危水明与朱惠慈、陈丽珍房屋买卖合同纠纷

　　上诉人陈丽珍因买卖合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第2517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

　　原审判决认定：讼争房屋佛山市张槎三路35号德晖花园4号楼801房的房产所有权人为朱惠慈。2002年7月5日，原佛山市石湾区人民法院在执行(2002)佛石法执字第866号执行案中，向佛山市房地产交易所发出协助执行通知书，对讼争房屋予以查封。同年7月31日又向佛山市张槎镇国土所发出协助执行通知书，对讼争房屋进行登记查封。2002年9月11日，原佛山市石湾区人民法院委托佛山景茂拍卖行公开拍卖该房产，原告参与竞价，并竞得讼争房屋。原告竞得讼争房屋后，持相关材料向佛山市房地产交易所办理过户手续时，被佛山市房地产交易所告知被告陈丽珍与朱惠慈已于2001年12月19日向佛山市房地产交易所递交了买卖讼争房屋的《广东省房地产买卖合同》文本等材料，办理了交易登记，因此拒绝为原告办理过户手续。2004年2月17日，本院执行局为上述执行案件举行听证会，经听证查明，被告陈丽珍向佛山市房地产交易所提交的《广东省房地产买卖合同》及《房地产买卖申请书》中“朱惠慈”和“李炎明”的签名均系被告陈丽珍所仿签。原告因此认为，被告陈丽珍冒用房产所有权人签名，虚构房地产买卖合同，该合同当属无效，其藉此合同骗取房地产部门为其办理交易登记的行为阻碍了原告合法权益的实现，故诉至法院，请求确认被告陈丽珍于2001年12月18日签署的关于买卖讼争房屋的《广东省房地产买卖合同》无效。

　　原审判决认为：本案的争议焦点在于陈丽珍与朱惠慈之间的合同是否有效的问题。现就与本案有关的几个问题阐述如下：1、买卖合同是双务合同，有相对的权利义务人，也就是出卖方和买受方。本案中被告陈丽珍向佛山市房地产交易所提交的《广东省房地产买卖合同》表明，出卖方应为被告朱惠慈，买受方是被告陈丽珍。作为出卖方的朱惠慈，可以采取以下两种方式与买受方订立合同，一是亲自与被告陈丽珍签订合同，在合同上亲笔签名;二是委托他人与被告陈丽珍签订合同。本案中第一种方式已经排除，只剩下第二种方式，而按照常理，如果朱惠慈是委托陈丽珍代为签订合同，则朱惠慈和陈丽珍应当在向佛山市房地产交易所提交《广东省房地产买卖合同》的同时一并递交委托陈丽珍代为出卖的授权委托书，并且陈丽珍在《广东省房地产买卖合同》中出卖方处应签上代理人陈丽珍本人的名字，而不是由陈丽珍仿签“朱惠慈”。因此，被告陈丽珍向佛山市房地产交易所提交的《广东省房地产买卖合同》既不符合买卖合同的构成要件，其所辩称代为出卖也不符合委托代理的要件，故该份《广东省房地产买卖合同》为无效合同。2、被告朱惠慈对《广东省房地产买卖合同》事后追认是否有效的问题。如前所述，被告陈丽珍向佛山市房地产交易所提交的《广东省房地产买卖合同》为无效合同。如果朱惠慈要追认《广东省房地产买卖合同》为有效合同，则应当有两个前提，一是合同本身并非无效合同，而是合同的效力待定，二是朱惠慈在追认《广东省房地产买卖合同》为有效合同之时，其对讼争房屋仍具有处分权。本案中《广东省房地产买卖合同》本身并不具备买卖合同的构成要件，为无效合同，其追认当属无效，而且讼争房屋在2002年7月份已被本院查封，朱惠慈在2004年11月8日本案开庭时才作出追认合同有效的意思表示，由于其在2002年7月5日之后已丧失了对讼争房屋的处分权。故其追认合同有效已失去了依据。综上，由于被告陈丽珍、朱惠慈之间的合同无效，被告陈丽珍将无效的《广东省房地产买卖合同》提交给佛山市房地产交易所的行为已阻碍了原告危水明对其合法权益的实现。依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十八条的规定，判决：被告陈丽珍与被告朱惠慈之间关于买卖佛山市张槎三路35号德晖花园4号楼801房地产的《广东省房地产买卖合同》无效。本案受理费100元由被告陈丽珍、朱惠慈各承担一半。

