信托业和房地产业合作发展前景展望

在当今中国信托行业转型过程中，房地产业务越来越多的进入信托行业战略规划的视野。一方面，目前，信托业务已经并非信托公司的专利，由于中国银监会2号令给予银行业“理财”计划的政策突破口，中国证监会给与证券公司、基金公司“理财”权限，甚至允许适度突破资本市场。中国保监会也允许保险公司开设“投资连带险种”，因此，信托作为一种理财的方式，已经被广泛运用， “大信托”的概念日渐成为各类金融服务业界共识。

另一方面，宏观调控为信托公司业务拓展带来更多机会，信托业务与房地产结合将更加紧密。近期，随着“国六条”以及配套政策的出台，表明国家宏观调控将继续进行并维持较长一段时间，这势必延长资金回笼的速度和降低资金使用效率，增加了开发商的资金压力，加大了开发商项目开发的资金投入，增大了外部筹措资金难度。资金链紧张的趋势增加了房地产行业对银行贷款以外的融资渠道的资金需求，这为信托公司拓展业务带来了机会。

从目前来看，房地产信托融资是为房地产企业提供长期稳定资金的最佳渠道。房地产信托是信托公司管理的受托投资于房地产的资金，从而使得房地产信托资金不受信托公司本身规模的限制，同时由于我国居民投资渠道有限，房地产信托无论从交易制度和投资回报的设计上均较符合我国居民的投资要求，从而可以募集到源源不断的资金来满足房地产企业的需求。

目前，我国房地产企业传统的融资方式不外乎自有资金加银行贷款，自2002年以来，信托产品已经在房地产业的开发中显示出了强劲的发展势头，出现了自有资金加信托计划以及股权融资加银行贷款的融资方式，此外，还有自有资金加类房地产投资基金的融资方式。当然，当今中国还处于银行间接融资成本最低的时期，融资成本不高于6%，但是由于银行紧缩银根，信托计划方式就自然提高了融资的门槛，其融资成本约8%-15%，比银行贷款融资成本高，但抵押担保方式灵活。而股权融资加银行贷款的融资成本在15%-20%，成本更高，而且股权上的管理比较困难，成功率并不高；房地产投资基金方式在当前基本没有可操作性。因此，目前以自由资金加信托计划为最可行方案，而信托业与房地产业的合作成为各自生存发展的重要出路。

当然，信托业与房地产业的合作不仅局限在上述融资合作一个层面，由于双方互补性很强，从房地产业的资金瓶颈的信托解决出路上只是初露端倪。实际上，信托业对于房地产业所面临的诸多问题有着天然的“保护屏障”，甚至可以说，通过信托方式可以构建房地产业风险管理和危机处理的“防火墙”，并成为规范房地产市场秩序的重要工具。试举例如下：

1、在土地收储和招标、拍卖和挂牌出让方面。鉴于土地收购储备需要大量的资金，可以由政府土地储备中心委托信托公司发行集合资金信托计划，以募集资金收购储备土地，并通过招牌挂出让资金来兑现收益，或者由土地储备中心将特定片区的土地的拍卖收益权经过评估后委托给信托公司管理，使之成为信托财产，吸引投资人购买收益权。由此实现土地一级市场的良性循环。

2、在开发融资方面。在土地二级市场上可以由摘牌取得土地使用权的开发方，将土地以共有持份权的方式转让给一般投资人，投资人同时将购得的持份权信托给信托投资公司，并取得受益权证明，由信托公司将土地的开发、建设等事宜委托开发方承办或出租给开发方，将经营收益分配给投资人或有开发公司以优先回购款项只付给投资人，或者由投资人不行使收益权而行使优先和优惠的购房权，此举同时达到集资、预售和节税（投资人集自益信托的委托人和受益人为一身，可享受节税便利）的目的。

3、在房地产合作开发与联建方面。由于出地方和合作出资方面临着如何成立和运作项目联建办公室和项目公司的问题，建筑承包商的垫资款和建筑材料、设备供应商的赊销材料设备，也面临着资金、材料和设备的监管问题。完全可以由出地方将土地使用权、由合作投资方将投资款或股东权益、由建筑承包商将垫资款、由建材供应商将材料和设备均以委托投资或委托支付的信托方式，交由信托投资公司行使项目出资者权益、股东权益、债权人权益和监督使用职能，以平等保护各方利益，保证工程项目按期完工，实现各方的投融资目的。

