二手房屋营业税怎么算

　　一、二手房屋营业税怎么算

　　1、二手房销售政策：居住未满5年的普通住房和居住满5年的非普通住房差额(即你购买的价格减去卖家购入的价格，要求上方有销售不动产发票)征收营业税；未满5年的非普通住房全额(即你购买的价格)征收营业税；居住满5年的普通住房免征营业税。居住时间从销售方房产证或者契税纳税证明上的日期算起。

　　2、是否普通住房有三个标准，面积(120平米，各地可在20%的期限内上浮)、容积率、住房交易评价价格。(具体标准你可以打当地12366税务咨询热线询问)

　　3、营业税的税率是5%，加上营业税附加以后是5.55%,根据1计算的差额或者全额×5.55%，就是你需要纳的营业税及其附加。

　　二、二手房交易要交哪些税费

　　(一)契税

　　1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

　　2、新政下的契税：

　　普通住宅：90平米以下：1%；90-140平米：1.5%；

　　140平米以上或是非普宅：3%；商业房或公司产权：3%

　　(二)城市维护建设税

　　营业税的7%。

　　(三)教育费附加

　　营业税的3%。

　　(四)个人所得税

　　1、普通住宅2年之内：{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；

　　2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：

　　3、5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

　　(五)交易手续费

　　3元/平方米×建筑面积

　　(六)印花税

　　房屋成交总额×0.05%

　　(七)营业税

　　2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6%；5年或5年以上普通住宅无营业税。

　　(八)土地增值税

　　普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

　　(九)房屋所有权登记费

　　80元，共有权证：20元。

　　(十)买卖合同公证费

　　买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%；

　　(十一)过户费用

　　1、契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90-140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

　　2、营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。

　　3、土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

　　4、个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

　　5、房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳。

　　6、房屋所有权登记费：80元。

　　7、房屋评估费；按评估额0.5%缴纳。