深圳商品房买卖合同纠纷案

　　开源公司具备预售位于广州市番禺区大石镇洛溪新城彩虹花园彩虹楼商品房的资格。1997年9月3日，开源公司与龙丽华签订《房屋买卖合同》，约定由后者向该司购买彩虹楼3幢之三702号房屋，总价款为119914元，房屋交付时间为1998年7月15日或之前;付款方式为首期款36914元于1999年6月30日前支付，余款办理按揭贷款;合同第十条约定：“乙方(即被上诉人)所购该单元房屋在付清各期楼价款后，乙方应按甲方(即上诉人)指定的日期出具付清楼价款凭证正本，由双方到番禺市房屋交易所办理领取《房屋所有权证》和到国土部门领取《国有土地使用证》有关手续”;另合同附录五第一条约定：“乙方符合购房入户政策的，可按番禺市政府及公安等有关部门的规定办理户口迁入番禺市洛溪新城事宜”。

　　1997年12月9日，龙丽华与原中国建设银行番禺市支行订立《购住房抵押借款合同》，并办理按揭手续，该贷款款项于1998年1月24日划入开源公司帐户。该司于1998年7月15日将房屋交付给龙丽华使用，后者亦于1999年6月30日前付清首期房款。

　　2003年8月22日，开源公司向龙丽华发出《按揭付款办证通知》，通知后者其司开始受理办证申请，请带齐办证资料及费用在2003年8月22日至10月11日到其司办理房产证。同年9月22日，龙丽华向开源公司提交办证资料。同年11月14日，开源公司将龙丽华提交的办证资料及费用移交至番禺区国土局。现房屋的房地产权证正在办理。

　　经查实，番禺区购买商品房权属登记须提交办证部门的资料为：1、房地产权登记申请书;2、权利人的身份证明复印件，权利人为法人、其他组织的另须提交其使用的法定名称的证件复印件及法定代表人证书复印件或证明书;3、商品房购销合同;4、《商品房地产权证明书》与“房地产权图纸”(均由房地产开发企业提供);5、购房发票;6、缴纳契税票据。

　　因开源公司一直未办妥产权证，龙丽华向原审法院起诉，要求该司支付逾期办证违约金(按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自1999年10月1日起计至办下房产证之日止，按本金119914元计算);在三个月内办妥户口迁入手续，逾期则按已付房款每日万分之五支付赔偿金。

　　另经查实，一审期间，龙丽华提供了开源公司于2003年8月22日向其发出的《按揭付款办证通知》。二审期间，龙丽华以该通知坚称其一直申请开源公司办证，但后者要求其等通知，其也提供了开源公司于2003年9月22日开具的购房发票，证明没有发票无法办理房产证;又提出2003年11月10日的《房地产权登记申请书、调查表》与《按揭办证转抵押登记申请书、审核表》均非其本人签名。开源公司庭审中承认曾发出上述通知，但否认龙丽华向其申请办证;对于购房发票，该司承认无发票房管部门不予办理房产证;《房地产权登记申请书、调查表》、《按揭办证转抵押登记申请书、审核表》是为方便办理房产证由公司统一填写，公司代收龙丽华的办证费用和资料后交给房管部门办理房产证。另开源公司提供了该司于1999年1月21日取得的《商品房地产权属证明书》、2002年1月21日番禺房管局发出的《关于开展商品房按揭办证转为抵押登记工作的通知》，该通知称：该局定于2002年2月1日起逐步开展商品房按揭办证转为抵押登记工作，开源公司据此称：2002年前按揭房无法办理房产证，办证须由业主自行申请，按揭转抵押必须由银行同意，买卖合同业主所持的原件是抵押在银行的，只有业主提出办证申请，公司才从银行领取房屋买卖合同。故开源公司认为诉争房屋无法按期办证责任不在其司，但一审时该司无提交上述通知。

