“净价拍卖”的法律解释及依据
【案由】
某拍卖公司受银行委托拍卖该行原城南营业所房产，银行要求对该标的现状净价拍卖，规定过户风险和过户所产生的所有税、费、土地出让金等由买受人承担。为了让竞买人更清楚，拍卖公司在《竞买协议》中对净价拍卖作了进一步表述：标的为现状净价拍卖，面积差异、产权瑕疵和其他瑕疵不影响成交价格；过户手续由买受人自行办理，过户风险、产权过户过程中买卖双方应交纳的一切相关税、费、土地出让金及其他一切费用由买受人承担。拍卖非常成功，以高出底价一倍的价格成交，买受人在交清成交款和佣金后办理有关产权移交手续。在过户过程中，买受人以土地增值税是因为房地产增值而产生的税，应由委托方承担，而拒绝交纳。但拍卖公司按照委托方、拍卖公司和买受人签定的合同理解，认为土地增值税完全应由买受人来承担。
【问题】
第一，在有关的法律中，有没有对净价拍卖的专门解释？
第二，本案例中，买受人要求土地增值税由委托方来承担合不合法？依据是什么？
【中拍协回复】
一、《中华人民共和国拍卖法》中没有“净价拍卖”的相关规定，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及我国现行的法律、法规中也没有关于“净价买卖”或“净价交易”的相关规定，“净价拍卖”也不是我国拍卖业的术语。
从法理上讲，“净价拍卖”或“净价买卖”、“净价交易”可以理解为是一种附交易条件的民事行为，即卖方同意交易的前提条件是买方必须承担原本应当由卖方承担的一些义务。
本案例中，委托方同意交易的条件是：买受人应当承担拍卖标的过户风险、过户所产生的双方所有税、费和土地出让金。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”和《中华人民共和国营业税暂行条例》第1条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税”的规定，本案纳税人应该是委托人。应当说明，这里由委托人承担的税、费和土地出让金的义务都属于行政法上的义务。在实际操作中，委托人也可以与买受人协商约定以上税费由买受人代为缴纳。
三、合同是当事人自愿和协商一致的结果。当事人可以就交易的风险分担和交易成本的分配等问题进行协商约定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。但是，根据《合同法》第52条和第54条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。即当事人就交易的风险分担和交易成本的分配等问题可以进行协商约定，但该约定不能违反法律、行政法规的强制性规定，不能显失公平，否则将导致合同无效或被当事人申请撤消。
本案例中，委托人与拍卖人签订的《委托拍卖合同》中有“过户风险和过户所产生的所有税、费、土地出让金等均由买受人自行承担”的条款，拍卖人与竞买人签订的《竞买协议书》中也有“过户手续由买受人自行办理，过户风险、产权过户过程中买卖双方应交纳的一切相关税、费、土地出让金及其他一切费用由买受人承担”约定。
但是，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第3条规定：“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”的规定，委托人作为纳税义务人和交纳相关费用和土地出让金的义务人，其行政法上的义务主体资格不能通过当事人协议的方式而转移。
因此，本案例中，当事人的约定不能产生变更行政法义务主体的效力。国家税收管理部门和土地管理部门依法向委托人催缴“销售不动产营业税”和“土地出让金”的行为是合法的。委托人应当依法履行其法定义务。
四、从法理上讲，“净价交易”、“净价拍卖”可以理解为是一种附交易前提条件的民事行为。当事人的约定虽然不能产生行政法上变更行政义务主体的效力，但仍然具有民法上的效力。
本案例中，委托人依法缴纳了税、费和土地出让金后，可以凭民事合同向买受人行使追偿权。如果买受人认为承担的税费过高或风险过大，合同约定显失公平，可以在法定的时效期间内向人民法院或合同约定的仲裁机构申请撤消合同。
五、《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。这一规定要求提供格式条款的一方遵循公平原则，对使用格式条款的当事人应当尽到合理的提请注意和说明义务。
《合同法》第41条还规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。
本案例中，拍卖公司与竞买人签订的《竞买协议书》属于格式合同。在《竞买协议书》第7条中，有“上述标的为现状净价拍卖”的表述，但该协议书没有对净价拍卖做出进一步的解释。在当前拍卖实践中，确实存在类似于该拍卖公司这样的做法，那是基于签订《竞买协议书》的各方当事人对这一条款没有异议。如果买受人提出对净价拍卖的不同解释，法院可能会重新认定该协议的效力。
综上述，在实施“净价拍卖”活动中，一定要注意行政法义务是不能通过当事人的约定而擅自转移的。如果要将委托人应当承担的行政法的金钱义务作为交易价格的一部分由买受人承担，应当在拍卖合同中明确予以表述，以免造成“擅自转移行政法义务主体资格”的误解。另外，涉及到买受人代委托人缴纳交易税费问题时，拍卖人应当在拍卖前将相关税率和收费标准明确向竞买人披露，以便竞买人在竞买时做出理性的选择。[page]
我们建议，拍卖人在发布拍卖公告、签订竞买协议以及其他正式合同、制作相关函件时尽量使用正规的法律语言，如果使用容易引起误解和混淆的语言，应该同时对该语言进行进一步的解释说明，以避免引起不必要的纠纷。
