王静诉淄博华都置业发展有限公司预售商品房合同纠纷

　　就王静诉淄博华都置业发展有限公司预售商品房合同纠纷一案，本代理人经过详细调查了解，并查阅大量相关判例和法律法规资料，结合2007年12月11日庭审调查情况，现补充发表以下主要代理意见，请合议庭评议时参考采纳。

　　一、本案中被告应于2006年12月31日之前交付验收合格的商品房，但至今(2007年12月11日)仍不具备交房条件，根本违约在先。

　　二、被告违约行为给原告造成的损失如下：

　　1、首付款本金37100元及利息1181.20元(被告自2006年10月29日至今2007年12月11日无偿占用该款项用于房地产经营);

　　2、原告按贷款合同已经支付的70000元之第一、二期贷款本息988.04元;

　　3、原告根据房屋买卖合同之预期，于2007年1月份在《淄博晚报》上连续刊登出租商铺广告12期，广告费用1650.00元;

　　4、该房屋地段在淄博饭店对面属传统商业旺地，现租金价格一般在30元/平方米月，原告所预定房屋为34平方米，则出租收入为1020元/月，计算至本月共12月，计12240.00元。

　　5、原告为解决该纠纷聘请律师支出律师服务费3000元。

　　6、原告为本案两次支出送达费用160元。

　　7、原告夫妇职业为金丽财务管理咨询服务有限公司经理，数十次催房、到政府等有关部门查询了解以及交涉所花费精力、误工等费用较多但并未在诉讼中计算。

　　原告夫妇现住金丽花园(新房)，其购买该房目的为投资(出租赚钱)，并非居住。这与其做商铺出租广告行为相一致。

　　上述损失中，37100元本金之利息，因并入预期可得利益(租金)损失中而忽略不计。

　　其他预期可得利益以及因被告违约而不得不支出之损失共计：18060.04元。

　　三、住房买卖合同为格式合同，并且关于逾期交房条款中规定：被告如逾期交房，无论多久只支付原告房款2%的违约金。该条款对购房弱势者来说显然属于不平等格式条款，明显存在重大不合理。如按该条款，即使被告无偿占用原告资金10年、100年，而且不交付房屋，也可以只支付原告2014元违约金而了事，这是明显违约金约定过低的条款。

　　《民法通则》第四条规定：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。

　　《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ( 法释 [2003]7 号)第十六条 规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　本案中，合同约定违约补偿只有2014元，只相当于给原告造成损失18060.04元的九分之一。原告主张该损失不及已付房款总额20%，完全在法律和司法解释规定范围之内，因此，依据事实和法律规定，根据公平原则，法庭有充分理由考虑并支持原告的诉讼请求。

　　四、关于律师费。

　　原告在数十次催房不得及退房不成后寻求律师帮助，律师即协助其制定减少损失计划以及维权方案。

　　1、停止支付贷款本息;

　　2、停止办理住房保险、抵押手续以及支付律师费手续;

　　3、起诉后与银行协商解除抵押贷款合同;

　　原告聘请律师之目的是为了避免损失的继续扩大和依法维护自己的合法权益。

　　《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

　　原告请求法庭判决被告支付因违约而造成的律师费支出，既有法可依，也合情合理。法庭应予以充分考虑。