　　宣判后，上诉人陈丽珍不服，向本院提起上诉称：一、在2001年12月18日和19日我与朱惠慈带齐房产证、房产买卖合同、房产申请书、身份证到房地产交易所办理过户登记。在递交资料时，房地产交易所的工作人员对我与朱惠慈递交的资料进行核实，最后接收所有资料。在办理登记后，我父亲将购房款全部支付给朱惠慈。二、我与朱惠慈2001年12月18日签订的买卖合同上“朱惠慈”的签名是朱惠慈亲口委托我代签的。递交资料时房地产交易所工作人员要求我们交出双方当事人的身份证原件认真核对，证明我与朱惠慈是亲自办理。我已付清购房款，双方并未为原法律行为的形式发生争议，因此，不影响这一法律行为的效力。我与朱惠慈的房地产合同有效。三、根据朱惠慈在2004年11月8日的《确认书》中承认当时的事实真相，我已履行约定。因此，该合同有效。请求二审法院作出公正判决。

　　上诉人陈丽珍在二审期间提交了下列证据：

　　1、李炎明出具的借据2张，证明李炎明与朱惠慈是夫妻关系，其向我父亲及姨丈借款;

　　2、房管所的收件收据，证明我没有欺骗房管所，我是按照房管所要求办理了手续;

　　3、减税申请表，证明我有办理相关手续，只是后来因为朱惠慈经营不善，离开住所地，造成我方不能单方办理相关的手续。

　　被上诉人危水明认为借据不属于新证据;房管所的收据，对方在一审已经提交，此资料说明对方是通过欺骗手段获取了此收据和登记;减税申请表不属于新证据。原审被告朱惠慈对证据没有异议。本院认为，陈丽珍提供的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，不予采纳。

　　被上诉人危水明答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉状中陈述的借款、买卖过程，都是上诉人单方陈述，没有证据证明，其所说事实是不成立的;关于在房管部门办理手续的过程，上诉人称当时朱惠慈在场并委托上诉人代办，此说也是上诉人的单方陈述，没有证据证明。如果朱惠慈当时在场，为何没有在买卖合同中签名，而让上诉人代为签名，上诉人辨称是朱惠慈不会签名，我方在一审有证据证明朱惠慈有能力签名、会签名，上诉人称受朱惠慈委托，但上诉人没有提交任何的委托手续，其说法不能被采信。没有朱惠慈的亲笔签名也没有其委托书，说明办理房屋交易是上诉人的一个人的行为，买卖合同也是上诉人一个人签名的，是虚假合同;2、上诉人签署的买卖合同是虚假合同，在此合同中，卖方朱惠慈的签名及买方陈丽珍的签名都是陈丽珍一人的签名，合同应具备两方的签名，说明此合同不符合合同的构成要件，是虚假合同，其目的是取得房产部门的同意进行登记，该合同是无效的;3、上诉人称朱惠慈事后追认这个买卖，但事实上上诉人在骗取登记后，未办理产权证之前，在2002年7月份，原石湾区法院对其买卖楼房进行的强行拍卖，特别强调的是，此时陈丽珍没有办理房产证，并且拍卖当时朱惠慈没有提出任何异议，是在法院行使公权力后才提出对事前买卖进行追认，该追认是没有处分权的。[page]

　　被上诉人危水明在二审期间没有提交证据。

　　原审被告朱惠慈辩称：1、2001年12月18、19日办理登记，当时是口头委托陈丽珍代为签名，当时是按照房产局、房管部门的程序办理，我也在场，并且还收取购房款。在2002年1月及3月，除收取购房款外我还向陈丽珍亲属借款，因为都是朋友关系，没有写书面收据，但有借据;2、2002年的拍卖是在我方与陈丽珍的交易之后的。根据法律规定，口头形式也是合法的意思表达形式。

　　原审被告朱惠慈在二审期间没有提交证据。

　　经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

　　本院认为：陈丽珍与朱惠慈均确认2001年12月18日《广东省房地产买卖合同》并非朱惠慈本人签名，因而该合同不具备合法的成立要件。陈丽珍认为该合同是其与朱惠慈亲自前往房地产交易所，朱惠慈委托其代签。依照陈丽珍所述，既然朱惠慈亲自办理房产交易，为何又要他人代签合同?陈丽珍的诉称有违常理，而且陈丽珍就此也没有提供除朱惠慈供述以外的其他证据予以佐证，因此，本院对陈丽珍所述不予采信。原审判决认定2001年12月18日《广东省房地产买卖合同》无效，有充分的事实依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费100元，由上诉人陈丽珍负担。