沈宏庆诉贺如敏租赁合同纠纷案

　　本市某处底层东前间房屋的承租人为贺如敏的丈夫金建宇。2004年12月22日，沈宏庆与贺如敏签订房屋租赁合同书一份，约定：贺如敏将本市某处底层东前间朝北约20平方米房屋租赁给沈宏庆，房屋用途为营业，期限为两年，自2005年1月1日至2007年1月1日。每月租金为人民币(以下币种均为人民币)5500元。沈宏庆给付贺如敏房租押金5500元及自2005年1月起的房租16,500元。贺如敏同意沈宏庆使用在该处的上海捷欣保健食品店的营业执照。2005年1月19日，上海新黄浦(集团)有限公司以贺如敏及金建宇擅自改变房屋性质为由向法院起诉，要求贺如敏及金建宇将本市某处底层东前间拆除的东墙重新封闭、室内地坪下挖部分回填、室内新搭建的阁楼部分拆除，恢复原状。在该案的审理中，贺如敏和金建宇与上海新黄浦(集团)有限公司达成协议，承诺于2005年3月31日前将前述房屋恢复原状。同年3月12日，贺如敏口头通知沈宏庆终止租赁合同;同年4月26日，贺如敏又书面通知沈宏庆于2005年5月8日前搬迁，沈宏庆均未同意。现系争房屋仍由沈宏庆使用中。沈宏庆认为，贺如敏提供的营业执照证明其为合法经营者和系争房屋为非居住用房性质，双方在此基础上签订的租赁合同合法有效，贺如敏要求沈宏庆搬迁，于法无据，故沈宏庆起诉要求继续履行房屋租赁合同。

　　原审中，贺如敏辩称：系争房屋原是居住用房，贺如敏委托上海一票商务咨询服务部(以下简称一票服务部)办理居住用房变更为非居住用房的手续，并取得了相关的营业执照，故贺如敏与沈宏庆签订了房屋租赁合同。贺如敏收取沈宏庆自2005年1至3月份的房租16,500元，而不是1至4月份。2005年3月8日，上海新黄浦(集团)有限公司以贺如敏夫妇擅自改变房屋性质为由向法院起诉，审理中贺如敏才知道当初一票服务部提供的上海市房地产登记证明是虚假的，该服务部的负责人胡平也因诈骗已被逮捕，系争房屋的性质从未变更过，仍属居住用房。故贺如敏以口头、书面形式多次要求与沈宏庆解除租赁合同，遭沈宏庆拒绝。贺如敏认为, 其是在被欺骗的情况下错误地认为系争房屋已改为非居住用房，才将房屋出租给沈宏庆。现错误已经纠正,租赁合同无法继续履行，故贺如敏不能同意沈宏庆继续履行合同的诉讼请求。因贺如敏在此过程中也无过错，沈宏庆也实际使用房屋至今,为此,贺如敏反诉要求解除与沈宏庆的租赁合同，沈宏庆搬离本市某处房屋，并支付贺如敏2005年4月至10月的租金38,500元，按每月5500元的标准支付2005年11月起至实际搬离日止的房屋使用费。贺如敏返还沈宏庆押金5500元。

　　原审法院另查明：本市某处底层东前间为居住用房。

　　原审中，沈宏庆针对贺如敏的反诉则辩称：租赁合同是合法有效的，贺如敏称存在胡平诈骗事实，但未提供相关证据证明。贺如敏与房屋所有人擅自达成调解协议，没有告知沈宏庆，才产生现在的诉讼，故不同意贺如敏的反诉请求。

　　原审审理中，原审法院出示了上海广隆置业发展有限公司的情况说明，内容为：关于我广隆置业发展有限公司所管理的某处底层东前间承租人为金建宇，现属居住用房，从未办理过(居改非)手续，现住户的租金仍是居住租金。

