二手房买卖合同纠纷上诉案

　　上诉人因与被上诉人二手房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初第2241号判决，特依《民事诉讼法》第147条之规定，提起上诉，请求依法维持一审判决第二款,撤消一审其它各款判决并改判：

　　1、被上诉人基于定金罚则，向上诉人支付2万元;

　　2、被上诉人向上诉人支付自2007年9月8日至实际支付日期间的2万元定金利息，支付标准按照人民银行同期贷款利率;

　　3、被上诉人赔偿上诉人经济损失共计人民币19万元，其中中介费损失25，920元，另购房屋差价损失164，080元;

　　4、被上诉人承担全部诉讼费用。

　　理由如下：

　　一、 被上诉人拒绝履行合同并预期毁约(根本性违约)。被上诉人，2007年9月18日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约;9月19日通过中介公司告知上诉人不卖房属于明示预期毁约，自此截至10月15日一直处于事实毁约的状态。一审法院错误地认为被上诉人没有预期毁约，既违背案件真实情况又严重违反了证据规则，应予以纠正。

　　(一)、被上诉人2007年9月18日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约，并且自9月19日通过中介公司向上诉人明示预期毁约之后，截至2007年10月15日，一直处于继续事实毁约的状态。这一事实是清楚的，证据是确凿的，上诉人提交的证据材料，形成了证据链条彼此印证，并符合生活经验法则。

　　一审中，上诉人就其主张的事实，提供的主要证据材料有以下四项：一是，中介公司经手人李鹏飞(店员，主要负责和买房人接洽工作)和李大勇(店长，负责全面工作)的出庭证言;二是，书证《通知函》一份;三是，被上诉人于2007年9月10日之前收到《通知函》的邮局邮戳记录;四是，上诉人为支付房款做准备，存有84万元的银行存折。

　　根据该四份证据反映出的事实如下：9月18日，上诉人通过中介公司李大勇通知被上诉人，价款已备齐要求被上诉人接收房款。被上诉人的妻子张艳婷在电话里没有答应上诉人付款、进而办理房屋过户等合理要求，而是说她回家同其丈夫商量以后再说(此系被上诉人以默示方式预期违约——付款最后日已届满，她却反常地推托接收买方的付款)。此后，中介公司的李大勇再打张艳婷的电话就打不通了。而9月19日早上，中介公司负责与房主(即被上诉人)接洽的店员金昌龙告诉李大勇(店长，负责全面工作)说：“房主不卖房子了”。于是李大勇立即给购房人(上诉人)打电话告知其房主不卖房了，而此时(9月19日早上)上诉人已按中介公司要求，带着房款已经在赶往中介公司芙蓉里店路上了，准备通过中介公司支付被上诉人房款。9月19日早上，上诉人接到中介公司通知后不得不返回等待被上诉人继续履行接收房款的义务。然而遗憾的是，尽管上诉人通过中介公司如何说服被上诉人继续履行合同，被上诉人均置之不理。无奈之下，上诉人于2007年10月5日，通过中介公司以邮局快递的方式向被上诉人发出书面《通知函》再次明确要求被上诉人收回9月19日预期毁约的意思表示，应继续履行合同，接收房款、办理房屋过户等，明确要求其若改变主义同意继续卖房的话，务必务于2007年10月15前给予答复。然而遗憾的是，被上诉人依然故我没有任何回复，继续坚持9月19日预期毁约的意思表示房子不卖了，不履行接收房款、办理过户登记等义务。

　　(二)、一审法院认为被上诉人提供出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证《通知函》两份证据材料均为间接证据，用其来证明被上诉人9月19日明示预期毁约的事实，没有达到“充分”的证明标准，进而认为被上诉人9月19日没有预期毁约。很明显，一审法院对此要件事实的认定是错误的，并严重违反了《证据规则》，应予以纠正。

　　一审法院错误地认为：上诉人提供的证人李大勇、李鹏飞，尽管出庭证明“9月19日早上被上诉人通过中介公司向上诉人明确表示过不卖房了”，该内容尽管同时也与上诉人提交的书证《通知函》内容相互印证。但是，由于李大勇、李鹏飞是从其同事金昌龙那里得知被上诉人不卖房了，而非自己亲耳听到的，所以李大勇、李鹏飞的出庭证言没有证明力。无独有偶，一审法院同时更加错误地认为：上诉人提交的书证《通知函》，由于不是上诉人自己发出的，而是由中介公司直接发出的，所以也不能证明9月19日向被上诉人提出过不卖房了这一事实。很明显，一审法院认定事实严重错误。

　　理由有以下三点。

　　其一，上诉人提供的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证《通知函》，均能直接证明其主张的事实——9月19日早上被上诉人明示预期毁约，应属于直接证据。

