甲诉乙租赁合同纠纷案

　　一、案件基本情况

　　2004年11月，丙将其自有的房屋在市房产交易中心挂牌整体出售。2004年11月28日，乙与丙签订《房屋买卖合同》，取得了丙的房屋产权。2004年12月5日上午九时，包括甲在内的全体业户参加了租赁业户见面交接会。会上，乙与丙顺利完成交接，这表明甲已经知道乙成为该房产的合法所有人。根据甲与丙于2003年3月17日签订的《房屋租赁合同》第二条和第三条 “租期为4年，即自2003年3月17日至2007年3月17日，乙首付叁万元为前壹年半的租金，后两年半租金以每年贰万伍仟元计算，每半年支付一次，迟交一个月按甲违约处理。”之约定以及乙和丙于2004年11月18日签订的《房屋买卖合同》第六条第二款“由于丙和其他业主还存有三年的租赁关系，因此，乙丙双方确定本协议签订后，乙必须无条件履行与业主签订的租赁合同，并维护业主的合法权益”之约定，甲和乙之间形成房屋租赁关系，甲应于2005年3月17日向甲交纳房租，但时至2006年10月26日乙没有向甲交纳过一分房租。

　　根据《房屋租赁合同》第八条第二款第三项“乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可以终止合同，收回房屋”之约定，甲终止了与乙的租赁合同，甲与乙的租赁关系已解除。那么，乙应立即搬出该房屋。可是乙至今拒不搬出，起诉乙、丙履行房屋租赁合同，并承担本案的诉讼费。

　　二、案件争议焦点

　　1、甲是否有拖欠交纳房屋租金一个月以上的行为。

　　2、本案中，乙是否有权终止合同。

　　三、律师代理意见

　　1、甲已知乙为新的房屋所有人，却拒不向其交纳租金。2004年11月，丙将其自由的房产在市房产交易中心挂牌整体出售。2004年11月28日，乙与丙签订房屋买卖合同，取得了该房屋的产权。2004年12月5日上午九时，包括甲在内的全体业户参加了租赁业户见面交接会。会上，乙和丙顺利完成交接，作为房屋新的所有人人，乙还特别强调业户要遵守原租赁合同，及时向乙交纳租金等事宜，到会全体业户没有提出任何异议，丙表示支持乙的工作。会后，业户主动向乙交纳各项费用。甲在起诉书中也承认其在2004年11月份就得到了该房屋将要出让给乙，这表明甲已经知道乙为该房屋的合法所有人。按照原租赁合同的约定，甲应向乙交纳租金，可是甲却在起诉状中称自己向原房屋所有人丙交纳租金被拒绝，甲的陈述前后自相矛盾，甲明知应向乙交纳租金却没有向乙交纳的事实不言自明。

　　2、因甲迟延交纳租金，乙已经依约终止房屋租赁合同。甲和丙签订的房屋租赁合同第二条和第三条约定，“租期为4年，即自2003年3月17日至2007年3月17日，甲首付叁万元为前一年半的租金，后两年半租金以每年贰万伍仟元计算，每半年支付一次，迟交一个月按甲违约处理。”甲按合同的约定向丙交纳了前一年半的租金，但迟至2004年10月18日甲才向丙交纳租金，甲已经构成违约;其后，甲一直没有向丙交纳租金。2004年12月份房屋完成交接，作为房屋的所有人和出租人，乙享有租金收取权。按照租赁合同的约定，甲应于2005年3月17日向乙交纳租金，但时至今日甲没有向乙交纳过租金。甲迟延交纳租金早已超过1个月，已再次构成违约，根据租赁合同第八条第二款第三项“甲拖欠租金累计达一个月的，乙可以终止合同，收回房屋”的约定，乙已终止与甲的租赁合同，甲与乙的租赁关系已解除。

　　3、甲接到同之后仍不搬出侵犯了乙的合法权益。因甲违约，乙已经根据合同规定终止合同，丙通知甲退回房屋，但甲不但不退出房屋，还继续非法占用该房已六个月有余，已严重侵犯了乙的合法权益，给乙造成了经济损失。乙保留采取诉讼途径追回损失，依法强迁甲我权利。

　　四、法院裁判结果

　　经法院调解，甲撤出了该房屋，交纳了拖欠的租金，并与乙重新签订了租赁合同，双方调解结案。