从本案看善意取得的认定

基本案情
２０００年７月１２日，某房地产公司以长江路２５号楼４０００平方米作抵押向某银行借款１０００万元，并于当日到工商行政管理局（政府指定的登记机关）办理了抵押登记。到期房地产公司未还款，银行要求房地产公司偿还借款１０００万元及利息。此时，银行得知，房地产公司已经于２００１年３月２日将长江路２５号楼以１０００万元卖给某实业公司，并在房产管理部门办理了转让登记。银行诉讼要求房地产公司还本付息，并要求实现抵押权。本案关于房地产公司还本付息没有争议，争议焦点是实业公司是否属于善意取得？银行能否依据抵押权对房产行使追及权？

法理评析

不动产物权的善意取得，是指在登记错误情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人处取得物权的制度。物权公示公信原则是指，物权在设定变动时，必须将物权设定变动的事实通过一定的公开方式向社会公开，从而使第三人知道，即使依照公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。物权登记的公信力是不动产物权善意取得制度的基础，它为善意取得提供了法律保证，正是因为登记这种权利外观足以代表权利本身，善意取得才能得以确立。物权公示公信原则具有以下三种法律效力：一是物权转让的效力；二是物权推定效力；三是善意保护效力。善意保护效力的意思是，物权受让人基于对物权公示形式的信任，而与享有该形式之物权的出让人发生物权变动的法律关系，即使该登记是错误的，也不能影响物权受让人在法律上是善意人的角色，其仍然能够按照预期的目的取得物权。据此，物权受让人在进行物权变动交易时，就无须考察交易相对人是否具有受法律保护的物权，从而能够确保其实现交易目的。

不动产物权善意取得的成立条件有三：一是转让人必须是无权处分财产的人。这是善意取得适用的前提。无处分权的情形之一就是所有权受到限制。二是受让人基于交易行为取得不动产。善意取得制度旨在保护交易安全，因而只有在受让人与转让人之间发生交易行为时才存在善意取得问题。在通常情况下，登记作为典型的不动产物权公示形式，是不动产物权变动是否生效的判断条件，在第三人与登记权利人进行交易并被登录于登记簿中成为不动产物权人之前，不动产物权变动尚未成就，该第三人与物权让与人之间尚未完成物权变动，其也未实际取得不动产物权。反之，在第三人与登记权利人进行交易并被登录于登记簿中成为不动产权利人后，不动产物权变动已经结束，第三人则取得了不动产物权，即第三人通过登记取得物权。之所以强调第三人必须通过登记取得物权，目的在于确立登记公信力，就是要在登记的基础上，给不动产物权变动提供一个明晰可见的连续交易轨迹，构建一条完整的不动产物权变动的衔接链条，使得相关的利害关系人能够通过这种交易外观知悉不动产物权状况，这样，就保证了登记权利顺利便捷移转，有利于不动产物权变动的进行。三是受让人取得财产时出于善意。善意是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产占有人是所有人或有处分该财产的权限。从受让人角度分析，善意包括主观善意和客观善意。主观善意是指受让人在取得财产时不知道或不应知道让与人没有转让该财产的权限，并且转让价格也相对合理。客观善意是指受让人基于对登记物权真实性的信赖而认为让与人有权处分该财产。 [page]

本案中，造成实业公司与银行权利冲突的原因在于多头办理房地产抵押登记。解决本案的关键在于实业公司取得长江路２５号房产是否属于善意。按照担保法第四十二条第二项之规定，以城市房地产建筑物抵押的，抵押物登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门。某省政府规定由工商行政管理部门办理房地产抵押登记，但是没有规定办理抵押登记的工商行政管理部门怎样与办理房产交易的房地产管理部门衔接房地产抵押信息。这无疑是造成实业公司的所有权与银行抵押权利冲突的根本原因。从本质上讲，该规定涉及到的只是政府对其职能部门职责的划分，因此，对社会不具有普遍约束力，也不必然为企业所知晓。尽管房地产公司将房产抵押给了银行，但是，该抵押是在工商行政管理局办理的抵押登记，实业公司在房产管理部门登记簿中只能确认房地产公司是该房的所有权人，不能发现该房已经抵押，也不应当知道该房产的抵押情况。又由于工商行政管理部门与房地产管理部门缺乏抵押信息的沟通，实业公司完全可以根据房地产管理部门的登记认为房地产公司是长江路２５号房产的所有权人，并且可以认为该房产上没有其他权利存在，因此实业公司通过交易取得该房产所有权时出于善意。因为房产登记机关与房产交易机关不是同一机构，房地产公司将已经抵押的房产出卖给实业公司，实业公司基于物权公示公信原则的善意保护效力，可以从房地产公司取得房屋所有权。尽管这会使某银行的抵押权受到侵害，但是，法律之所以这样规定，一是要建立相对人的交易信心，使其相信，只要自己做到了法律上要求的和应该做的，其行为就会得到法律的保护，就会产生所预期的法律效果。二是保护大多数人的利益。因为不动产可以不断地进行交易，如果允许抵押权人行使追及权的话，就有可能间隔几个交易环节追及不动产，这样势必影响数个交易环节的当事人的利益，与当今社会民法发展趋势即平等和交易安全相悖。