房地产拍卖的产权审查

　　房地产产权指的是以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。而“土地使用权证”和“房屋所有权证”齐全则是拥有房地产产权的法律凭证。当委托方委托拍卖人对其房地产进行拍卖时应当向拍卖人出示“土地使用权证”和“房屋所有权证”的原件，拍卖人留存复印件已备日后招商使用。同时应到国家土地资源和房屋管理局核实，确认该房地产产权并无抵押、转让、查封和产权的归属真实。出示“土地使用权证”和“房屋所有权证”的原件目的在于证明委托人对该房屋具有所有权、使用权和处分权。在法院强制执行中被执行人也应出示“土地使用权证”和“房屋所有权证”的原件，但此时被执行人对该房地产虽有所有权但无处分权，法院具有处分权并同时向被执行人出具法院的协助执行通知书，要求被执行人协助拍卖人转让其房地产中被强制执行的部分。

　　产权不清的房地产指的是那些尚未解除抵押和查封的房地产，还有产权归属不清的房地产。在拍卖中大致可分为以下四个方面：

　　1、抵押给银行的房地产，这里又分为四种情况：

　　(1)抵押人可先行清偿银行债务后解除抵押再委托拍卖人进行拍卖。

　　(2)抵押人可以将抵押的房地产转让给银行清偿债务后解除抵押再由银行委托拍卖人进行拍卖。

　　(3)抵押人与银行协商先行解除抵押委托拍卖人拍卖，成交款先行清偿银行债务。

　　(4)抵押人在规定的日期内未清偿债务的银行可上诉法院对被抵押的房地产强制拍卖，成交价款优先清偿银行的债务。

　　2、抵押给典当行的房地产，典当行依照《典当行管理办法》的规定在典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当，逾期不赎当也不续当，为绝当。对绝当，典当行可以依照《典当行管理办法》第40条“当物估价金额在3万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》有关规定处理，也可以事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖”的规定，进行拍卖。《担保法》第53条规定的“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”，这里自然也包括对绝当的处理。要指出的是，到了绝当这一步，典当行是依法、也依照合同约定来处理――-拍卖你的房产，这就不管你是否愿意了。

　　这是因为，经过公证后，当户与典当行签订的抵押合同就具有强制执行的效力；典当行可以凭公证文书，直接向法院申请执行。这里着重要强调的是公证机关所出具的公证文书，这是一个具有法律效率的文书，须在签订典当合同之前由公证机关出具。拍卖人在接受委托时应要求典当行出示公证机关的公证书和法院的强制执行通知，这样的房地产方可拍卖。

　　3、关于涉及国家划拨的土地和集体所有的土地的房地产，应先行缴纳土地出让金后再进行拍卖转让。

　　4、在预售阶段的商品房不易进行拍卖，因为这样的房地产存在拍卖成交后不能马上过户的问题，如果进行拍卖应是具备有“五证两书”的房地产方可进行拍卖。

　　综上，产权明晰是拍卖成交后买受人能顺利的办理房屋过户和拍卖人避免因拍卖的法律纠纷而造成损失的重要条件。