　　根据上诉人、被上诉人、中介公司达成的《三方协议》，以及上诉人与被上诉人达成的《房屋买卖协议》和《补充协议》，并结合二手房交易的商业习惯和生活经验法则。中介公司同时接受买卖双方的委托，为买卖双方促成合同并实际履行合同提供沟通信息、托收价款、代办过户等全套二手房交易服务，所以，在通常情况下，买卖双方通过中介公司传递信息、表达意志的行为，当然地等同于买卖双方直接对话行为。所以，中介公司向被上诉人发出《通知函》催促被上诉人如约履行接收上诉人支付房屋价款义务的行为，是一个行为代表两层法律含义：一是，中介公司积极履行促进买卖双方成交的服务义务;二是，上诉人通过中介公司(中介公司得上诉人之委托授权)向被上诉人发出《通知函》敦促其收回预期毁约的意思表示继续全面履行合同义务。由此说明，尽管被上诉人9月19日明示预期毁约，但是，上诉人为了充分践行诚实信用、维护交易安全的合同法原则和精神，再次敦促被上诉人最迟于10月15日之前务必收回9月19日预期毁约的意思表示，继续履行包括接收付款、办理产权过户等合同义务。然而，遗憾的是，被上诉人于10月10日前(见发信邮戳以及一审法院的认定，判决书第5页第14行)就收到了该通知，截至10月15日依然没有给予上诉人或者是中介公司任何回复，依然坚持9月19日预期毁约态度。

　　中介公司的金昌龙——实为卖房人(被上诉人)的直接受托人负责与卖方接洽，李鹏飞——实为购房人(上诉人)的直接受托人负责与买方接洽，李大勇——作为店长实为代表中介公司与买卖双方履行职务。所以，金昌龙9月19日告知李大勇被上诉人不卖房的事实，等同于被上诉人自己亲口告诉李大勇的事实，法律含义相同。所以，一审法院认为李鹏飞、李大勇是通过金昌龙说被上诉人不卖房子了，并非是直接听被上诉人说其不卖房子了，进而否认了李大勇证言的证明力，很明显这是严重的事实认定错误和法律推理错误。(见一审判决第4页为尾部和第5页首部)[page]

　　其二，本案中中介公司及其直接经手的员工，是买卖双方履行义务进而得以实现权利的直接和唯一的工具性载体，这一载体，犹如是摄录机一样，见证了买卖双方签定、履行合同的每一个环节的真实情况。所以，在买卖双方履行合同过程中，有且只有中介公司及其直接经手的员工才最大可能性地知晓或者是亲历以下事情：买卖双方，究竟是卖方不同意按照合同约定的86万元来继续卖房，还是买方不愿意如约支付房价款?答案无疑是前者。试想一想，通过中介公司的二手房买卖交易，在买卖双方各执一词时，除了中介公司及其直接经手的员工，对于真实情况在客观上有发言权以外，还能有谁呢?一审法院严重违背生活经验法则，居然说“出庭证人李大勇、《通知函》均系由第三方作出，所以缺乏证明力”是何等错误啊。难道，证据材料有且只有是相对方直接承认的，才具有证明力吗?此乃严重逻辑错误、推理错误，并直接导致认定案件事实错误，应予以纠正。

　　其三，一审法院对于上诉人提交的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、《通知函》证明力的认定问题上，严重混淆了民事诉讼和刑事诉讼的证明标准，苛刻地以刑事证明标准(证据确实充分)来要求上诉人。这严重违背《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》(简称证据规则)第六十三条、第六十四条和第七十条的规定，应予以纠正。

