如何避免带租约二手房买卖纠纷

　　近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和房屋租赁市场发展迅猛。与此同时，涉及房屋买卖和租赁的合同纠纷大量出现。其中，就承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争尤其突出。

　　法律缘由 优先购买权的法律依据源于《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高人法院《意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　根据以上法律条款，法律赋予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利，即租客在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。若侵犯了租客的优先购买权，可能导致买卖合同被撤销或房东承担较大的赔偿责任。

　　实际操作 买方通过中介购买房屋的过程中，大多去了解房屋是否存在租赁客户，却都忽略了这样一点：租客可在租赁期间内，于出租人转让房屋时，在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。

　　如出售人未向中介方提供房屋租客在租赁期间内放弃优先购买权的凭证，或中介方未向出售人告知租客在租赁期间内对出售的房屋有优先购买权，则可能产生房屋购买合同无效的后果。承租人的优先购买权存在于房屋租赁合同有效期内，这是承租人行使优先购买权的前提条件和基础。出租人出售带租房屋时，应负有通知承租人的义务，此为承租人得以行使优先购买权的必要前提。因法定的优先购买权的存在，为了避免纠纷，买卖双方在进行带租二手房交易的时候，需注意如下几点：

　　1、房东在将房屋出租时，在租赁合同中与租客明示，若出售房屋，租客放弃同等条件下的优先购买权。

　　2、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，让租客出具书面的放弃同等条件下优先购买权的申明。

　　3、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，可在出售前三个月书面通知租客，租客逾期未答复的视其放弃。