青岛某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

　　1995年7月4日，A公司与B公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，A公司购买B公司开发的××路12号商品房7套。并约定了明确的价款、支付时间和方式。房屋交付的日期为1996年3月30日，如不能按期交付房屋延期超过60日视为违约。

　　合同签订后，A公司如期支付了房款，B公司未按期交房。后B公司分别于1996年10月8日和1998年11月30日交付了共6套房屋。A公司在B公司未交付剩余一套房屋的情况下，于1999年11月30日将剩余一套房屋办理了房产证， 为B公司垫付交易费4206元。

　　2000年1月14日，B公司与C公司签订承包合同，约定××路12号商品房项目由C公司接管并全权负责，B公司不再承担此后的工作和责任。

　　王某系××路12号改造工程的拆迁户，因其与C公司在拆迁安置上未达成一致，于1997年7月住进××路12号2-2-203房屋即B公司未交付给A公司的商品房。

　　2000年6月10日，A公司以B公司为被告，C公司为第三人，起诉到市南区法院，要求判令：1、被告交付××路12号2-2-203房屋;2、被告赔偿因迟延交付房屋给原告造成的损失;3、被告赔偿原告为其垫付的交易费;4、第三人与被告对原告承担连带责任。

　　B公司和C公司追加王某为第三人。

　　【一审诉辩】

　　双方争议的焦点是，违约责任由谁承担的问题。

　　一、原告诉称(代理意见)：

　　1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告负有按合同约定交付房屋的义务，被告拒绝交付房屋构成违约，原告有权要求被告交付房屋。

　　2、被告迟延交付房屋构成违约，应按合同约定赔偿原告的损失。

　　3、根据合同约定及有关规定，办理房产证时需双方共同缴纳房产交易费。原告为了及时取得房产证，在书面通知被告交纳交易费无果的情况下，被迫代被告垫付，原告依法有权要求被告偿付相关费用。

　　4、第三人C公司应对交付房屋和损失赔偿承担连带责任。根据被告和第三人C公司的协议可以看出，原告所购房屋的实际占有者是第三人，房屋能否交付、能否及时交付完全取决于C公司。因此C公司应与被告共同承担房屋的交付义务及房屋迟延交付产生的违约责任。

　　二、被告及第三人C公司辩称：

　　被告和第三人C公司迟延交房是由于第三人王某侵占房屋造成的，本案的一切后果应由王某承担。

　　三、第三人王某辩称：

　　房屋是C公司安排我入住的，本第三人不应承担责任。

　　四、审理及判决

　　法院审理认为，A公司和B公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，具有法律拘束力，双方均应严格而全面履行，否则，应承担违约的民事责任。

　　在A公司交付房款的情况下，B公司未按约定期限交付房屋，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。B公司与C公司签订协议约定，由C公司承担××路12号工程的权利义务，本协议对他人无约束力。但是，鉴于C公司已实际接管了该工程项目，为使债权人的利益得到实现，C公司应与B公司对本案债务承担共同责任。

　　A公司已将未交付的房屋办理了房屋产权证，该房屋所有权已发生转移，因此，B公司和C公司不再承担该套房屋的交付义务。A公司对房屋依法享有所有权，而第三人王某因与C公司在拆迁安置上未形成一致便进住已属于A 公司的房屋，无合法依据，其行为实属不当，应立即腾出。

　　综上，法院作出一审判决：

　　1、被告B公司和第三人C公司支付原告A公司逾期交房违约金。

　　2、被告B公司和第三人C公司偿还原告A公司垫付的交易费。

　　3、第三人王某将房屋腾让给原告A公司。

　　一审判决后，各方均未上诉。判决生效后，王某向检察院申请抗诉，市检察院向中院提出抗诉。中院指令原审法院另行组成合议庭进行再审。

　　【再审诉辩】

　　双方争议的焦点是，王某入住诉争房屋的行为是否合法。

　　一、抗诉理由：

　　检察院认为，讼争房屋是拆迁办安置给王某的，王某不是擅自入住。原审判决王某立即腾出讼争之房，不仅与拆迁安置协议及青岛市安置政策相悖，而且对善意第三人王某亦显失公平。

　　二、代理意见：

　　1、B公司和C公司从未承认曾同意王某入住该争议房屋。也没有任何证据证明，拆迁办将诉争的房屋安置给王某。

　　2、A公司购房的时间是1995年7月，且合同明确约定所购房屋为××路12号2-2-203房屋，而王某入住的时间是1997年7月，在未能举证证明入住该房屋有合法依据的情况下，只能认定其入住行为是非法的。

　　3、从拆迁办的拆迁完工交付使用表可以看出，当时安置给王某的房屋是两套套一厅，本案争议的房屋并未安置给王某。我方购买了争议房屋并已办理取得房产证，拥有该房屋的所有权。如王某认为安置协议违法，应另行解决而无权强占房屋。

　　三、判决结果：

　　再审维持了原审法院的判决。

　　【再审二审】

　　王某不服再审判决，向青岛中院提起上诉。在诉讼过程中，王某过世，其继承人作为上诉人申请撤销上诉。2004年3月29日，法院裁定撤销上诉人的上诉。本案由此结束。

　　【简要评析】

　　本案原本是一起权利义务关系十分明确的商品房买卖合同纠纷，违约责任的判定也非常的清晰。但由于第三人王某对房屋的占有，使得案件的执行变得异常困难。整个案件从委托人起诉，到再审二审法院作出准许上诉人撤回上诉的民事裁定，历时近九年。

　　我们认为，本案审理的是商品房买卖这个法律关系，解决和裁判的也只能是原告诉讼请求的范围;至于王某认为其对房屋的占有是基于拆迁安置，那应该是另一个法律关系，应该通过另外的诉讼关系进行解决。