央行牵头打造“简化版”香港模式REITs:比较谨慎而且限制性较强

由央行牵头拟定的房地产信托投资基金（REITs）试点管理办法，已经在打造适合中国国情的简化版香港REITs模式的思路下，形成了初步的试点总体构架。但其出台暂无明确时间表。

　　央行金融市场司副司长霍颖励1月6日公开透露，根据国务院要求，央行最近几年来一直会同有关部门研究REITs，已经形成了初步的试点总体构架，有关方案正在和有关部门会商，会商结果将报国务院同意之后开展试点。

　　据本刊记者了解，该试点管理办法的推行原则是：制度先行、试点并行，REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。央行正与很多商业机构进行深入的全面接触，拟在管理办法出台之后选择几个成熟的试点方案并行推出。

　　本刊同时获悉，央行将打造适合中国国情的简化版香港REITs模式。霍颖励亦在上述场合表示，房地产投资信托基金的产品模式要尽量简单化，央行拟在吸取美国次贷危机的经验上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合中国法律要求以及投资者投资的房地产信托产品。

　　香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外，香港的《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

　　此前，由于受美国次贷危机的影响，高层对推出房地产相关金融衍生产品有一定顾虑，虽然央行、证监会、银监会等多个部门都在积极研究设计REITs产品，但有关REITs相关政策一直处于搁置状态。在上个月，国务院出台的“金融国九条”和“金融国30条”中，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，以期拉动房市，不过至今房地产信托投资基金并无明确时间表。

　　有消息称，天津泰达和中信证券有望摘取首只试点REITs的橄榄枝；而来自天津滨海和上海浦东的部分物业可能实现打包上市，上市地点分别为深交所和上交所。

　　事实上，在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近以来REITs板块股票已经承受了巨大压力。联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为，从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是REITs成败的关键，而在经济周期下行阶段，这一因素充满不确定性，因为物业本身现金流下降，面临一定风险。

　　“房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范，这是一个初步考虑。”霍颖励在前述场合表示。在市场人士看来，推出REITs产品，对于丰富中国金融市场的产品具有积极意义，但对于缓解地产企业融资困境可能作用有限。目前中国真正意义的大型物业管理公司很少，到底REITs在中国有多少需求，是否可行，仍有待观察。

　　资料

　　所谓REITs（房地产信托投资基金），属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行,也可以上市交易流通。