银监会版的三套REITs方案已上报将年内试点

　　作为中国资产证券化的“奋力一跃”，分别由银监会、证监会主导的两套REITs（房地产投资信托基金）方案历经多年的讨论，终将见曙光。本报独家获悉，银监会版的REITs方案试点将在年内推出，目前，上海国际信托、中信信托、平安信托均已上报了相关设计方案。

　　相比于银监会版的债券类REITs，证监会版的股权类REITs将面临更大的制度障碍。接近决策层人士告诉本报，以往困扰REITs推出的许多问题，包括物业资产的评估、登记等问题，在相关部委反复的沟通中，都已经得到了明确。

　　据称，证监会版REITs将在海通证券、嘉实基金中进行试点，但步伐将肯定落后于银监会版的债券类REITs推出，主要原因是，“在二次征税问题上，一直并未得到国税总局的明确态度”，知情者说。

　　接近银监会人士告诉本报，从去年开始，各信托公司都已经上报方案，中间几易其稿，但目前尚未得到银监会的最终肯定。

　　平安信托一位高层证实：“方案在2009年就已经做好上报了， 10月份，监管层也说过要推出REITs，但由于地产行业流动性的问题，一直推迟到今年。”

　　本报得到的信息显示，由于中国金融业分业监管的原则限制，银监会方案选择的试点单位均为信托公司，在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通。而银监会方案的方向是，“以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs 在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者”。

　　目前最为明确的是上海国际信托设计的浦东新区REITs，该方案将以上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司、上海外高桥（600648）（集团）有限公司、上海外高桥保税区开发股份有限公司、上海张江（集团）有限公司等5家公司所持有的物业资产未来10年收益权设立信托。

　　本报获悉，天津的滨海新区REITs也正在筹划中，将涉及天津泰达的相关物业资产。一位大型投行固定收益部的负责人告诉本报：“银监会方案在设计中避开了很多制度问题，比如最重要的物业所有权转移问题，所以推行的阻力比较小。也正因此，与真正意义上的REITs相比，还有一定的距离。”

　　浦东新区REITs初步方案的大体构架是，上海信托以上述5家公司的物业资产收益权设立信托，获得普通级受益凭证，同时向机构投资者发行优先级信托受益凭证，中国国际金融公司负责承销。

　　相关物业资产每期的租金收入，在扣除营业税后划入托管银行的信托账户，由资产管理公司发出分配指令，托管行负责分配——优先级信托受益凭证以固定利率计算，按季偿付，通过中央国债登记结算有限责任公司回报机构投资者；而普通级信托受益凭证则为租金收入扣除对应的营业税、信托费、资产管理费和托管费等费用及向优先级受益凭证持有人偿还利息后的余额。

　　而如果物业当期产生的标的租金收入扣除当期应向资产管理公司、受托人支付的费用后的余额不足以支付当期优先级利息时，则由金桥集团、外高桥集团、张江集团负责对该资金缺口予以补足。

　　据称，浦东新区REITs将发行40亿元，所涉及的物业共105宗，建筑面积约140万平方米，超过90％为工业地产物业，2009年产生租金收益约5.5亿元。

　　“按照过去内部对REITs的管理办法的规定，有两个核心的要点，要求物业的所有权放在信托底下。信托要做成SPV（特殊目的公司），目前的方案因为没有要求所有权转移到信托底下，所以还不是最正统的REITs。”一位多年前就分管REITs产品推出的信托公司高管说。

　　同时，浦东新区REITs的机构投资者只能享有固定利率回报，这固然规避了一定的投资风险，但也意味着这更像一款债券产品。按照国际惯例，REITs应该是可以在股票市场流通的，而且因为投资不动产，租金是变化的，事前并不能规定好收益率。

　　如果只能在银行间市场流通，那么REITs募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，则难以体现REITs的规模和流通价值。【信托从业技能培训、信托研发外包服务、信托人才猎头招聘010-64336037】