开发型不动产投资信托(REITs)之实务与法务
不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）是藉由投资组合的操作，来达到分散风险并提升经营绩效之目的，更是不动产证券化相当重要的机制。而我国不动产投资信托制度的建立，主要是参考美国制度。此制度藉由发行受益证券，募集基金以投资不动产及不动产相关权利等标的，在近年来的发展相当蓬勃。
不动产证券化条例就不动产投资信托的规定，虽曾经在草案中规定受托机构所募集的资金，得投资于开发、管理及处分信托财产。但是在立法院审议时，则将该条文修改为仅限于管理及处分之行为，而不及于开发行为。
其后，于2003年7月公布的条文，更明文将土地开发案排除于证券化之标的之外。依不动产证券化条例第17条第1项之反面解释，不动产投资信托不能投资于尚待开发之土地，而尚待开发之土地亦不得作为不动产资产信托移转之财产权（不动产证券化条例第30条第1项）。
亦即，仅限已有稳定收入之不动产及不动产相关权利，始得成为不动产证券化之标的。至于何谓已有稳定收入之不动产或不动产相关权利，尚待主管机关依个案斟酌，其标准无非以有确定之现金流量者为限。如果不动产业已出租，并订有一定期限之契约，其租金固属稳定收入，但如收费之道路、桥梁或停车场等，其过路费、过桥费或停车费并不当然发生，是否可以认为属于稳定收入，则不无疑问。
盱衡现行不动产证券化条例的规定，其设置目的或许着眼于投资风险之降低，然而投资风险其实可藉由其它配套措施加以排除。况且，如果从立法目的观之，筹资用以有效开发利用不动产也是推动不动产证券化的重要目的，倘将开发案排除，无疑地已将一半以上可为证券化之标的加以排除。
详言之，从事不动产之开发需要大笔资金，反之如果仅为管理不动产，实际上并不需要太多资金；而且，已有稳定收入之不动产，其资金之需求并不高，即使有资金需求也可利用间接金融（向银行借贷）而保有其产权，除非产权人有意出售，否则不动产投资信托基金也无法购买，如欲保留产权，尚可采不动产资产信托方式融资（信托法律网-提示:但仍以产权人有资金需求为前提）。
实务运作所面临之法律障碍，已深刻地反应出来。近年来，行政院邀集专家学者共同研议而提出之不动产证券化条例修正草案中，将开发型不动产纳入不动产投资信托之标的，该条文并于2006年1月经立法院完成一读。(www.trustlaws.net)
依不动产证券化条例修正草案第17条第1项之规定：“不动产投资信托基金，以投资或运用于下列标的为限：一、开发型或已有稳定收入之不动产；二、开发型或已有稳定收入之不动产相关权利；三、不动产相关有价证券；四、第18条规定之运用规范；五、其它经主管机关核准投资或运用之标的。”已明文将开发型纳入不动产投资信托之标的。
同时，不动产证券化条例修正草案亦对于开发型不动产或不动产相关权利加以定义，亦即所谓“开发型不动产或不动产相关权利”系指正进行或规划进行开发、建筑、重建、整建之不动产或不动产相关权利（不动产证券化条例修正草案第4条第1项第18款）。
此外，不动产证券化条例修正草案尚规定，公开招募之不动产投资信托基金欲投资于开发型不动产或不动产相关权利，仅限于都市更新案件、促进民间参与公共建设法所称公共建设及经中央目的事业主管机关核准参与之公共建设，且不得超过该基金信托财产价值之一定比率。
至于私募之不动产投资信托基金可投资之开发型不动产，则不设限制。至于不动产资产信托受益证券部份，则限于私募者始得将开发型之不动产或不动产相关权利纳为证券化标的（不动产证券化条例修正草案第17条、第30条）。
基本上，开放开发型不动产之证券化，将有利于不动产之商业筹资、都市更新、观光休闲及国家建设。鉴于未来开发型不动产即将开放成为不动产投资信托之标的，我国信托业应未雨绸缪，积极培育规划及执行之人才，以因应是项业务之发展。
