信托新规背景下的房地产基金与私募股权(PE)投资[演讲]
谢谢各位朋友。连续多年参加博鳌房地产论坛，今天在这里和大家探讨。记得以前特别感觉自己是一个异类，但是随着房地产行业的不断的发展，那么今天在来这里的时候，基本上大家把房地产作为一个金融行业，或者说房地产是需要金融资本大力支持的行业，包括上午前面几位演讲嘉宾，我想花了很大的心思，虽然房地产行业有的时候也用在研究金融方面的很多问题。作为一个致力于房地产金融发展的企业，我想今天和大家分享还是怎么来在这个房地产行业的土地资金门槛都大幅度提高的情况下，作为开发企业怎么来应对这样的市场变化。那么，我今天跟大家演讲的题目是：信托新规催生房地产“基金”。
首先，我对现在的房地产也是一个金融歧视有这么一个看法，房地产在近一段时间得到了迅猛的发展，我想因为经常出席开发商的会议，包括博鳌的论坛，等等一些机会，开发商应该对我有影响，一年前有这么一个例子，就是说地产和金融的乱融合，行业和资金的代价提高，那么在这种情况下，行业资金要大大提高。其中一个比较重要的就是现在行业从开发到融资模式在转变，行业资金中更为明确，现在有大量专门的投资机构，部分的开发商也逐渐参与资产管理类，其实现在开发商纯粹用自己的钱来开发已经不多了，上市公司大量使用股民的钱，也包括虚拟资产。
其他那些非上市公司也通过各种各样的私募，还有信托基金的合作也在管理，来自四面八方充裕起来的伺机。
第二，单独依靠融资途径在面临挑战，银行的贷款，现在看来，我在2004年看有些开发商可能就是一阵宏观调控，调控过了有做起来了，而且我认为永远也不会再象以前那么松了。当时我大胆说，有人利用就得有人被利用。股票上市私募以前，开发基金，包括海外资金信托资金都是资本的一种方式。开发商这些多种多样的新资金进来，多种资金进来取决于未来在竞争中的地位，那么一年来一个很明显的趋势，我觉得资本市场的迅猛发展，由上市的房地产企业，不管是资源还是被迫的，可能以前很多房地产企业还不习惯上市，把自己走到阳光下，大家觉得房地产的税收比较多，上市税收上，很多税上不太好处理。以前很多企业都是这样想，但是现在形势的影响，不管什么原因，不管财富的示范效应，还是扩展资金压力，走向上市道路，已经上市就获得资本，国家看到一个个企业上市，我们的每年财富榜都能看到地产企业上市的背景，以前对大家很陌生的各种名词，现在有成了开发商嘴上的一个时髦的名词。
第三，至少我影响当中房地产企业近十几年来，但是前几年大家都知道，企业债券，将由证监会来管，而且发行量大大地降低。以前一定要中央企业银行担保等等，现在大大的降低，还有一个行业背后现在风起云涌，那么一些大型的开发商依靠资本市场作为它的后盾，将利润作为发展的重要取得，各个城市大量的收入，另外跟瑞士方面，现在央行在瑞士试点已经开始启动。另外，证监会也已经开始启动。那么结论是什么呢？房地产金融正在成为市场的主流，以前中国持有房地产信贷，没有房地产金融的历史正在被改写。(信托法律网trustlaws.net编辑)
刚才讲了很多，下一个题目就是这样，私募股权融资将成为重要的力量，刚才讲的这些举了很多一年来的例子，刚才有一个我没有讲就是PE，就是私募股权基金。
其实，我们已经能够感受到国际上基金的来源，那么像蒙牛等大批金融企业都是私人股权投资培育起来的，这中间有外资进来，当然也有一些本土的，比如说中信公司基金等等这些。私募资金所谓私人股权就是相当于市场公众而言的，私募股权资金一般只是具有高中档潜力的上市公司，并参与被投资企业的经营管理，它是一种积极的。私人股权投资的采用基本体制，低价买入企业的股权，在通过一些企业上市来获利，现在全球已经有四千家私人股权投资公司。
那么PE的不断发展，也能推动资本的发展。首先提供新的融资渠道，改善融资结构，现在的重要金融机构的一个特点缺陷是，融资渠道会集中，不同资金的供给和需求方面的需求，需求偏好存在的差异，因而融资的渠道应该是多元的。我国中小企业融资直接融资比例低，而在欧美等国家，企业直接融资一般占到70%以上，成熟的市场需要融资的不但是上市公司，大量中小企业，也就是很多房地产企业还未到上市要求。一些企业同样需要获得资金的支持，私人股权资金恰恰能够结合市场充裕的资金，投资具有高成本行的企业，促进股市理性成长，又能够实现中小企业快速发展，为完善中国金融市场有积极作用。这对股市的宏观调控也是有作用的，一方面现在马上要进入股市的资金进入一些高成长的中小企业，另外一方面就可以把一些中小企业培育成有有朝一日能够上市的企业。
