未取得商品房预售许可证而签订的售房合同效力如何认定

未取得商品房预售许可证而签订的售房合同效力如何认定

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　　案情：

　　甲从某房地产公司正在建设中的小区购买了一处住房，双方签订了预售商品房合同。合同约定甲先支付80%的房款，房地产公司保证于2003年10月竣工交房，并于12月底前办妥房产证交于甲，甲此时缴纳余下的房款。小区竣工后甲入住。但房地产公司在约定的最后期限仍未办房产证。甲多次催促，房地产公司以各种借口拖延。甲不得已到有关部门咨询方知房地产公司并未取得该小区的商品房预售许可证。甲遂与房地产公司协商退房，但被拒绝。甲遂向法院起诉。法院正式立案时该房地产公司仍无商品房预售许可证。

　　分歧意见：

　　第一种意见认为甲与房地产公司签订的商品房买卖合同有效。双方已签订书面的商品房预售合同，甲已接受交房并入住，房地产公司只是在程度上存在瑕疵，可以采取补救措施为甲办理房产证。

　　第二种意见认为该预售商品房买卖合同无效。

　　评析：

　　笔者赞同第二种意见。理由如下：

　　商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，是一种期房买卖。在商品房预售合同订立时，合同的标的物尚在建设中，其房屋的所有权还没有经过登记设立，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。为了保证交易安全，我国法律对商品房预售限定了严格的条件。《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 同时最高人民法院《关于审理商品房买卖