　　原审法院认为：沈宏庆、贺如敏为租赁本市某处底层东前间朝北约20平方米的房屋而签订的房屋租赁合同，因限于房屋的使用性质和(2005)黄民四(民)初字第356号调解书中确定的贺如敏恢复系争房屋原状的义务，致使沈宏庆租赁房屋进行经营的目的无法实现，租赁合同已无继续履行的可能，故沈宏庆要求贺如敏继续履行房屋租赁合同，难以支持。基于同理，贺如敏要求解除租赁合同，事实和法律依据充分，予以支持。租赁合同的解除日为沈宏庆收到搬迁书面通知的2005年4月26日。现贺如敏要求沈宏庆搬离系争房屋，并无不当，予以支持。贺如敏认为沈宏庆只支付了2005年1至3月的租金16,500元，沈宏庆认为其支付的系2005年1月至4月期间的租金，其中含有贺如敏口头同意给予沈宏庆一个月的装修期，因沈宏庆未提供相关证据予以证实，且根据合同约定的每月5500元的租金计算，沈宏庆支付的是三个月的租金数额，故对沈宏庆的该抗辩意见，难以采信。因系争房屋现实际仍由沈宏庆使用，贺如敏反诉要求沈宏庆支付租赁合同解除前的房屋租金及按合同约定的租金数额支付实际搬离系争房屋前的房屋使用费，与法不悖，应予支持。系争房屋的租赁合同因贺如敏的原因致使沈宏庆的合同目的无法实现，贺如敏本应承担相应的合同责任，但因沈宏庆仅要求继续履行合同而未主张该权利，故在本案中不予处理，沈宏庆可另行主张。

　　原审法院审理后，作出判决如下：一、原告(反诉被告)沈宏庆要求被告(反诉原告)贺如敏继续履行双方于2004年12月22日签订的房屋租赁合同书的诉讼请求，不予支持。二、原告(反诉被告)沈宏庆与被告(反诉原告)贺如敏于2004年12月22日签订的房屋租赁合同于2005年4月26日解除。三、反诉被告沈宏庆应在本判决生效之日起十日内搬离本市某处，将该号底层朝北约20平方米房屋交还反诉原告。四、反诉被告沈宏庆应在本判决生效之日起十日内支付反诉原告贺如敏2005年4月的房屋租金人民币5500元。五、反诉被告沈宏庆应在本判决生效之日起十日内按每月人民币5500元的标准支付反诉原告贺如敏2005年5月至实际搬离之日的房屋使用费。六、反诉原告贺如敏应在本判决生效之日起十日内返还反诉被告沈宏庆房屋押金人民币5500元。

　　上诉人沈宏庆不服原审判决，向本院提起上诉称：其与贺如敏签订房屋租赁合同书时，贺如敏向其明确系争房屋的使用性质是非居住用房，并出示相关居改非手续及贺如敏以系争房屋为住所而取得的营业执照，因此双方签订的租赁合同是有效的。贺如敏与案外人上海新黄浦(集团)有限责任公司达成调解协议时，隐瞒已取得营业执照及系争房屋已出租给沈宏庆的事实，系侵犯了沈宏庆的经营权、承租权。另贺如敏称居改非手续、营业执照是案外人胡平通过诈骗方式所取得，并未提供证据予以证明，且至今该营业执照仍为有效，故上海广隆置业发展有限公司出具的情况说明不能对抗有效的营业执照。因此，沈宏庆不同意解除合同，请求二审法院撤销原判第一、二、三、四、五项，改判双方继续履行租赁合同。

　　被上诉人贺如敏辩称：因系争房屋目前性质仍是居住用房，不能用于经营的用途。贺如敏也是受胡平诈骗，直到被案外人上海新黄浦(集团)有限责任公司提起诉讼时，才得知真相。目前租赁合同已实际无法继续履行，故不同意沈宏庆的上诉请求，请求二审法院维持原判。[page]

　　本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。

　　本院另查明：上海市黄浦区人民法院作出的(2005)黄刑初字第477号刑事判决书已对胡平采用诈骗手段办理系争房屋的居改非手续及营业执照系在伪造的证件基础上产生，不具有合法性作出认定，并以诈骗罪对胡平进行判决。该判决书现已生效。

　　本院认为：根据国家有关规定，房屋的使用必须符合其规划的用途。公有房屋所有人和使用人应合理使用房屋，对必须改变使用性质的，须报经房管等有关部门批准，且系争房屋的居改非手续的办理系胡平采用诈骗形式及营业执照系在伪造的证件基础上产生，不具有合法性的事实已经生效判决确认在案，故系争房屋的使用性质仍系居住用房，而沈宏庆与贺如敏签订的租赁合同中明确系争房屋的用途为营业用房，违反上述规定，租赁合同属于法律上不能履行的合同，故贺如敏要求解除合同，并无不当，原审判决租赁合同于沈宏庆收到贺如敏的书面通知之日解除正确。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原审法院对合同解除后系争房屋的返还、有关租金、使用费、押金等的处理并无不当，本院予以维持。沈宏庆以系争房屋属于非居住用房，营业执照仍有效为由，上诉请求租赁合同继续履行，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但沈宏庆因租赁合同无法继续履行而遭受的损失，可另行向贺如敏主张。原审法院所作判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币50元，由上诉人沈宏庆负担。