土地抵押合同的效力如何确定

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　　一、土地抵押合同的效力如何确定

　　土地抵押权效力是指土地抵押权设定后，对于抵押当事人担保的债权范围等产生的法律约束力。

　　根据《担保法》的有关规定，土地抵押权的效力有以下几种情况：

　　１、土地抵押权所担保的债权范围。《担保法》第４６条规定，抵押担保的范围包括主债权及其利息、违约金和实现抵押权所需支付的有关费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

　　２、对土地抵押权人抵押权的限制。抵押设定后，抵押权人不占有抵押物，不享有使用权和收益权，只有债务到期未清偿时抵押权人才能依法对抵押的土地行使权利。

　　３、对抵押人抵押物所有权的限制。《担保法》第４９条规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　４、抵押权的优先效力。抵押权优先于一般的债权，及后设定的抵押权。但应注意的是，它不得优先于支付工资、抚恤金、征纳税款以及划拨土地使用权的补交出让金。

　　５、土地抵押权的从属效力。抵押权必须随同债权转移，且必须办理转让登记。

　　６、土地抵押权具有排他的效力和追及效力。

　　二、如何确定抵押合同的生效时间？

　　依据不同性质的物设定的抵押权，有必须经登记后才能生效和自双方签字后生效两种抵押合同。根据我国《担保法》第４２条之规定，法定必须办理登记才生效的抵押合同为以下五种：

　　１、以无地上定着物的土地使用权抵押的，应去核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记；

　　２、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应去县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记；

　　３、以林木抵押的，应到县级以上林木主管部门办理抵押登记；

　　４、以航空器、船舶、车辆抵押的，应到运输工具的登记部门办理抵押登记；

　　５、以企业的设备和其他动产抵押的，应到财产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。

　　以其他财产设立抵押权的，抵押合同自签订之日起生效；但未办理登记的，不得对抗第三人。

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