　　【审判】

　　广州市番禺区人民法院审理后认为，开源公司具备房地产开发资质和预售位于本区大石镇洛溪新城彩虹花园彩虹楼商品房的资格。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容、形式合法，为有效合同，对签约双方均具有法律约束力。对于龙丽华请求开源公司支付逾期办证违约金的主张，根据双方签定合同的约定及交易习惯，在办理龙丽华所购房屋的房地产权证问题上，开源公司具有协助龙丽华办证的义务，即龙丽华在依合同交纳购房款后，开源公司应在合理期限内协助龙丽华办理房产证。双方在签订的《房屋买卖合同》中未约定明确的办理房产证时间，只约定龙丽华在付清各期楼价款后，再到相关部门办理房地产权证，因龙丽华付清楼价款的时间迟于收楼时间，为此，应从龙丽华付清楼价款后，即从1999年6月30日起，预留合理时间给开源公司协助龙丽华办理房地产权证，该合理时间应以90天为限，此外，因开源公司在2003年8月22日已通知龙丽华交纳相关资料办理房地产权证，并从通知时起已积极协助龙丽华办理上述房地产权证手续，为此，逾期办证违约金应计算至2003年8月22日为止，因龙丽华在诉讼中无举证证明其从1999年10月1日至起至2003年11月2日止期间曾向开源公司主张逾期办证违约金的请求，为此，对于龙丽华的上述请求，从其向本院主张权利之日起即从2003年11月3日起往回计，超过二年的部分，因超过诉讼时效，应不予支持。综上，对于龙丽华的逾期办证违约金主张，应支持从2001年11月3日起至2003年8月22日止期间以购房款总额人民币119914元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，共计为16544.52元。对于龙丽华请求开源公司在3个月内为其办妥户口迁入手续，逾期则按已付房款每日万分之五支付赔偿金的主张，因户籍是属公安机关管辖的行政事务，且户口的迁入是需业主先提出申请后才予以考虑是否办理，而龙丽华在诉讼中，并未提供证据证明其在起诉前曾向开源公司提出户口迁入的申请，为此，对于该主张，不予支持。据此，广州市番禺区人民法院于2004年2月3日做出判决：一、被告广州市番禺区开源房地产实业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16544.52元给原告龙丽华;二、驳回原告的其余诉讼请求。本案诉讼费1450元，由原告龙丽华负担784元，由被告广州市番禺区开源房产地实业公司负担666元。

　　开源公司不服原判，向广州市中级人民法院提起上诉称：根据番禺区房管部门办证程序，办理房产证需提交身份证、商品房买卖合同、购房发票、缴纳契税票据等，无证据证明龙丽华确已提出办证申请及提交办证所需资料和费用，一审判决上诉人承担责任，有违法律规定，也违反合同约定，是错判。被上诉人采按揭方式付款，而按揭担保贷款合同，明确上诉人的担保期限至办妥房产证止。一旦办妥房产证，即可免除上诉人的担保责任，按揭银行不希望过早办理房产证，以保障银行的权益。上诉人有不良供款记录，银行曾建议迟缓协助被上诉人办证。且被上诉人的商品房买卖合同及购房发票均抵押在银行，银行不同意办证，不提供合同和发票，不可能办证。一审法院对此视而不见，草率判决，显失公允。故请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。[page]

　　龙丽华答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。

　　广州市中级人民法院审理后认为，双方当事人自愿签订的《房屋买卖合同》，意思表示一致，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。上诉人作为房屋的出售者，有义务协助被上诉人办理房屋产权过户和房地产登记手续。依合同约定，被上诉人所购该单元房屋在付清各期楼价款后，由双方到番禺市房屋交易所办理领取《房屋所有权证》和到国土部门领取《国有土地使用证》有关手续。在被上诉人早已向上诉人付清了购房款，房屋交付使用多年后，上诉人直到2003年8月22日才向被上诉人发出的《按揭付款办证通知》，通知被上诉人其司开始受理部分楼宇的办证申请，请被上诉人带齐办证资料及费用到上诉人的售楼部办理房产证。而番禺区购买商品房权属登记须提交办证部门的资料中涉及的购房发票，上诉人在2003年9月22日才开具，办证需要的《房地产权登记申请书、调查表》和《按揭办证转抵押登记申请书、审核表》，也是上诉人为了方便办理房产证在2003年11月10-11日由公司统一填写，公司代收被上诉人的办证费用和资料后再交给房管部门办理房产证。由此可见，办理房地产证必须提交的上述资料均非被上诉人一方所能控制。原审法院在扣除办证需要的合理期限后，认定上诉人应承担相应的逾期办证违约责任，是正确的。上诉人认为原审判决违反合同约定和办证程序，没有依据，不予支持。

