房产抵押合同中抵押标的物

　　1、土地使用权以土地使用权设定抵押的，抵押合同应载明土地的具体方位、四至、面积、性质(是出让土地还是划拨土地)、用途、状况(是生地还是熟地)、评估价值及权利归属等。

　　划拨土地使用权的抵押，我国《城市房地产管理法》并未明文禁止，惟在第五十条规定其处分所得应先用于缴交土地使用权出让金，余下部分方可由抵押权人优先受偿。此规定留下两点疑问：

　　(1)划拨土地使用权的用地人本与政府无出让合同关系，即便有出让合同，所应缴纳的出让金也属债的性质，何以与抵押权相对抗并可先于抵押权而受偿?前文曾讨论将其作为一种法定抵押权考虑，实属无奈，未知妥否。

　　(2)划拨土地使用权的转让与抵押有不同的审批手续，因而存在法律上的漏洞。《城市房地产管理法》第三十九条规定划拨土地使用权的转让应经有审批权的人民政府审批，但抵押却无须审批，于是存在当事人通过抵押划拨用地的方式转让划拨用地以故意规避政府审批的可能性。

　　2、房屋以房屋设定抵押的，应当在抵押合同中说明房屋的位置、结构、楼层、朝向、面积、用途、装修、共用土地的面积和评估价值等，如果房屋所在区域的公共设施或者配套设施对房屋的价值有较大影响，该公共设施或配套设施宜在抵押合同中一一列明，同时，房屋的使用状况，如属空置、租赁或自用等也须在抵押合同中作特别说明。

　　根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条和第四十九条的规定，预售房屋的购房人可以所购预售房屋进行按揭贷款，但因该预售房屋尚未办理产权权属证书，因而不能办理登记手续，故不能用来为他人提供抵押担保。按揭虽然在本质上是一种抵押，但其担保的是购房人自身购买按揭房屋的债务，与为他人提供抵押担保有差别，故允许按揭不等于允许为他人提供抵押担保。

　　3、再抵押的房地产已经设定抵押的房地产，其价值大于主债务部分，权利人可以再行抵押，因再抵押对原已设定抵押的抵押权人的利益没有损害，故应不受原抵押权人的干涉。但在再抵押时，宜在抵押合同中对抵押物已经设定抵押的情况作简要说明。

　　4、重复抵押的房地产《担保法》第三十五条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。此规定在实践中操作起来甚难，如果设定抵押时抵押物的价值大于所担保的债权，后因市场行情的变化抵押物的价值缩水，变成小于所担保的债权，是否抵押合同就因此无效呢?实践中，处分抵押物后仍不足以清偿债权的案件多有发生，说明此规定难以适用。[page]

　　依此规定，重复抵押是不允许的，因为抵押物的价值已被用于担保了特定的债权，不能再用于担保超出其价值的债权。这样，抵押人不能就同一财产在同一价值范围内向二个以上的债权人设立抵押。但是，抵押权的行使只是一种可能性，它可能因为债务人未清偿债务而导致抵押权人处分抵押物，也可能因为债务人即时清偿了债务而使抵押权人无须处分抵押物，所以，前手的抵押物对后手的债权人仍有担保价值。如果当事人同意，既不违反公共利益，也不妨碍他人利益，何须以法律规定横加禁止?

　　好在最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十一条稍作修正，规定抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。此规定适用于房地产重复抵押时，先手的抵押权人行使了抵押权的，后手的抵押权落空，不能对抵押的房地产优先受偿;先手的抵押权人未行使抵押权的，抵押人对后手债权的担保未超出抵押的房地产价值，后手抵押权人则有优先受偿权。

　　5 、共同抵押中的房地产《担保法》第三十四条第二款规定抵押人可以将其拥有的土地使用权及地上定着物、房屋、机器和交通运输工具一并设定抵押。此是关于共同抵押的规定。共同抵押中的房地产抵押无须专门签订房地产抵押合同，在共同抵押合同中一并约定即可，其它并无特别之处，除与其他财产共同列入抵押财产清单之外，须按《担保法》第四十二条的规定与其他财产到不同的登记部门分别办理抵押登记