物权法解读：住房用地有望突破“70年大限”
根据我国现行法律的规定，住宅用地使用权的最高期限为70年。“70年大限”到期后，我们的住房怎么办?就这一问题，正在征求意见的物权法草案作出了原则性的规定。
[生活案例]不久前，江苏盐城的吴先生在当地买了一套住房后，细看购房合同，发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。吴先生认为，一般住宅的土地使用年限为70年，而这个小区的土地使用年限“缩水”了30年的时间，严重侵害了住户们的利益。原来，当地国土部门是以城镇住宅混合用地的性质出让这块土地的，使用年限只有50年。而这块土地早在十多年前就已出让，却因种种原因未能开发。等到大楼盖成，土地的使用期限自然只剩下40年了。
[草案摘录]建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。
[记者点评]我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。
根据物权法草案的规定，建设用地使用权期满前，建设用地使用权人可以申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。这表明，我们的住房有望突破70年的“大限”。这无疑有利于保障公民的私有财产权，也有利于维护社会的稳定，给广大百姓吃下了一颗“定心丸”。
在征求意见的过程中，不少人认为，住宅用地使用权最长出让期限为七十年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。因此，有人主张延长为100年，有人主张为150年，还有人主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。由于草案目前没有明确申请续期的主体是业主个人还是业主会议、业主委员会，为此有人建议，草案应该进一步明确申请续期的主体。[page]
草案规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”对这一规定目前有三种看法：有人认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付;另有人认为，应当按照申请续期当年土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金;还有人认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。
草案没有规定续期的年限。为此，有人提出，草案应当明确规定续期年限，其中住宅的续期时间为50年。
