上海市闵行区虹桥明珠公寓业主委员会因买卖合同纠纷一案

　　上诉人上海市闵行区虹桥明珠公寓业主委员会因买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2004)闵民三(民)初字第 2049号民事判决,向本院提起上诉。本院于2005年2月1日受理后, 依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

　　原审认定,2003年1月12日,上海嘉信实业有限公司(以下简称嘉信公司,为签约甲方)与葛**(签约乙方)签订《上海市商 品房出售合同》一份,约定:乙方向甲方购买上海市伊犁南路**弄3号14室房屋,建筑面积127.15平方米,房价人民币(下同) 429,877元。签约后,葛**按约向嘉信公司支付了房款。嗣后, 双方又办理了房屋的产权过户手续。同年2月8日,葛**取得了系争房屋的房地产权证。

　　此前,嘉信公司于2002年7月3日向上海市闵行区房屋土地管理局出具证明。该证明记载:有关成立虹桥明珠公寓(伊犁南路**弄 3…4号)业王委员会的办公用房已经落实,为伊犁南路**弄3号14 室,朝东,面积9平方米。2003年1月21日,上海市闵行区虹桥明珠 公寓业主委员会(以下简称虹桥明珠业委会)成立。上海市闵行区 房屋土地管理局制发的《业主委员会证书》记载的组织地址为上海市伊犁南路**弄3号14室(即系争房屋)。虹桥明珠业委会成立后,即在系争房屋内办公至今。同时,葛**由于买房后无法取得系争房屋,于2004年4月6日向上海市闵行区人民法院提起诉讼,要求虹桥明珠业委会等归还系争房屋。同年10月22日,虹桥明珠业委会又以嘉信公司与葛**的行为属恶意串通,损害其利益等为由向法院提起诉讼。

　　原审审理期间,虹桥明珠业委会于2004年11月10日在小区内张贴《告知书》,其中告知业主拟在小区的地下室内建造活动室。 原审审理中,虹桥明珠业委会请求法院依法确认嘉信公司与葛**之间的房屋出售合同无效,判令嘉信公司与葛**赔偿其损失5，000元(即虹桥明珠业委会聘请律师费用)。嘉信公司与葛**则请求驳回虹桥明珠业委会的诉讼请求。

　　原审认为,《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定, 出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。同时该法第三条又规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位 |和个人不得非法干预。就本案而言,系争房屋系由嘉信公司开发建 造的商品房,性质上并不属小区的配套设施或物业用房。嘉信公司作为系争房屋(商品房)的原权利人,依法享有将房屋出售他人的权利,且现葛**也取得了系争房屋的产权,故法院认定嘉信公司与葛**就系争房屋签订的出售合同应属有效。

　　虽然,此前嘉信公司将该房屋的部分作为虹桥明珠业委会的办公场所,由虹桥明珠业委会使用,但此并不能改变房屋的权属,房屋的产权仍归嘉信公司所有。虹桥明珠业委会认为由于其合法占有、使用房屋,嘉信公司即不享有向他人出售房屋的权利,该项主张因缺乏依据,法院难以采信。至于因嘉信公司的售房行为导致虹桥明珠业委会暂无办公用房,虹桥明珠业委会可另行要求解决。

　　综上所述,虹桥明珠业委会要求确认嘉信公司与葛**之间的房屋出售合同无效的诉讼请求,不予支持。虹桥明珠业委会请求嘉信公司与葛**赔偿损失的诉讼请求,同样于法无据,亦不予支持。嘉信公司与葛**对此的抗辩,理由成立,法院予以采信。

　　原审法院审理后于二O O四年十二月二十四日作出判决:驳回上海市闵行区虹桥明珠公寓业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币1610元,由上海市闵行区虹桥明珠公寓业主委员会负担。

　　判决后,虹桥明珠业委会不服,上诉于本院,诉称:嘉信公司于2002年7月3日将系争房屋提供给其作为办公用房,虹桥明珠业委会成立后即在该房屋内办公至今。而根据相关法规规定,业主委员会的办公用房的产权属全体业主共有。但嘉信公司与葛**明知此情况,却于2003年1月12日就系争房屋签订了(上海市商品房出售合同》,该行为属恶意串通,损害了全体业主的权益。虹桥明珠业委会请求撤销原判,改判确认嘉信公司与葛**签订的《上海市商品房出售合同》无效。

　　被上诉人嘉信公司辩称:其与葛**之间的出售合同完全符合法律规定,并已得到相关房地产行政管理部门的确认。被上诉人葛**辩称:其与嘉信公司签约后,已支付了全部房款,并已取得系争房屋的房地产权证,双方间的合同应为合法有效。

　　经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

　　本院认为,系争房屋是嘉信公司开发建造的商品房,嘉信公司已依法取得该房屋的大产证。葛**于2003年1月12日与嘉信公司就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》后,已按约支付房款, 并依法取得了系争房屋的房地产权证,成为法律意义上的房屋权利人。虹桥明珠业委会认为嘉信公司与葛**恶意串通,但未能提供充分的证据予以证明,本院不予采信。对虹桥明珠业委会关于系争房屋是业主委员会办公用房,产权应属全体业主所有的观点,本院认为，虽然嘉信公司于2002年7月3日向上海市闵行区房屋土地管理局出具的证明载明系争房屋为业主委员会办公用房,但该证明也写明面积为9平方米主。鉴于系争房屋建筑面积为127.15平方米,且不可分割,:葛**也实际取得房屋所有权,因此,该房屋作为业主委员会办公用房的:实际条件已不具备。因嘉信公司的售房行为致虹桥明珠业委会无办公用房,虹桥明珠业委会可另行要求解决。综上所述,虹桥明珠业委会要求确认嘉信公司与葛**就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效的上诉请求,本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。据此, 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,判决如下:

　　驳回上诉,维持原判。

　　上诉案件受理费人民币1610元,由上诉人上海市闵行区虹桥明珠公寓业主委员会负担。