4、在城市旧城区改造、乡村（镇）城市化改造、征地安置补偿和动拆迁方面。可以设计通过信托方式“以旧房换新房”，采用“房产（土地使用权或承包权）信托+单一资金信托方式”，为开发商对城市老区进行拆迁开发提供信托服务：一是直接用纳入被拆迁范围的房产土地拆迁安置补偿权作为信托财产设立信托，由信托公司监督开发商征地开发和安置补偿，受益权实现方式为获得货币或房产实物补偿；二是由城市老区或乡镇需要安置的被拆迁人作为信托受益权的受让人，条件是转让受益权的对价是必须将老区住房叙作房产信托、同意拆迁进行开发，并在信托合同期满后行使优惠购房权。三是被拆迁户和信托受益权投资人进行互换，用纳入被拆迁范围的房产土地去更换投资人的资金，然后由后者作为委托人设定资金信托。

5、在解决商品房提前预售难题和发放按揭贷款方面。由于历年的房地产金融政策都严格限制不符合预售条件的商品房预售，可以尝试由开发商的初始投资人作为委托人和初始受益人，将土地使用权或资金信托给信托投资公司向指定的项目开发商投资，约定兑现投资收益的方式包括现金或购买新建商品房的优先购买权（通常有一定的购房折扣），然后将初始受益权委托房产中介和销售公司转让发售给新投资人，从而合法的实现“预售”融资。

另外，由于房地产信贷政策规定严禁对未封顶的商品房发放个人住房贷款，可以探讨由开发商和信托投资公司推出房地产消费信托贷款计划，用信托公司募集来的资金给特定开发项目的购房人提供短期住房消费贷款，其收益直接来源于借款人支付的贷款利息，从而在一定时间代替银行的个人住房按揭贷款。

上述两种信托方式可以进行时间上的组合，对于前一种信托的受益人可以优先购买后一种信托品种。 (信托法律网/www.trustlaws.net编辑)

6、在业主委员会规范成立方面。可以由开发商和先期入住的业主将前期物业管理权委托信托投资公司，由后者依照物业管理条例招标物业管理公司进行前期物业管理，并在住宅小区达到业主委员会成立的条件时，先召集成立业主大会，再依照法定程序成立业主委员会，以设立公益信托，妥善解决物业管理难题。[page]

7、在小区公用设施和公用面积维修基金的管理和运用方面。在原有的住房专项维修资金管理制度下，由售房单位代收，由物业公司代管，造成了房产开发商大量占用维修资金，而物业公司挪用专项维修资金用于弥补物业管理费用。在建设部制定的相关法规中，要求住房专项维修资金必须专户存储、专款专用，但是，该制度本身无法对抗司法强制执行，只有依照《信托法》设定由信托投资公司进行分别管理，才能够保障业主的资金安全，确保住房专项维修资金的使用计划，经对共用部位具有共有关系的业主2/3通过后实施。可以由委托人（业主）是以信托公司为信托受托人、以缴付的住房专项维修资金为信托财产而设定信托；信托目的是用于支付将来本幢楼的共用部位和本小区的共用部位的维修费用。信托公司首先应当为实现信托目的而使用、处分信托财产。因为只有信托关系才能合理地解释住房专项维修资金的分账管理、分别核算。按照建设部的规定，业主缴存的住房专项维修资金按幢设账、按业主分户核算；对共用部位维修、更新或改造时从具有共有关系的业主帐户中列支。这种分别管理要求，已经远远超过了专款专用的范围，只有《信托法》上规定的分别管理制度才能够为这种管理制度提供法律基础。此种方式同样适用于市政配套建设费用、拆迁安置补偿款和建设工程质量保修金等具有公共用途的资金的信托。

8、在城市停缓建工程即烂尾建筑收购处置方面。可以由政府发文责成烂尾楼开发商限期处置，处置方式为由开发商和开发商的债权人（建筑承包商、材料供应商、贷款银行、预购房人和联建伙伴等）将各自的在建工程物权、股权和债权一揽子信托给信托投资公司，信托期间不得行使债权、优先受偿权和其他请求权，否则视作违约。由后者通过委托专门机构进行审计评估、重新制定设计方案或变更规划和设计方案、发行资产支持证券、拍卖部分已建成物业和土地使用权、向银行贷款等方式筹集资金，筹集资金必须先后用于：（1）招标承建后续工程，或者由原承包商完成施工，达到竣工和预售、预租或招商标准；（2）委托房产中介公司出售、出租、进行物业招商、招标聘请物业管理公司；(3)归还银行的新增贷款、支付新增建设工程款和支付信托费用；（4）支付税款和政府规费（由政府承诺减免或给予优惠）；（5）将信托收益进行分配；（6）支付烂尾工程收购款项。