　　二审期间上诉人提供的2002年1月21日广州市番禺区国土资源和房屋管理局《关于开展商品房按揭办证转为抵押登记工作的通知》，该通知是该局在2002年1月21日颁发给各个房地产开发公司，上诉人早应拥有该证据，但在一审举证期限内及案件审结前均未提供，超过了举证期限，也不属于新证据，且通知中提及2002年2月1日起逐步开展商品房按揭办证转为抵押登记工作，并不能证明番禺区在此时间前不能办理按揭购房的房地产证。故上诉人上诉认为被上诉人的房屋无法按期办证责任不在其司，不同意承担违约责任，没有充分证据，其上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。据此，广州市中级人民法院于2004年7月5日判决如下：驳回上诉，维持原判;二审诉讼费1450元由开源公司负担。

　　【评析】

　　本案为逾期办证纠纷，司法实务中出现较多，但本案有特殊之处，值得探讨。

　　一、如何理解开发商为小业主办理房地产证(俗称小确权)的

　　法定和约定义务?对法律法规与实务操作关于办理权属登记手续的不同之处应如何把握?

　　在房地产经营开发活动中，开发商在楼盘竣工后，需向房管部门办理大确权手续(也即办理竣工楼盘的商品房权属证明书，《城市房地产管理法》第六十条与《城市房屋权属登记管理办法》第十六条对此有明确规定)，然后，开发商与房屋承购人应当在法定期限内到房管部门办理单一房屋的房地产权证(小确权)，以完成房屋转让的全部法律手续。关于开发商办理大确权的手续，法律规定与实务操作基本相符，在此不作分析;但在如何办理小确权手续的问题上，法规规章与实务操作有差别之处。《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”。上述规章均规定预售商品房的权属登记手续由房屋承购人办理，但该规定在具体操作中却难以得到实施：第一、房管部门一般不接受个别房屋承购人的办证申请，广州本地实务基本如此，因单一办证申请将极大影响办事效率;第二、办证须提交较多的专业性资料如大确权证明、房地产权图纸等，这些资料只有开发商才能持有，若要求由房屋承购人提交则过苛，其他如购房款发票也须由开发商配合才能开具。

　　故此，实践中，一般由开发商将须由房屋承购人提交的个人资料汇总后再交由房管部门统一办理权属登记手续，此属房地产交易惯例，具体案件的处理对该现象不应回避。本案中，当事人约定“由双方到番禺市房屋交易所办理领取《房屋所有权证》和到国土部门领取《国有土地使用权证》有关手续”，其中未明确上述手续由何人办理。原审法院根据法律，但不拘泥于法律，同时结合业界交易惯例，明确由开发商负责协助办证，对纠纷作出了正确的处理。

　　二、房屋买卖合同未约定办证期限，房屋承购人违约金请求权的诉讼时效应从何时起算?开发商的办证义务履行期应如何确认?

　　本案中，当事人签订的《房屋买卖合同》对开发商办证义务的期限无约定，若开发商违约，则房屋承购人请求违约金救济的诉讼时效应如何计算是处理本案的关键。结合案情，开发商逾期办证的事实一直处于持续状态，并非以一个时点的形式存在，故违约金数额也处于不确定状态，而基于《民法通则》第137条的规定，确定何时权利受侵害是适用诉讼时效的前提。本案中，开发商何时不给付逾期办证违约金可视为房屋承购人的违约金请求权受到侵害也难以确认，故本案若拘泥法律关于2年诉讼时效自知道或应当知道权利被侵害时起算的规定来处理纠纷将不利于房屋承购人合法权益的保护，应采另一变通处理办法。故本案龙丽华违约金请求权的保护期间应自其向法院主张救济时上溯2年，考虑到开发商自2003年8月22日始协助龙丽华办证的事实，因此，龙丽华违约金请求权可受保护的期间应自2001年11月3日起至2003年8月22日止。

　　另本案中，当事人对开发商办证义务无约定期限。法院参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合房地产行业惯例，将开发商办理房地产证的期限定为90日(本处办证期限并非指在该期限内开发商必须办妥房地产权证，而是指在该期限内开发商应将相关办证资料提交至权属登记部门)属法官行使自由裁量权，并无不妥。

　　本案的审理说明法官在解决具体纠纷时，一方面应当严格依据法律规定办事，另一方面也须尊重行业习惯，结合生活经验，灵活处理，只有这样，才能尽快把握焦点，正确裁判。[page]