扩大股市的容量，这样从两方面的解决问题，另外积极股票竞争的倾向，有利于提高资本的效率，最典型的特征是有利于资金使用效率的提高，同时股权投资，积极的股权资金，能够参与企业经营管理形成外部压力。因此我们投资进去之后，投资不是目的，通过该投资，发现下去，改善下去，让这个企业能够经过私募资本投资之后，改善它的整个管理和对资本市场的这种理解，最后使企业能够达到更高的目的，最后能够上市，这个是对企业最大的意处，刚才也已讲到好处。
首先，最主要的是缺乏有效的设备、法律规范和路径。由于一方面，我们知道产业基金最早的时候，我们国家基金法，在最开始立法的时候，是把证券投资基金和产业投资基金一并好，后来经过种种原因产业基金的问题没有得到推动，后来出台的是投资二级市场，成熟的二级市场在证券投资基金，基金化出来，就有现在基金管理模式，各式各样的基金，但是产业资金还比较滞后。去年大家曾经燃起了很大的希望，发改委也好等等，我们第一个新试点基金现在也正在推出，但是由于种种原因现在进展还不是很大。
第二，常用的途径，就是国外遇到很多的有线法。
第三，定位私募投资。但其中股权投资也是一个很重要的方向，但是由于原来的监管，政策非常的完善，基本上规模很大，探索起来非常的困难。
第四，信托给行业带来哪些机遇，中国银监会颁了两个法规，在这个行业基本上的双规，就是信托公司管理办法和信托公司原有管理办法，而且另外一个政策变化，是近期，中国人民银行和银监会对过去陆续颁布的有关信托公司管理做出全面清理，包括前年颁布的212号私募股权项目的贷款投资等等的一些一系列的法规，大家在银监会和其他网站都可以查到。(www.trustlaws.net) [page]
主要有四方面内容，我一一列举，把主要的方面跟大家对应一下。1.投资者数量方面，原来资金规划规定不超过两百万受益人，那么现在新的的法规，合格的投资人自然人不得超过50人，机构投资的数量不限。2.异地业务方面，信托公司发布产品，原来只能在本地发行，但是现在是可以在全国范围内发行，而且事前报告。3.对关连交易有了比原来的规定，主要是对洗脱公司的固定，这样有利于保护很多利益人。另外资金运用，我刚才讲了有关一些文件的限制，现在鼓励投资限制贷款，那么现在要求贷款一个公司管理所有的集团里面余额不得超过30%，也就是鼓励信托公司不再简单的做银行产品的替代，要走向创新的的阵营，那么原来的信托资金我就不一一列举。那么对于从这个文件可以看到，银监会在业务创新管理等方面问题十点方案，按照优先持续开展个人资产股权投资，房地产投资等等一些创新，那么这都是鼓励的。
所以说我们根据新的法规，用基金的形式创立信托的计划，突破信托的现实，然后标准化的信托单位这种概念运用对话中间，提供了一个新的通道，那么在新的形式下，我们作为商会的一个积极的参与者，我们和房地产商会一起再研究，怎么能给金融创新为我们房地产企业提供一些金融服务，在一段时间的研究，在房地产企业大力支持下，我们今天在博鳌正是行业发布了一个基金性的信托产品。今天晚上我们也还会举行这个基金性产品的一些合作签字仪式，这个细节希望大家光临，我现在把这个基金用一个不太长的时间给大家做一个简要的介绍。
另外，我们这次会议文件也有一个基金尝试的材料。首先这个基金的背景，我们有多论述，很多专家都是有这方面的研究，一个结论是由于中国经济的高速增长，包括和谐社会的经济，还有人口结构城市化购买力的分析等等这些。那么我们认为中国房地产行业还将拥有20年以上的快速发展时期，当然快速发展并不意味着房价价格的上涨，这个行业里面快速的发展。第二个是背景，目前中国房地产行业私募结合的趋势，银行贷款在降低，社会资金在上升，外资也积极的参与。另外房地产行业的证券化的程度，就是思想证券化，这种私产证券化，有一些股权，证券化上市各种方式来证明，另外一些实物资产，包括瑞士，还有一些租赁全资产证券化等等这样。甚至一些按揭抵押贷款都在证券化，都在上升，也为私募股权基金介入行业提供了通道。在宏观调控下这种私募的资金一个是对土地介入，对开发商的条件提高了，一个是中小开发企业生存条件非常艰难，私募股权的需求增加了，房地产行业的并购整合是一个趋势，这个资金将产生大量的机会合乎利润增长点，比方说一个企业，它要订购一个项目的话，短期的需求非常大，但是你需要上市，它可能需要一个很长的时间，去银行投资、去购买房地产项目那也是法律允许的，这些资金都是未来新股权资，金可以介入的这么一个投资领域。