9、在成立类土地投资基金方面。由于我国目前还没有制定产业投资基金法律法规，但依照我国国情，城市开发商为了实现长久运营，必须加强除了开发、建造和运营之外的产业投融资功能，由此为信托投资公司充当类产业投资基金角色提供了广阔的空间。例如：为解决2004年国家“8.31”土地“协议出让大限”以后天津房地产企业面临的资金瓶颈、内部管理水平、深度发展联合等问题。北方国际信托投资股份有限公司于2005年4月22日发行了天津北信房地产产业投资(05-1、05-2)集合资金信托计划，社会投资人可以通过购买该信托产品享受天津房地产行业发展带来的巨大收益。该项房地产信托总体规模拟定为人民币5亿元，先期推出05-1、05-2两种房地产信托产品规模合计人民币2亿元，自然人和法人的单笔购买起点分别为25万元人民币和50万元人民币，期限分别为1.5年和3年，预计年收益率分别为5%和6.2%，高出预计收益率的部分由北方信托与受益人五五分成。

首先，天津北信房地产产业投资集合资金信托计划的最大特点，在于它不是针对个别企业或项目而是针对整个房地产行业出台的，该项信托计划是产业性的，而不是单体项目性的，在全国是首例。

其次，该信托计划在资金投向方面具有多重性。比如天津北信房地产产业投资（05-5）集合资金信托计划于2005年11月18日推出，发行规模为10000万元，信托期限为2年，预期年收益率为5.4%。信托计划所募集的资金拟投向四个主要的房地产开发领域：一是参与土地整理、平抑土地价格；二是投入经济适用房的开发建设；三是开发高质量的中低价位的商品房；四是参与物业收购。

最后，在资金回报的保障和信托风险防范措施方面，该房地产信托计划有两个极为突出的特点，也是其他信贷计划中所不具备的。首先，为保证信托计划的资金回报，北方信托聘请天津商联房地产资产管理有限公司为房地产信托资金所投入的项目提供专家咨询服务。该公司成立注册资本金1亿元人民币，是由天津市房地产商会的几家会员共同投资成立的依托房地产资产管理多元化经营的专业公司。公司股东为中诚信托投资公司、永泰房产、仁爱集团、万兆投资发展集团、麦购（天津）集团、津东房地产开发集团、今晚报业集团控股公司、天津商汇实业发展公司八家。该公司拥有一批熟悉金融管理、房地产项目运作、房地产项目评估以及法律、财务方面业务的专业人士，具有职业、高效、有序、忠实的特点。其次，为了保证资金安全和信托计划的规范运作，建设银行天津分行将对为房地产信托计划使用项目进行担保，并对信托帐户进行托管、封闭运作。在北方信托严格控制资金运用风险的同时，对于本房地产信托计划资金的运用，上述永泰房地产、仁爱集团等八家公司联合对此信托资金的安全出具连带责任保证担保。以上公司均为天津市房地产业内拥有较强实力以及较高影响力的公司，由其对房地产资金的运用提供“联保”，进一步的保证信托资金的安全。同时，在适当的时机，还将引入专业的资产评估机构对信托计划进行评级。

除此之外，信托在房地产开发贷款资金监管、开发项目招商引资、市政基建工程特许经营等方面，在房地产开发与物业管理、中介包销、会展服务、水电热供应、施工、装修、建材等产业链的关联方面，在TRIPS—房地产信托基金（资产证券化）和项目融资方面，以及在工程咨询与管理咨询、项目管理、拆迁与安置补偿、工期与进度项目跟踪、工程竣工验收等涉及宏观和微观的经营管理方面，均有着更为宽广的合作前景。 (信托法律网/www.trustlaws.net编辑)

目前，信托业可以探索多种模式，实现与房地产业以及相关行业在多方面的合作： (信托法律网/www.trustlaws.net编辑)

