因为徐某法律意识淡薄,未要求夏某在协议上签字。合同签订后,徐某依约向朱某、夏某支付了全额购房款,朱某、夏某也交付房屋给徐某居住至今,但因涉案房产属于集体集资建房当时无法办证,故直至2014年该房屋两证才办理齐全。但后来,朱某和夏某离婚,矛盾重重,朱某同意协助办理过户,但是夏某以交易时自己不知晓、协议无效为由拒绝为徐某办理过户手续。
二、代理原告提出的诉讼请求:
判令二被告协助原告办理房屋的过户手续,并承担办证费用。
三、律师提出的代理意见:
(一)《房屋买卖协议》合法有效,被告应依约履行办证及协助过户义务。
1、原、被告自愿协商达成《房屋买卖协议》是双方真实意思表示,协议不违反法律、法规强制性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力。而且1999年《房屋买卖协议》签订后,原告已支付房屋全款,并实际使用和管理至今,只是因为当时不能取得房屋权属证书而不能过户。
2、被告履行办证及协助过户义务的条件已经成就:涉案房产在2014年已取得房产权属证书,被告已取得处分权。原告在房屋权属证书下发后,要求被告办理房屋过户手续,理由正当。
(二)被告夏某对涉案房产的转让明知且默认,《房屋买卖协议》对其亦为有效协议。
1、根据该《房屋买卖协议》的证明人李某的证言,被告夏某对涉案房产的转让明知且默认,而且据朱某叙述,两被告持该转让款又另外购置新房,该共同购置新房的行为,也是夏某对朱某处分夫妻共同财产行为的追认。
2、朱某和夏某1991年结婚,朱某为购买单位集资建房向单位交纳3万元集资款,之后又经1998年单位36户员工集体上房事宜,1999年又将涉案房屋转让给原告徐某,并收取10万元购房款,上述事宜乃夫妻处理共同财产的重要行为,而且事实上原告亦已实际占有使用该房15年之久,作为夫妻的朱某、夏某对于家庭的重大事项多年毫不涉及,与常理相悖。在此情况之下,夏某15年间从未向徐某提出不予出售的主张,也表明夏某是默认朱某出售该房产的事实。
综上,虽然夏某未在《房屋买卖协议》上签字,但畜牧有理由相信朱某在出售该房产时,夏某是知情并认可的,根据《婚姻法司法解释一》第17条规定,从为了保护善意第三人的合法权益的角度,应认定该《房屋买卖协议》合法有效。
四、案件结果:
律师代理一方即原告,胜诉。