房地产经纪有限公司房屋买卖合

　　原告许某与被告张某某(以下称姓名)、被告北京某某某某

　　房地产经纪有限公司(以下简称“某某某某公司”)房屋买卖合

　　同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审

　　理，许某的委托代理人、张某某、某某某某公司的委托代理人到

　　庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　许某诉称：原被告三方在2007年11月30日签订J7092842号北京市存量房买卖居间服务合同，同日原告与张某某签订M7091581号北京市存量房屋买卖合同，合同约定张某某将位于朝阳区红军营东路某号楼某某单元1某某号的房屋出售给原告，该房屋所在楼层为地下一层，建筑面积为37平方米。原告在签订合同之前明确告知二被告其购房用途为居住，二被告也明确承诺该房屋可作为居住用房，原告基于对某某某某公司的信任及张某某的承诺签订了上述买卖合同。合同签订后，原告按约定分别于2007年11月27日和2007年11月30日支付给张某某购房款共计16万元，于2 0 0 7年11月2 7日支付给某某某某公司居间费用8400元。后原被告三方又于2 0 07年1 1月3 0日签订补充协议，更加明确了三方的权利义务关系。此后该房屋所在小区物业告知原此

　　房屋只能作为储藏室，不能用于居住，且张某某至今尚未取得房屋所有权证，从而致使原告的合同目的不能实现，因此原告多次与被告协商要求解除合同并退还已支付的购房款1 6万元和居间费8400元，二被告均以种种理由拒绝。现起诉要求：1、解除M7091581号北京市存量房屋买卖合同;2、解除J7092842号北京市存量房买卖居间服务合同;3、张某某返还原告已付购房款1 6万元;4、某某某某退还居间费8400元。

　　张某某辩称：我不应该是第一被告，北京市存量房屋买卖合同有效。原被告三方200 7年11月2 7日先签订北京市存量房屋买卖居间服务合同，然后2007年11月2 8日签订北京市存量房屋买卖合同，在房屋买卖中，张某某是先通过中介来服务，后签订买卖合同。

　　某某某某公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求：原告要求解除买卖合同，我公司认为没有法律依据，我公司不是买卖合同的主体。第二项诉讼请求：解除居间合同的请求不同意，无论买卖合同是否解除，我公司都要按照居间合同决定的费用足额收取。第三项诉讼请求与我公司无关。第四项诉讼请求我公司没有过错，买卖合同有效，不同意返还。合同签订和履行过程中我公司没有过错，诉讼费用不应由我公司承担。

　　经审理查明： 2007年11月17日，张某某为出售方(甲方)与许某为买受方(乙方)、某某某某公司为居间方(丙方)签订了编号为J 7092842的《北京市存量房买卖居间服务合同》(以下简称《居间合同》)。2007年11月2 8日，张某某为出卖人与许某为买受人签订了编号为M7 091581，的《北京市存量房屋买卖合同》 (以下简称《买卖合同》)。 《买卖合同》约定张某某将位于北京市朝阳区红军营东路8号楼1 6单元1 2号房屋(以下简称“1 2号房屋”)出售给许某，该房屋所在楼层为地下一层，建筑面积为3 7平方米，成交价为1 8万元。 《买卖合同》第一条约定：该房屋规划设计用途为储藏室。同日，张某某为出卖方(甲方)与许某为买受方(乙方)、某某某某公司为见证方(丙方)签订

　　《补充协议》。 《补充协议》第一条约定：甲方同意将位于朝阳区红军营东路8号1 6栋地下室1 2号的住房，计建筑面积3 7平方米出售给乙方。第二条约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、 《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。第三条约定：鉴于在签署合同时，甲方还没有获得国家有关部门核发的房屋所有权证，因此本补充协议相关买卖合同中有关房屋地址、面积及产权性质不能确定。实际房屋地址、面积及产权性质以房产证为准。第四条约定：乙方承诺甲方在产权登记当天将全部房款一次性支付给甲方，丙方对全部房款承担见证责任。第五条约定：甲方承诺乙方，在产权登记后3个工作日内将房屋交付给乙方。