1、探讨信托和银行、保险、担保、基金、证券机构间的合作模式及盈利模式，如何搭桥铺路，达成双赢的合作协议，利用各自资源开展房地产融资业务，同时降低风险。随着社会分工的细化和行业利润摊薄趋势加快，市场中各方利益主体，如投资公司、银行、营业部甚至个人都有可能参与到房地产信托业务运作中来，发挥中介、托管、策划等第三方功能，由此，房地产金融市场中则会出现形式多样的多方合作型信托品种。由于国内银行业当前正面临着存贷差扩大且资金周转利润率下降的两难境地，可考虑与信托投资公司开展长期合作，利用银行丰富的客户资源和信托投资公司专业投资业务，共享彼此的服务内容，开发稳健与收益并重型的代客信托业务，实现多方合作型信托品种的创新。作为银行方面，只要拓展新业务总体收益大于存款减少的损失，就会主动推进多方合作型信托业务发展。[page]

2、探讨信托公司同当地房地产营销策划部门联合，为房地产企业融资，设立项目公司或房地产基金；投资银行不良资产的再开发、出售、出租、物业管理；发行信托计划，使投资者有购房优惠权、优先购买权和高折扣率，降低融资成本。同时发展房地产公司和信托投资公司的业务，使双方参股项目公司，依靠股权投资获利，信托贷款利率低于银行利率，由此降低财务成本。

3、拓宽信托营销渠道，同当地建筑、房地产、金融、中小企业和法律等行业协会合作，成立信托融资服务中心。对协会会员通过BBS网络提供信托融资咨询。

4、探讨在银行资产保全或风险管理部门或投行部（或业务部门）下设不良处置中心或资产管理中心，和行内人员共同开展处置房地产类不良资产工作，建立投资者和中介机构档案，通过拍卖平台和产权交易平台处置此类资产，主要通过资产支持证券的信托方式，参与不良资产处置。

5、同香港中介机构或大陆投资机构合作，引入海外投资者，引导海外资金通过信托方式进入房地产市场和不良资产处置市场，设立合资项目公司并成立风险控制委员会，由各方共同开发房地产或不良资产项目。

6、探讨将房地产公司和大中型国企撮合，利用国企集资建房政策开发代建工程并进行施工管理，由信托公司提供开发全过程项目管理服务。

7、探讨将位于不同地域的大型房地产开发、建筑企业、物业管理企业、信托投资公司（可以是各大集团下属子分公司）联合在一起设立集团公司，利用房地产信托计划委托人与受托管理人之间的股权关系和战略合作关系，建立“房地产专业机构+融资平台”模式，将开发商变为投资商和运营管理商，信托公司成为风险经营商，使得开发商在房地产项目选择、项目评价和项目管理方面的专业建议保证信托融资产品成功推出和持续运营，使信托公司运用较高的风险管理能力保证产品开发成功。

8、通过信托公司策划大型国企或房地产企业发行债券并在银行间债券市场交易，同时由主办银行牵头承销这些债券，沟通银企合作渠道，作为企业融资顾问。

9、探讨信托招商引资模式。带着本地房地产企业融资需求或转让意向，去内地和香港各中介机构、各交易市场寻找上市或出让合作对象或投资人，招商引资作为一项固定业务体现信托公司本色，通过海外策略投资者扶持上市或者争取外资银行贷款，或将海外投资者股权投资引入拟出让企业，实现股权转让目的。

10、倡导房地产中介企业通过信托公司运用连锁零售的商业营销模式，并代表企业在全国范围内广开门店，一者通过特许加盟方式融资，二者又扩大销售渠道，兼有财务成本低和规模效益大的优势。

11、探讨信托公司联合房地产业协会、银行投行部、中小企业融资服务中心和房地产投资策划咨询部门等部门成立社团法人——房地产融资服务中心，长期进行各项信托法律和实务培训，网络客户。

12、建立信托项目和房地产企业的治理结构模式、风险管理体系和内部控制体系，进行法律咨询、策划、辅导培训。美国各类养老基金和房地产基金，都凭借将一套规范的治理结构模式推荐给所投资的项目或公司，从而作为进行投资的先决条件，同时也作为投资后整合与管理的工具，为防范投资风险起到了决定性作用。

综上所述，目前阶段正是我国宏观调控后房地产行业新一轮发展循环的初始阶段，信托业完全可以借助房地产业转型和重新规划发展的契机，积极探寻与房地产业合作途径或进入房地产投资开发领域，同时实现战略转型和业务的跨越式发展。

注：感谢王峰律师向信托法律网投稿。请大家尊重和保护作者的知识产权，如欲转载，请务必注明作者“王峰”和出处“信托法律网（www.trustlaws.net）”。