REITs蓄势待发:政策梳理与相关方案探讨

引言

REITs，Real Estate Investment Trusts，即房地产信托投资基金。顾名思义指的是以房地产相关权利进行投资的信托产品。近期，管理层对REITs已充分表达了支持的态度，REITs蓄势待发。

政策回顾

2008年12月8日，中央明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

2009年1月10日，银监会表态“积极推动信托公司开展如房地产信托投资基金、资产支持信托等直接融资型创新业务”。

2009年1月17日的上海市第十三届人民代表大会第二次会议，上海市发展和改革委员会在其起草的《上海市2009年国民经济和社会发展计划》中提出 “争取开展房地产信托投资基金上市试点”。

近日，上海市浦东新区金融服务办公室负责REITs试点研究工作的相关负责人在接受《第一财经日报》专访时表示，上海将努力率先推出REITs试点。

REITs与资产证券化之路

众所周知，REITs属于资产证券化的一种典型模式，在中国本土，若干年前便已经开始了对资产证券化的探索。

银监会曾在2005年先后出台《信贷资产证券化试点管理办法》和《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，据此银行业金融机构可作为发起机构，将信贷资产信托给信托公司，由信托公司推出具体信托产品，同时以资产支持证券的形式在银行间债券市场向合格的机构投资者发行债券，并以债券发行收益所产生的现金流支付收益。

自国开行2005年开元一期（企业贷款）和建行2005“建元一期”试点成功后，目前已有大量的信贷资产证券化产品通过信托产品的形式成功发行。

但是，上述模式的发行人仅限于金融类机构，信托标的也仅限于信贷资产，并不涉及任何房地产相关权益类资产。而银监会2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》，所涉及之信托标的则仅是货币资金而非任何其他资产。

证监会也曾于2004年颁布《证券公司客户资产管理业务试行办法》。该办法中所规定的“证券公司可以通过设立综合性的集合资产管理计划办理专项资产管理业务”即成为2005年中国联通CDMA网络租赁费收益计划以及此后证券公司发行集合类专项资产投资基金的基础。远东租赁资产支持收益专项资产管理计划（2006年5月10日），作为我国第一单以租金请求权为支持的资产证券化产品，在国内市场上第一次实现了基础资产的真实销售，并做到与原始受益人的破产风险相隔离。

但是，上述模式并不是遵循资产打包设立REITs，然后对外发行的国外规范的REITs模式；而是先募集资金，然后再以募集资金购入相应资产，其本质是集合资金类的理财产品。而且，发行后的上市流通存在诸多障碍，例如对象仅限合格的机构投资者，只能通过大宗交易系统。

REITs方案

目前，社会各界关心的焦点可以主要概括为：对房地产类权益资产的开放尺度、采取银监会监管的信托模式还是监件会监管的投资基金模式、银行间市场还是交易所市场流通以及流通的模式。

据报道，最终的REITs方案“银监会方案”和“证监会方案”有可能会是并行的状态。上海浦东、天津滨海新区等地的试点方案也即将出炉。最终REITs方案如何，且让我们拭目以待。(感谢小耘律师事务所的周雯向TrustLaws.Net投稿!)