抵押贷款法律适用若干问题

抵押贷款是按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是担保贷款的一种方式。在实践中，根据《贷款通则》及《商业银行法》的规定，贷款人发放贷款时，可发放信用贷款或担保贷款，但信用贷款一方面借款人较难取得，要经过贷款人审查、评估，确认借款资信良好，确能偿还贷款的，才可获得；另一方面，贷款人承担的风险较大，一旦借款人在贷款到期不能还本付息，银行的贷款将面临收不回来的风险，严重影响贷款的安全性。因此，贷款人在发放贷款时，是以发放担保贷款为原则的。抵押素有“担保之王”的美誉，担保贷款是减少贷款风险，确保贷款及时回笼的有效法律手段。尽管现行担保法对抵押做出了相关规定，但在实践中仍存在一些亟待解决的问题，本文拟以银行在发放抵押贷款时，如何保全自己的债权，保证贷款的安全性阐发一管之见。

　　一、抵押贷款存在的问题

　　（一）有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从

　　如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

　　另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记；此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

　　（二）法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务

　　《担保法》规定，以林木抵押的，登记部门为县级以上林业主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。

　　（三）有些抵押物办理抵押登记难度较大

　　主要表现在：一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记手续，无产权证书，无法办理登记；二是有的抵押物估价难度较大，若找专门评估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高。

　　（四）抵押权的实现难度较大

　　《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高，致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失；另一方面，由于目前市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。

　　针对上述问题，笔者认为应从下列几方面加以完善。第一，尽快制定配套的法律法规。《担保法》尽管为担保行为提供了法律依据，但本身并非包罗万象，它的贯彻实施，需要相应的配套法规，以便在实践中操作。应尽快制定《信贷法》，中国人民银行亦应根据《担保法》的总体原则和有关精神制定具体的担保贷款的规章。第二，应建立健全必要的抵押登记机构，消除抵押部门不统一的状况，或至少应在各登记部门之间建立相应的沟通制度，制定相应的办法、制度，逐步规范抵押登记，使办理登记有章可循、畅通无阻，只有这样，才能全面、及时地掌握抵押物登记的情况，堵住漏洞，防止债务人重复抵押，维护债权人的合法权益。第三，建立规范的市场体系，健全抵押物拍卖市场，以使抵押权及时变现，使贷款人的债权得以实现，从而保护贷款的安全性。 共2页: 上一页 1 [2] 下一页