房屋抵押贷款都有什么限制

　　一、房屋抵押贷款额度计算公式

　　贷款额度=房产评估值×贷款成数

　　由此公式可以看出，房产的评估值和贷款成数都会影响到房屋的贷款额度。

　　二、影响房产评估值及贷款成数的因素主要

　　1、房龄

　　为避免自身风险，银行在为房屋提供贷款时，一般对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，而房龄则是其考虑的重要因素之一。

　　通常办理抵押贷款的房屋建筑年代最好在20年以内，房屋建筑年代越近，所贷成数相应的也就有所提高。房屋建筑年代越老，借款人的贷款成数将会降成。

　　据银行业人士介绍，房产房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般情况下，因为房龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。

　　2、房产所处地理位置

　　房屋所处位置、面积等都是银行审批贷款的主要因素。位置偏远、面积小的房屋，贷款成数一般较低。因为位置偏远，面积又小，房产的变现能力就越差，所以贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。

　　3、贷款人的年龄、个人信用和还款能力

　　贷款人的年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。

　　4、房产所在楼层

　　一般来说，处于最高层和最底层的房产都是不好卖的房产，虽然不是影响评估值的主要因素，但是多多少少会影响到房产的估价。

　　5、装修情况

　　精装或豪装的房产都会给房产的评估值加分。

　　6、贷款人的贷款房屋套数

　　如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，一般在3成左右，甚至可能不予贷款。

　　7、房产属性

　　一般来说普通住宅抵押贷款最多能贷款房产评估值的7成;像写字楼这类的商业用房则只能贷到房产评估值的5成。

　　由此可知，拿房屋向银行做抵押贷款之前需对自己的房屋做一个全面的评估，才会对能贷到多少款做到心里有数。