出租人有权留置承租银行的财产吗？

　　A银行由于业务需要，租赁B公司所属物业作为自己的营业网点。A银行与B公司于2011年8月签订一份房屋租赁协议，租期届满后A银行不再续租，在其已付清其他费用(水、电费等)后，因B 公司此前提供的租赁发票不符合A行要求， A行拒绝支付租赁后期的租金。此后，B公司通过换锁方式扣押原告在其租赁房间内的全部办公设备，准备变卖转让。A行要求B公司停止扣押行为，但B公司却一直不予理睬。

　　A行认为B公司这一行为对该行的物权造成了侵害，故将B公司告上法庭,要求B公司解除对该行的财产扣押，并承担本案的诉讼费用。

　　而B公司却声称，其扣押A行财产是基于双方签订的租赁合同约定，不存在对该行物权的侵害行为，故请求法院驳回该行的诉讼请求。

　　法院审理及判决

　　双方签订的房租租赁协议中，约定租赁房屋作为原告的临时办公场所，租期一年，目前协议期届满。在租赁协议中约定：“属于乙方(承租人)的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走;逾期60日，甲方(出租人)可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠租金和其他费用”;“在乙方支付租金前，甲方应提供正规发票”等。

　　法院认为，双方签订的租赁协议约定原告支付租金前，被告应承担提供正规发票的义务，而原告有证据证明被告此前提供的发票达不到开具正规发票的要求，其也就有权行使同时履行抗辩权。除此之外，被告对原告办公设备也不享有其他物权。法院最终判决被告在本判决生效后7日内解除对原告办公设备的扣押，并承担本案诉讼费用，被告在上诉期间内没有提出上诉。

　　案例评析

　　本案关注两个问题：一是如何分析协议约定的出租人对承租人财产的扣留、收归行为属于自身所有的权利;二是留置权是否可协议约定，是否有效。

　　办公设备属于承租人A银行所有，按照《物权法》第2条规定“本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”既然银行此时对办公设备享有所有权，就具有排除任何第三人干涉的性质，即使该物在出租人的场所内。

　　但所有权并非物权的全部内容，除了所有权以外，物权还包括用益物权和担保物权，实践中债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以根据相关法律规定设立担保物权，这在法律上属于他项权，一旦设立这一权利，即使权利人不属于所有权人，也可对担保物主张权利。根据案情可知，即使存在担保物权，也不应存在抵押权和质押权，只可能是留置权。

　　关于留置权，《物权法》第230条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业间留置的除外。同时，法律规定或当事人约定不得留置的动产，不得留置。这就意味着，债权人对“已经合法占有的债务人的动产”，在债务人不履行到期债务时有权行使留置权。

　　但需注意的是，即使按《物权法》规定，在本案中，某公司的留置权仍然是不能成立的。因为，留置权是担保物权的一种，而物权的基本原则之一就是物权的法定原则，即物权的种类和内容由法律规定。尽管《物权法》对留置权的规定不再限制其种类，但当事人关于留置权的约定内容只有在不违反法律的情形下才有效。而根据《物权法》的规定，留置物须为债权人“已经合法占有的债务人的动产”。

　　本案中的承租人依约占有的是出租人的处所、场地等，而出租人并不合法占有承租人的财产。所以，在租赁合同中，即便双方有关于留置权的约定，因为出租人不能合法占有承租人的财产，其留置权仍然是无法实现的。另外，留置权是一种法定担保物权，与质押权、抵押权不同，留置权是在符合一定条件时，基于法律的规定产生的，不能由当事人协议产生，物权法第232条规定“ 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。”因此，当事人只能对不得留置动产进行约定，而不能通过协议进行留置动产约定。

　　本案中协议已明确约定，承租人在支付租金前，出租人应提供正规发票。出租人既然提供的发票不符合有关规定要求，则属于违约再先，承租人就可行使同时履行抗辩权，因此承租人不存在违约责任，出租人也无权留置承租人的办公设备。

　　案例启示

　　在司法实践中，经常会遇到合同的一方为了自身的利益而要求银行接受一些敏感条款，这些条款往往因为法律规定模糊，使其在具体实施中难以把握尺度，一方面银行无法直接依据明确的法条加以约束，另一方面对方当事人也以此为借口，要求银行接受此类条款。因此，在租赁营业用房屋时，银行应充分了解所签的租赁条款对银行可能带来的影响，在合同商谈、签订、履行过程中需谨慎进行业务处理。