REITs在创新之余还会给我们带来什么？

　　近期，REITs(房地产投资信托基金)再次被人们所关注。有关“REITs将在年内推出”、“首单REITs将落户北京”、“上海推出REITs方案”等新闻不断进入人们的视野。

　　当我们正准备从分业经营走向混业经营时，一场金融危机让我们对一直当作“老师”的华尔街模式产生了怀疑。当我们正在进行资产证券化试点的时候，金融危机让我们知道了资产证券化在带来资金流动的同时还有可能带来巨大的风险。于是，我们放慢了脚步。同样的，当REITs将被我们作为一种创新引进的时候，我们是否已经考虑清楚：REITs会给我们带来什么？

　　毫无疑问，推出REITs的最主要目的在于使房地产企业获得一个融资渠道和资金退出渠道，帮助房地产企业解决资金问题，促进房地产行业的发展，那么我们在推出REITs前最应该考虑的就是：目前中国经济发展中首先最应该解决的是否是房地产行业的发展？

　　去年四季度以来，因为经济危机的影响，中国按照“保增长、扩内需、调结构”的总体要求，制定和出台了包括发展REITs等一系列产业调整、结构调整的政策措施。从“保增长、扩内需、调结构”的逻辑关系上看，“扩内需”的目的在于“保增长”。去年包括发展REITs在内的一揽子经济刺激措施的出台，目的就在于支持中国经济较快地进入回升轨道。从目前的经济形势看，三季度我国GDP增长提高到8.9％，实现全年8％的增长目标已经没有悬念，因此，在“保增长”之后，中国经济的工作重点将会逐步从“保增长”向“调结构”过渡。作为经济危机时期中国经济“扩内需”、“保增长”的手段之一，房地产行业的发展显然将被放在次要位置，因此，在中国经济结构调整中诸多问题需要解决，一大批代表中国经济未来发展方向的企业亟待金融支持之时，从宏观经济形势的角度，发展REITs并不是目前解决经济问题中所急需的。

　　再从房地产行业的微观角度看，对房地产行业的金融支持将会为中国经济带来什么，也是我们在推出REITs之前必须考虑清楚的。而在考虑推出REITs将为我们带来什么之前，最需要看清楚的是目前的房地产行业将为中国经济带来什么？

　　很显然，房地产行业的发展所带来的应该是居民住房供应的保证，与此同时，房地产行业的发展对GDP的贡献，以及由此而带来的对就业、居民收入水平提高等方面的帮助是政府和百姓最为关注的。但是，当房地产行业及其拥趸者们也注意到了这一点，并且公开发出了“没有足够的房地产投资量，仅靠‘铁、公、机’等基础设施投资，其他40多个相关行业的日子不会好过”的声音的时候，很明显这些善良的初衷已经变味了。

　　一个有意思的现象值得探讨：至今尚未过去的金融危机为什么被许多人称为“华尔街金融危机”？可信的解释应该是此次金融危机的发源地是华尔街。这样又产生了下一个问题：区区一个华尔街的金融危机又为什么令世界胆寒？能够被人接受的解释应该是：华尔街通过“绑架”美国经济间接“绑架”了世界经济。当整个世界都在为“华尔街金融危机”埋单的时候，那些华尔街的精英们却在大分花红。当这样的事实出现的时候，谁也不可能说华尔街的精英们使用暴力控制了美国经济并进而影响了世界。但是，这样的事实也不能不让人联想到，华尔街精英们使用“利益麻醉”的方式通过对美国经济的“绑架”要挟了美国政府，甚至要挟了整个世界经济。

　　基于这样的逻辑推理可以得出的一个结论是：此番金融危机给整个世界留下的一个教训是，任何一个行业对一国经济的“绑架”都是极其危险的。

　　在中国，目前很多人已经注意到了房地产行业出现的泡沫对中国经济有可能产生的危害，一些人甚至也已经关注到了推出REITs有可能带来的进一步推高房价的风险。抛开这些不说，仅就REITs的属性而言，作为资产证券化的一种方式，REITs的推出必然会导致投机资本的大量介入。在“炒房”已经使房屋偏离了商品本身价值，并对中国的经济发展和社会稳定造成危害的时候，我们是否还应该再造一个投资工具去助长这种投机？在中国经济正在从“保增长”向“调结构”过渡并大量承载着中国经济未来发展方向和就业的中小企业急需资金的时候，是否还有必要抛弃这些朝阳产业，再造一个工具帮助房地产行业继续吸引大量的资金？作为一种商品，在资金已经成为高房价最有力的支持之时，我们是否还有必要强调和放大房地产的金融属性？

　　理论上，REITs可以投资成熟物业，也可以投资于房地产开发。作为一种房地产金融工具，REITs的本身并没有问题。问题在于推出的时机。在当前房价已经畸形之时，REITs的推出很可能成为地产商囤积资本从而进一步推高房价的工具，如此放大房地产的金融功能必将对中国经济产生危害。在房地产行业没有回归到一个健康发展的轨道前推出REITs，无异于将促使房地产行业更加畸形的发展，催升房地产泡沫的破裂，并进而破坏金融业可持续发展的土壤。此外，REITs的法律环境、人才建设等诸多方面的不完善还会为REITs推出后埋下很多人们无法预料的风险种子。

>>>信托公司房地产投资信托业务管理办法(草拟稿)