房地产信托投资基金(REITs)能拯救楼市吗？

12月3日，金融“国九条”出炉，其中房地产信托投资基金（REITs）首次在国务院常务会议上正式提到，这意味着政府希望通过创新融资方式，拓宽企业融资渠道，缓解房地产市场的资金压力，避免房价的暴涨暴跌，从而确保房地产市场的稳定发展。

我们知道，REITs是在美国起源并得到发展的一种房地产金融创新工具，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产项目投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。

国外的经验表明，REITs的推出对于拓宽房地产企业的融资通道，促进房地产市场的健康发展，为投资者提供多元化的投资渠道、完善证券市场发展等都具有非常重要的意义。但是，目前我国REITs也面临着相关的法律体系和政策制度不完善、尚缺乏真正意义上的机构投资者，各部门之间的纠葛难处理等问题，在一定程度上延缓了REITs推出的进程。况且，这次华尔街金融危机很大程度上是由于金融创新过度、缺乏适当监管而引发的，这也在某种意义上为REITs这种创新方式敲了一下警钟，有关部门不得不有所警惕。当然，需要注意的是，我国目前尚属于金融创新不足阶段，REITs还是应该继续大力推进的，但关键是要在相关政策法律下不断完善对REITs的监管。

事实上，REITs作为一种特殊的信托基金，自2005年下半年开始就一直受到国内金融业和房地产界的高度关注，但一直是“只闻打雷，不见下雨”。这次在国务院常务会议上首次提出REITs融资方式，的确又让市场各方对此再次充满期待，有人甚至认为这是中央拯救楼市的又一大举措。众所周知，房地产业是一个暴利行业，但是，房地产市场的融资渠道却是非常单一，大约70%左右的房地产开发资金是来自于银行贷款，这就造成了房地产业与银行业的高度依存，房地产市场的风险隐患可能最终转嫁到银行身上。

在房地产2006年、2007年的疯涨行情下，楼市的泡沫也急剧膨胀，因此从2007年下半年以来，在整个国家面临流动性过剩的背景下，政府实施了紧缩的货币政策，使得银行的信贷供给急剧减少，房地产信贷门槛显著增加，导致房地产企业融资成本大大提高，这也直接引发了今年以来房地产开发商面临的资金链危机，楼市终于开始进入调整通道。而且，祸起美国次贷危机的全球性金融危机也殃及了中国的楼市和经济增长，加速了楼市的严寒。尽管11月份国家宏观调整政策已经转向，在保增长目标下出台了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对于房地产商而言是一个利好信号，但是在全球经济陷入危机，国内经济加速下滑的形势下，在房价依然高企的状况下，楼市在短时期内是难以回暖的。

当然，REITs的推出肯定是必要的，它可以加速房地产企业的优化重组，在一定程度上缓解房地产企业的融资难问题，但是它并不能真正解决房地产市场自身所存在的一系列问题，也只是“治标不治本”的一种手段，对目前楼市的作用是很有限的，不可对其期望太高，更别指望REITs来拯救楼市。当前，不管是国内外宏观经济形势的不乐观，还是高房价与普通老百姓收入的脱离，以及消费者对楼市的信心不足，这些因素都决定了靠REITs来拯救楼市是不现实的。