卢**诉杨**房屋租赁合同纠纷-成功案例

石家庄市裕华区人民法院

民事判决书

【2009】裕民一初字第00066号

原告卢**，女，汉族，石家庄市***金刚石工具厂负责人。

委托代理人张云鹏，系***金刚石工具厂法律顾问。

被告杨**，男，汉族，农民。

委托代理人李**，男，汉族。

原告卢**与被告杨**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨雪莉独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张云鹏、被告委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，为开办金刚石工具厂，我和被告于2003年3月8日签订租赁协议，约定由被告将其在二十里铺的独院一处（内含若干房产）出租给我，租期为十年。租赁中由于“三年大变样”政策的需要，该院连同院内房产在2008年8月底被拆除。我亦于此时从该处搬离。至此，因租赁物全被灭失，协议不能再履行，而我已于2008年3月初向被告交纳了全年租金33000元，根据公平原则，剩余租金应退还与我，虽经数次催要但遭被告拒绝。故诉至法院，要求解除双方签订的租赁协议；由被告退还剩余房租16500元；诉讼费由被告承担。

被告辩称，第一，原告不是本案的当事人，不具备作为本案原告的主体资格。被告确将位于裕华区二十里铺村的独院租给张**使用，双方是在 2008年3月8日签订的租赁协议，约定年租金为23000元，并约定“在租期内乙方如要求终止协议，则要提前六个月给甲方打招呼”由此可知本案租赁协议的主体双方应为张**和杨**，而卢**不是此协议的当事人，只是与张**共同经营的合作方，不具备本案原告的主体资格，应依法驳回原告卢**的起诉。第二，张**提前搬走时违反协议，应当承担违约责任。张**一直拖欠被告的租金，被告多次找张梦山交涉，他又以所租房院拆除为由想提前搬走，但从村中了解到开办企业的可在今年年底前拆除即可，在今年8月底通知被告要搬走并解除租赁协议，依照双方租赁协议的规定，原告应当提前6个月通知被告，所以应将2009年2月底作为本协议的解除时间，原告应当将租金交到2009年2月底，现在原告不但不交租金还要被告退还，是无理取闹，所以应当依照双方协议约定驳回原告的诉讼请求。

经审理查明， 2008年3月8日以甲方为杨**、乙方代表为张**，双方签订了一份租赁协议，租期十年，年租金23000元，每年在 阴历3月1日交本年度租金，在租期间，因国家占用，甲方不负任何责任，同时乙方如不到期要求终止协议，则要提前六个月给甲方打招呼。落款签名甲方为杨**，乙方代表为张**、卢**。协议签订后，张**和卢**在此院合伙经营石家庄市***金刚石工具厂。 2006年3月16日 和原告卢**签订一份股权转让协议，张**将自己名下的全被股权转让给力卢**。以后石家庄市***金刚石工具厂由卢**自己经营。在租赁期间，原告卢**在原租赁院内又租赁两间房屋。 2008年3月11日，原告交给被告2007年度欠款6000元，2008年度房费33000元（注：外边两间房），被告给原告卢**出具一收条。 2008年8月24日，原告从租赁、被告的院落搬出，被告给原告出具一***金刚石工具厂搬走证明。后原告诉至本院，要求解除双方签订的租赁协议，由被告退还剩余房租16500元， 原告提供了***金刚石工具厂个体工商户营业执照副本、租赁协议、股权转让协议书、被告所写收房费收条、被告写***金刚石工具厂搬走证明、房屋拆除后的三张照片和二十里铺居委会发行的 2008年7月25日的金明报刊等的拆迁通知，通知内容为：关于敬老院道以西，槐中路以南二环路以东，金铺苑路以北的企业占地户，根据三年大变样精神的需要，现将在此范围之内的各企业占地户全部拆迁，凡在 8月15日以前自行拆清者免去上半年占地费，在 8月15日以后拆清者，经验收合格按实际日期收取占地费，及按评估总价30%的款尽快落实。凡超过2008年12月底的占地户村将采取措施，望各占地户积极配合否则损失自负。被告质证后认为，1、租赁协议的真实性无异议，乙方是张**，不是原告；2、股权转让协议为内部的，张**和被告是一个村的，否则房价不会这么低；3营业执照原告未年检，原告已不具备资格；4、金明报非正式文件，不是事实；5、房费认可收到；6、证明只是证明原告搬走的时间；7、照片无时间、地点，无法确认，事实上房子是08年底拆除的。被告提供了二十里铺社区居委会出具的证明两份，证实二十里铺个体企业08年底拆除就行，我们拖延了几天，罚款2000多元，说明不是非要拆除。原告质证后认为，证明形成的时间实在原告起诉后，且费用与本案无关，对其关联性和真实性存在异议。对租赁协议原告方称，落款乙方代表签名是张**和卢**。对二十里铺居委会发行的金明报刊载的通知拆除范围，被告的房屋是否在其范围内，本庭向被告进行了发问，被告认可在范围内，但称要求08年底采取措施即可。关于原告后租两间房屋的时间，原告方称是从 2008年3月1日租的；被告方称，不能执行租赁协议，不认可是3月份租赁。对此，原被告均未提供证据。[page]

本院认为，租赁合同的落款签名乙方代表为张**和卢**，张**在***金刚石工具厂的股份已转让给卢**，有租赁合同、股权转让协议为证，因此，原告卢**作为本案原告具备主体资格。二十里铺居委会发行的金明报刊载的通知，说明了拆迁的范围和时间，且原告租赁被告的房屋在此范围内，原告按通知的要求在 2008年8月24日搬走，并不不妥，故原告要求与被告解除租赁协议，退还房租的诉讼请求，本院予以准许。关于退还的租金数额，原告在 2008年3月11日交被告2008年度租金33000元，其中23000为租赁合同中约定2008年3月---2009年3月的租金，1000元为后租赁的两间房屋的租金；原告系 2008年8月24日搬走，因此，在租赁合同约定的租金中，被告应退还原告六个月的租金即11500元；对原告后租赁的两间房屋，原告虽然是在2008年3月份交纳的租金，但双方均未提供证据证实从几月份开始租赁的，故应当按照公平原则，认定为从2008年1月份起开始租赁，1000元的租金应为2008年度的租金，故被告应退还原告4个月的租金即3333元，二项共计14833元。原告提前搬走属于执行国家有关政策指示精神，因此被告称原告违反协议，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告卢**与被告杨** 2003年3月8日签订的租赁合同。

二、本判决生效之日起五日内被告杨**退还原告卢**房租14833元。

案件受理费106.5元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判员 杨雪莉

二OO九年二月十七日

书记员 刘娜娜