　　许某分别于2007年11月2 7日和2007年11月3 0日支付给张某某购房款共计1 6万元。许某和张某某均认可剩余房款2万元在办理房屋产权证时再支付。许某于2007年儿月2 7日支付给某某某某公司居间费用8400元。

　　许某提交其委托代理人田涛与某某某某公司工作人员吴迪的4次通话录音，证明某某某某公司承诺许某所购房屋可以居住。许某提交田涛与张某某的1次通话录音，证明张某某承诺许某所购房屋可以居住。张某某和某某某某公司对上述录音的真实性没有异议，某某某某公司认为该谈话是该公司为完成合同履行而进行的谈判，不认可三方有口头约定。许某提交田涛和许某分别与物业公司工作人员的2次电话录音，证明物业公司声明房屋不是

　　住房，不能住人。

　　许某申请证人李根祁到庭作证，证明二被告承诺房屋可以居住。李根祁称：在许某看房问张某某上下水情况时，张某某说现在是没通，一旦有人买下，通上下水很方便很快，物业他很熟，叫他们做不会有问题。张某某对证人证言发表质证意见称：证人的部分陈述不属实，我没有说上下水都是物业装的，我只是说可以装下水，没有说上水，2 0 0 7年1 2月我已经找开发商给房屋内装了下水。某某某某公司对证人证言发表质证意见称：证人证言说明原告买房时仔细看过房子，对房屋状况是了解的，在签订合同的时候原告知道房屋上下水没有通，无论是我们公司还是张某某，只是说房子居住没有问题，没有承诺房屋的性质是什么。

　　上述事实，有《北京市存量房买卖居间服务合同》、 《北京市存量房屋买卖合同》、 《补充协议》、收条、收据、视听资料、证人证言、庭审笔录等证据在案佐证。

　　本院认为：原被告之间签订的《居间合同》、 《买卖合同》、《补充协议》是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现许某以其购买的房屋不能居住，不能实现合同目的为由要求解除合同，对此本院认为：1、许某提交的视听资料和证人证言能够相互印证，证明张某某确曾向许某承诺诉争房屋可以安装上下水、可用于居住。2、许某在购买诉争房屋之前虽已实地看房，了解诉争房屋内没有上下水设施的情况，但张某某关于诉争房屋可以居住、可以安装上下水的承诺显然对许某做出购买诉争房屋的决定起到了关键作用。3、虽然三方在《补充协议》中约定不认可存在口头协议，但根据生活常识，张某某[page]

　　关于买卖房屋适于居住的口头承诺对于对本案中买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，应当视为要约，该允诺虽未载入《买卖合同》，亦应当视为合同内容。4、从目前情况看，诉争房屋未安装上水，这样的房屋并不适合居住。而张某某已明确表示其并未向许某承诺提供上水，即其不同意向许某提供有上水的房屋。张某某拒绝向许某提供有上水、适合居住的房屋，是明确表示不履行《买卖合同》主要债务的行为，在这种情况下，许某有权要求解除与张某某签订的《买卖合同》。合同解除后，张某某应将已经收取的房款1 6万元返还许某。

　　某某某某公司已经促成双方签订《买卖合同》，许某并未提交证据证明某某某某公司存在违约行为，许某要求解除《居间合同》、退还居间服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

　　一、原告许某和被告张某某签订的编号为M7091581的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效时解除。

　　二、被告张某某于本判决生效后三日内向原告许某返还购房款十六万元。

　　三、驳回原告许某的其他诉讼请求。

　　案件受理费3668元，由许某负担183元(已交纳)，由张某某负担3485元(许某已预交，张某某于本判决生效后3日内交纳)。

　　被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(2007年10月28日修正)》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。