民买二手房未付首期款 判买方违约

　　2013年3月26日，在中介的介绍下，山东省临沂市的马某与丁某签署《二手房买卖合同》，约定成交价60万元，合同生效之日起1日内支付定金1万元。卖方丁某须于签订本合同之日起5日内即2013年3月30日之前委托担保赎楼，如担保公司提供的担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方则自行赎楼，卖方承诺在本合同生效之日起30日内即2013年4月24日之前还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

　　合同签订后，买方马某如约支付了定金。马某认为丁某赎楼时间应早于其付首期款时间，因此未在约定时间支付首期款;由于马某未支付首期款，担保公司拒绝赎楼担保。丁某则认为，马某未支付首期款及取得银行贷款承诺函是担保公司拒绝赎楼的原因，只有因自己的原因导致担保公司不能获得赎楼贷款的情况下，其才有自行赎楼义务。协商未果后，马某以丁某未于2013年3月30日之前履行担保赎楼手续为由，将其诉至法院，请求丁某返还定金1万元并支付违约金。后被告丁某于2013年6月3日向法院提起诉讼，要求解除涉案合同并要求马某支付12万违约金。

　　法院审理后依法判决：原告马某违约，应按合同承担违约责任;被告反诉请求原告按合同总价支付20%即12万支付违约金，符合合同及法律规定，予以支持。

　　◎律师观点

　　沂蒙晚报特邀律师姜涛：导致本案出现争议，主要是合同没有约定买方支付首期款并取得银行贷款承诺函为买方先履行义务，而卖方委托担保公司赎楼为后履行义务，若合同明确约定，此纠纷可避免。依据交易惯例，担保公司赎楼的前提条件是买方支付首期款或办理首期款监管并取得贷款银行的贷款承诺函，否则，担保公司会因可能承担巨大风险而拒绝融资赎楼。依据双方签订合同第四条约定，买方支付首期款的时间为2013年4月30日前，而被告未在该日期前支付首期款且至今未取得银行出具的贷款承诺函，是导致担保公司拒绝赎楼的原因。原告主张其未在约定时间支付首款款是行使先履行抗辩权，无事实及合同依据，法院未予支持。