内地REITs将逐渐放行全面推广:投资者追捧

在经历了一次次的“狼来了”的委屈之后，2008年，REITs似乎正在向我们展示着它前所未有的生存活力与受捧热度。

　　就在3月6日，冠君产业信托的少数基金单位持有人刚刚作出了一个市场意料之中的决定，冠君将以125亿港元向母公司鹰君集团收购朗豪坊地产项目的写字楼及零售物业资产。

　　尽管即将收购的朗豪坊项目在物业素质上远不如冠君之前持有的花旗银行大厦，尽管大规模收购将使冠君面临发行新基金单位所导致的收益稀释危机，但更多的评级机构将其列入了增持名单。

　　在得知冠君的收购计划后，BNP百富勤将冠君信托的目标价由5.61港元提升至5.66港元；麦格里认为此举为正面举动，预计交易对公司有利；而雷曼兄弟也对此进行了明确的维持增持表态。

　　而他们共同评级增持的理由则是2008年和2009年中环写字楼租金下滑对冠君产业信托的影响可能较小，仅有约25%的物业在这一期间续约。相信扩大盈利基础后的长期盈利增值将超过稀释效应。

　　而这种稳定所赋予的盈利能力，已经在冠君2007年的年报上显露无遗。年报称，截止去年12月份的12个月可分配收益为6.698亿港元，相较2006年增长额高达59%。而在2008年未来的市场 行情中，雷曼兄弟依然给出了高于恒生指数的评级。

　　相对于冠君REITs ，越秀TEITs的扩容则更早一步。在2008年的第一个月份，越秀发布公告称将以6.773亿港元向控股股东越秀投资购入广州越秀区越秀新都会大厦约72.3％权益。

　　此外，甫进2008年更是有一些新进基金对亚洲乃至内地房地产市场虎视眈眈。

　　仔细环视市场，并不难发现境外基金的流动意向。瑞银集团旗下的环球资产管理集团(UBS)正计划推出一只新的基金,将为中国房地产市场注入10亿美元的资金。而荷兰国际投资管理公司（ING）此前也宣布成立了房地产基金，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。凯德置地、美国EI、蓝山等机构也纷纷以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

　　而除此之外，拥有大量资金的保险公司由于不能直接投资房地产信托基金，也开始采用参股基金的方式投资房地产信托基金。

　　这一切宛若大陆绵延1.8万公里的海岸线，将内地的优质资产紧紧围住。而这一切不得不从美国经济持续低谷，人民币连续的升值预期说起。

　　领盛投资管理亚洲区行政总裁邰翰德认为，由于内地经济持续增长，相信经济持续发展，预期未来GDP增长仍可维持8%至10%，基本因素向好，对当地楼市仍然有利，而境外基金也将持续保持活跃。

　　而中国政策层面对于房地产信贷的进一步利空，则更加直接激发了海外基金的活力。

　　瑞银集团亚洲房地产业务部门负责人马克·艾兵豪斯对此毫不讳言：“我们可以获得一些较为准确的信息，今年中国大概有15家房地产公司可能需要筹集资金。”

　　日前，世邦魏理仕一份研究报告指出，近来，前往该机构咨询并洽谈房地产估值业务的海内外信托基金机构明显增多，其中准备做股权投资型基金和私募基金的比较多。

　　面对这些境外声势浩荡的REITs大军，内地本土的REITs的放行信号也渐渐明朗。继确定 中信证券、联华信托为REITs试点后，日前银监会开展的《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿（下称“REITs意见稿”）刚刚征询完毕，这被业内看作是内地REITs逐渐放行、全面推广的积极信号。

　　而放行的压力正是来自境外REITs投资内地所造成的大量优质资产的流失。对此一些业内人士呼吁，与其海外基金侵蚀大量优质资产，倒不如抓紧时间培育本土REITs。而实际上，监管机构对于内地REITs政策逐渐放行的意图已早有征兆。

　　银监会某研究局副局长曾表示：“为了防止大量物业流失海外，在限外的同时，也要积极考虑推动本土物业的发展，现在高层认识到REITs是有利于房地产发展的一个模式。”

　　这给了业内关于政策层面REITs放行的希望，一旦政策明朗，内地房地产信托基金运作将进入实质阶段。