陈X铭与游X玉租赁合同纠纷

　　一、 申请人与被申请人签订的《租赁合同》房屋建筑面积5000平方米，其中有3180平方米的房屋属违章建筑，涉及违章建筑这部分的租赁合同应为无效合同。

　　穗规建证(2007)272号《建筑工程规划许可证》同意建设的建筑面积为1820平方米，但涉案租赁的房屋超出规划建设，超出的3180平方米为违章建筑，被申请人将该违章建筑出租给申请人，违反《合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效;《广州市房屋租赁管理规定》第9条明确房屋不能出租的情形，被申请人违反了该条第1款：“末取得房地产权证书或无其它合法权属证明的;、第5款：“属于违法建设的;” 、第7款：“不符合消防安全标准的”;、第9款：“其它法律、法规、规章禁止的。” 规定，该部分房屋不能用于出租，即使签订合同，亦应为无效合同。

　　二、《建筑工程规划许可证》同意建设的1820平方米，没有经过建筑部门、消防部门验收，直至现在也没有取得合法产权证明，也不具备出租的条件，这部分的租赁合同也因违反法律、法规强制规定，同样属无效合同。

　　1820平方米的房屋只是经过规划部门的规划，但房屋建成后没有经过建筑部门的合格验收，不能交付使用，也不能用于出租。根据《建筑法》第61条：“......。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，被申请人没有提供的任何证据证明房屋经过建筑部门的验收，也承认不清楚房屋是否经过验收。因此，该房屋经没有经过验收是事实，所以，不能交付使用，更不能用于出租。

　　1820平方米的房屋也没有经过消防验收，没有取得合法的产权证明，不能出租。庭审表明，租赁的房屋自始至始没有经消防部门验收，被申请人也没有出示合法产权证明(注：因与违章建筑混合一起，不可能取得合法产权证)。根据《广州市房屋租赁管理规定》第9条明确房屋不能出租的情形，被申请人违反了该条第1款：“末取得房地产权证书或无其它合法权属证明的;、第7款：“不符合消防安全标准的”;、第9款：“其它法律、法规、规章禁止的。” 规定，同样证明该部分房屋不能用于出租。

　　不具备出租条件的房屋，即使出租人及承租人意思真实，签订合同，因违反法律、法规的强制性规定，亦属无效合同。

　　三、被申请人应当退回租赁按金460000元、租金230000元，至装修损失，应根据双方的过错合理确定。

　　根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;.......，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。所以，被申请人应当退回租赁按金460000元、租金230000元，至装修损失103914元，应根据双方的过错合理确定。

　　四、被申请人以“申请人没有进行装修”为由，试图没收按金、租金，没有任何依据。

　　《租赁合同》中没有约定如何装修以及装修标准，《租赁合同》第二条第1款，只约定申请人进场施工的时间为“被申请人正式交付之日起二个月内必须进场施工”，但自从2007年11月30日被申请人发函申请人后，申请人已于2007年12月9日已进场施工(从附件3有关单据及装修协议可反映)，被申请人也承认申请人进行过装修，并不是没有装修;况且，申请人进场施工后，如何装修是自己决定的事情，被申请人并不能干涉。

　　五、租赁的房屋不可能办到有关市场经营证照，合同根本无法履行。

　　租赁物业违章建筑部分，被申请人根本无法出具有关工程验收合格证、房屋产权证、消防验收合格证明等证明文件给申请人办理有关经营证照;在建设工程规划许可证中1820平方米房屋，被申请人也无法提供合法产权证，建筑验收合格证，况且该房屋的用途为临时体育活动用房，不符合商业用途，对该部分被申请人也不配合提供有关证明文件协助办理消防批文，其它相关手续，特别临时体育活动用房没有转为商业用途的，申请人也无法办理有关经营证照，以至申请人催促及发函后仍无法提供。

　　六、被申请人的原因，导致案外人收回场地。

　　被申请人与案外人颜树清等人《租赁合同》中，被申请人负有安装用电变压器、配电房、电梯等义务(被申请人提交证据二《情况说明》反映)，但被申请人没有履行该义务，以至租赁的房屋被案外人收回，原因是被申请人行为所致。

　　综上所述，被申请人应返还租赁按金460000元、租金230000元，赔偿申请人合理的装修的损失，承担本案的全部仲裁费用。