我们设立了一个目的，一个是发挥自我的力量，引导行业资源的整合，提高我们的资源配置效益，降低这种投资风险；第二是扩宽行业的资金渠道，为行业发展注入一些新增的资金，认证这些资金房地产行业的企业，当然另外更多的还来自于一些流动性过剩或者刚才郎教授提到的所谓虚拟资本等等，行业外的资金进入到中间来，也可以解决上市投资意愿的问题，买房子、买股票之间，提供一些多的现在。第三是我们当然也是因为在商会领导下，为了为我们金桂家园一些绿色产品，促进引导，促进房地产项目的发展，形成行业和环境的和谐发展，另外我们投资一些有潜力的会议，组建一些资金，组建资产实争取培育之后同时融资方式上市，为房地产企业，资金压力最大商业地产来说整体一个退出的计划。这就是我们设立一个非常重要的目标，这个产品的主要要素，我在这里因为时间的关系就不一一介绍了，大概我们资金的发起是全国工商联房地产商会受托人信托投资公司。第三个期限我认为，五年以后，三分之二的人同意的话，可以再延长两年，刚才介绍了几个主要的投资方向，规模我也介绍了，最后一个认购，认购我们采纳了一个首次交纳不低于10%作为承诺金，但是两个条件也不能少于一百万，以后有好的项目，我们采用国外的机制，有好的项目需要资金我们再通知你，这样资金的使用效率能够更高，减少一些占用。整个预期收益率我们保守每年20%以上，我们在这个认购基金的信托单位持有人做一些设想。一个是单个认购资金超过10%，委托人有两类，一类是发起人，，要求是知名地产企业，认购整个金额的2%，有权利提起项目。我们希望借助他们，能够给我们提供一些好的投资机会，因为有一些上市企业有资产输入的需要，当然还有上市潜力或者即将正在准备上市的企业，都可以参与到基金决策中间。另外所有的发起人，发起委托人都可以参股我们这个基金的管理公司，发展基金管理业务，每个人基本上都是坐享其成，何以分享其他的成果，具体因为时间关系我也不讲了材料上都有。
产生的价格大概是这样的，我们首先在这个基金的委托受益人下面受理了一个投资决策委员会，主要成员就发企委，受托人组织发行，大概算在一起九个人，下面受托人投资决策的实施来履行受托意义，受托人根据法律法规的规定，委托管理公司对信托基金管理服务，为了提高管理的公开透明性，我们专门聘请一个大型商业银行来作为我们整个信托计划的保管银行。我们主要投资方向，以上市项目或未上市的项目为主。最后通过出售这种上市以后的连接，或者出售股权、溢价销售股权等等一些方式实行收益。我们一些投资标准首先就是符合中国生态房地产金融调整手册，节能型、节地以及保护环境的房地产企业，这个可以根据我们商会国家房地产环保总局谈一些认证，而且我们上市正在争取在税收方面给予一些支持，这样我们提高收益率有更好的帮助。另外，我们也有庞大的获取优质项目的渠道。首先，是我们上市的会员网络。另外，作为发行委托人，我们目前都是知名的房地产企业，我们联华信托这几年在地产金融方面树立了一些小小的名声，每年也有将近一千个项目，另外我们还有很多银行都推荐一些项目。投资盈利模式刚才已经介绍了，通过上市的变现，再下一个简单的讲，资金有一些限制的时候，做一些在开发商取得了土地或者说大量的资金，这么一个过桥资金的需求，这样比较快，回报也非常客观，所有三面为投资者进行收益。刚才聂部长已经介绍了，我就不在这一一读了，在全国各地房地产都有自己的管理办法，另外商会多年来致力于中国房地产行业的这种产业资金，包括曾经，全国工商联向发改委两次申请中国住宅产业基金，或者绿色基金的这样一些申请，非常有前瞻性和推动力。第二，商会也是推动绿色地产生态住宅示范工程大量绿色项目的准备，包括刚才讲的绿色地产、绿色生态很重要的指标，这样未来对我们的项目选择提供了一个很好的契机。另外，作为我们受托人也在这个房地产金融方面，我们因为专注的理念专业在房地产市场的发展，也有这方面的感悟和经验，我们这个产品因为把资料拿上来非常仓促，本周一才开始向一些地产商联络，征求他们是否有意愿做发行委托人。经过四五天的联系，目前确定作为首席发行委托人的单位在今天晚上签约，大概现在已经有九家企业。现在还有很多在进行内部的报批审批程序，特别是一些国有资产公司，我们还欢迎更多的优秀地产企业加入到我们这里，作为业内第一个私募股权基金，这样一个带有行业整体发展性质的这么一个行列中来。谢谢大家！[page]
