商业地产呼唤投融资新模式：海外基金大举进军

7月25日，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。

自此，西蒙将成为美国首家进入中国的商业房地产投资信托公司。几乎就在同时，前来北京出席2005中国地交会举办的“国际地产高峰论坛”的全球营销战略大师米尔顿·科特勒也敏锐地发现了这一现象，他说：“最近一段时间，美国的私人资本将目光转移到了中国地产，他们尤其青睐北京的商业地产。”

仲量联行最新报告显示，2004年亚太地区房地产投资总额是483亿美元，其中24%来源于跨境投资，达115亿美元，比2003年增长146%。有关资料显示，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元，几乎全部在非住宅物业范畴内运作，包括商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业项目。

为什么海外资金热衷于商业地产投资？北京中坤投资集团总经理焦青认为，“实际上，好位置的商业物业投资的风险性要比住宅小得多”。据他介绍，由中坤投资的大钟寺国际广场日前已和家乐福签订了入住协议；同时，“至少有好几家国外基金组织找到我们，甚至要求用基金买下整个项目”。

业内人士表示，海外基金大举进军内地商业物业，主要缘于其具备丰厚的收益回报。据了解，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海和北京，年净收益率却可以高达20%-50%。

是国外投资机构相中了中国商业地产诱人的投资“钱景”，欲分得一杯羹，还是中国商业地产的投资模式正在悄悄地酝酿变局？

“中国房地产金融的大变局时代已经到来，中国房地产金融市场开始向多元化、国际化提升和转变，商业地产也不例外。” 东中西区域发展和改革研究院副院长、经济学家孙飞博士说，“21世纪商业地产金融的主流模式是什么？我个人认为应该是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。”

孙飞认为，包括商业地产投资在内，房地产开发需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，而以“信托＋银行”金融组合工具可以构建房地产项目主流融资模式。融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤女士说，在国内目前的房地产金融政策大环境下，商业地产开发商期待着更多的融资渠道和新型金融工具，而REITs(房地产投资信托基金)必然成为我国商业地产融资的一条新通道。

据她介绍，华银投资目前正致力于REITs在国内的运作。该公司目前一方面为第一个资产池做在新加坡市场上市前的准备工作；另一方面，继续在国内一线城市收购5万平米以上的、有稳定租金收益的优质商业地产项目。

北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东也认为，做商业地产开发，一定是开发商、商家和金融资本三者结合起来，共同运作才能真正把商业价值最大化，参与各方也才能最大化地获得利润和投资回报。“因此，大型商业物业如何实现商业资本的支持，从国际发展看，房地产投资信托基金是非常好的与商业地产共同成长的金融融资手段。”时宝东说。

时宝东介绍，现在在香港和新加坡，都允许发行境外物业的房地产信托基金，所以现在国内有若干家企业和基金正在积极筹划中国的商业地产在新加坡或者是香港发行REITs，发行中国境内物业的房地产投资信托基金。他认为，如果这条路一旦走通的话，将为商业地产的发展提供非常良好的融资渠道。“通过这样一个金融企业的支持，加上商家的商业运作，然后和商业地产开发商三方通力合作，才能使商业地产很好地发展。”时宝东说，“广大的投资人通过参与房地产信托基金，既可以获得相对稳定投资回报，同时可以规避投资单一物业带来的风险。”

时宝东表示希望国内出台相关政策，也能推出自己的基金产品。“而且只有通过这样长期的基金支持，商业地产才能发展更好。依据目前的法律法规的要求，发行集合信托产品还受到200份的数量限制，资金也只能投资单一项目。因此，房地产信托还有很多瓶颈。”时宝东说。

据介绍，目前中国农业银行已经试点，推出了针对商业地产的长期贷款，利用有租约的长期稳定租金的商业进行抵押贷款。业内人士表示相信，银行、信托加上房地产投资信托基金等多种形式组合，才能实现中国商业地产的更好发展。