Reits产品的品质如何保证？债权版VS股权版孰优孰劣？

“房产信托（Reits）的产品品质很难保证。内地很多开发商都是家族式的企业，他们为什么会愿意将本可全部放入自己口袋的租金收益来分给你呢？很多开发商其实只是想通过这个渠道融资，但他打包出来的产品内容，就是一部分很烂的物业，比如工厂，再可能搭配上一个比较好的商业项目来卖。”一位资深房地产分析师对记者表示，他并不看好短期内国内发展Reits的前景。

但这只是内地版Reits在真正实现上市后可能出现的问题之一。在此之前，是采取央行的方案还是证监会的方案，以及试点在上海还是天津，税费优惠政策能否及时配合，都还存在着广泛的争议。

　　综合各方面信息来看，目前REITs的雏形有两个方案。一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。

　　债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。由浦东方面提出，具体操作模式为:REITs由张江高科(600895)、浦东金桥(600639)、外高桥(600648)和陆家嘴(600663)四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

　　但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题:首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一使REITs在发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

　　股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。

　　有长期关注REITs的专家认为，股权交易中的税收法律政策是该方案难以实现的主要阻碍。

　　一旦债权版REITs成行，那么信托公司的业务来源将又实现一个大的突破。事实上，信托公司早就开始与房地产开发企业合作发行了“准REITs”产品。

　　2008年6月24日，中信信托宣布，已和新加坡嘉德置地集团在北京合资成立“中信－凯德科技园区投资基金”。这是国内投资者参与的首只按照国际私募基金模式设计和管理的房地产股权投资基金。

　　2007年3月，央行已指定中信信托和联华信托作为国内房地产基金候选试点机构。同年5月，这两家机构又在银监会的指导下，进行房地产投资信托的实施和监管方案的研究。

　　据了解，国内首只基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划有望成为联华信托推出的首只REITs产品。此外，2003年12月，北京国投效仿美国REITs模式，推出了内地首只房地产投资信托产品。

　　可以说，信托公司为REITs的开展已经做了最充分的准备，而与房地产开发公司之间的合作关系也受到了市场的肯定与欢迎。

　　不论是哪种方案的REITs出台，其实都是建立在对商业地产这一板块的理性判断之上。REITs只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。

　　中国证监会房地产投资基金专题研究小组副组长王欧日前表示，REITs是投资于房地产业的专业投资基金，是现代房地产金融市场的高端产品。过去中国房地产金融多局限在信贷市场，今后，资本市场在中国房地产金融的比重将随着商业地产的发展而不断加大，也将为中国商业地产的发展提供多种如REITs这样用来融资和分散风险的金融工具。