　　《证据规则》第六十三条确立了一方当事人提供证据的证明力明显大于另一方的，法官应依据高度盖然性的证明标准，确认优势证据的证明力，认定案件事实[1]。

　　《证据规则》第六十四条强调审判人员依据法律规定(即法律精神)和良知，运用逻辑推理和日常生活经验(即理性)，居于中立立场来判断证据，并公开判断的理由和结果[2]。遗憾的是，一审法院没有居于中立的立场。因为一审理法院居然认为上诉人没能提早(早于9月18日，即早于最后付款截止日之前)将房款支付给被上诉人，已构成一般违约。试问，上诉人9月18日当天付款并要求被上诉人接收房款，违的是哪里的约呢?我上诉人难道没有争取合同最大利益的权利吗?我上诉人选择在付款截止日最后一天来付款，不可以吗?与之形成鲜明对比的是，9月18日当天，上诉人通过中介公司向被上诉人付款并要求被上诉人接收付款时，遭到了被上诉人默示拒绝，转而称“回家再商量商量”。试问：买房人按照合同确定约定的时间和房款数额，通知卖房人接收付款，倘若真的如被上诉人(卖房人)所言“一直在催促上诉人(买房人)付款，急用钱呢”，那你为何在约定的付款截止日即9月18日明确推辞上诉人付款，不接收付款呢?很明显，9月18日当天，被上诉人是在故意制造上诉人逾期还没有支付房款的恶意事件。而这与后来发生事情“如出一辙”：9月19日过后一直到一审开庭时，被上诉人居然矢口否认“收受过上诉人2万元定金”转而一方面要求上诉人继续支付2万元定金，另一方面要求解除房屋买卖合同，理由居然是被上诉人逾期未支付房款，所以给其造成了损失。看一看吧，这个被上诉人，究竟是个怎样的人啊?!然而，遗憾的是，对于被上诉人的这些事情，一审法院居然没有任何否定性的评价，转而说依据现有证据无法认定谁违约?(见一审判决第5页中下部)公理站在了那里呀?鉴于此，很难说明你一审法院是站在居中的角度上来认定事实和适用法律啊!

　　《证据规则》第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但是没有反驳的相反证据的，人民法院应当确定其证明力：(一)书证原件或者是与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。很明显，上诉人提供的《通知函》具有直接的独立证明力。遗憾的是，一审法院基于“该通知函系第三人作出的，也不能证明9月19日被上诉人提出过不卖房子了这一事实”，是错误的，应予以纠正。

　　综上所述，一审法院认定被上诉人9月19日没有提出过单方面毁约，很明显属于认定事实错误，应予以纠正。

　　二、 被上诉人的代理律师当庭对上诉人提供的证人(中介公司经手人李大勇、李鹏飞)进行多次误导和威吓，直接导致证人未能得以自由表达证人证言。对此，一审合议庭没有出面予以制止和纠正，转而间接配合了被上诉人代理律师的误导性、威吓性询问证人。

　　一审庭审中，当涉及到关键性问题时，鉴于被上诉人代理律师很明显误导性、威吓性询问上诉人提供的证人时，合议庭却不去直接制止其不当行为，转而告诉证人说，证人你可以选择不回答。证人玄机选择了不回答被上诉人代理律师的提问，而此时被上诉人代理律师更加变本加厉，导致证人根本无法自由表述。一审法院此种做法，显属不当，应予纠正。

　　三、 一审法院合议庭以时间紧张为由，多次打断上诉人质证和发表质证意见。既剥夺了上诉人的诉讼权利，又直接导致一审裁判时无法正确认定案件事实，最终导致裁判错误。

　　一审庭审中上诉人得知：9月19日，是中介公司的金昌龙直接从被上诉人那里得知被上诉人提出单方面毁约的。上诉人遂提出延期开庭，以便于通知金昌龙出庭做证时，一审合议庭借口说时间紧案情简单继续开庭。然而，却在后来的裁判结果中说，上诉人证人李大勇、李鹏飞并非亲耳得到的消息，而是通过同事金昌龙得知的，所以，其出庭证言没有证明力，不能证明被上诉人9月19日提出过预期毁约的事实。这实在是让人费解。

　　四、 被上诉人预期毁约，对于上诉人因此将会造成至少10万元经济损失，是有完全预见的，但是被上诉人基于合同效率违约的思想，不惜以单方面擅自毁约为代价以试图博得房屋价款高于96万元乃至更高的价格利益。所以，被上诉人理应赔偿上诉人经济损失至少10万元。

　　被告代理律师庭审陈述时，明确表示当时我们认为房屋价值是96万元。而被上诉人对于其代理律师的说法没有作出反对。

　　到此我们可以清晰地发现被上诉人毁约的全部主观事实：被上诉人之所以单方面毁约的真正原因是，被上诉人认为订立合同时，房屋售价约定低了至少10万元，在履行合同的过程中，试图提高房价，可是又担心承担违约风险，于是当约定付款期9月18日到来时，一方面默示拒绝接收房款;另一方面恶意制造上诉人逾期付款不能的人为事件。当上诉人向其追要2万元定金时，再次遭到被上诉人拒绝，理由是，你上诉人逾期没有支付房款，违约在先，所以房子不卖定金也不退。这也证明，被上诉人对于单方面毁约自己可能面临的违约负担将可能是10万元是有预期的，是认可的。依据《合同法》毁约损害赔偿的可预见原则，被上诉人理应赔偿上诉人经济损失至少不底于10万元。[page]

　　五、 上诉人164，000元的购房款差价损失以及25，920元购房中介费损失，共计190，000元的经济损失，是否系被告单方面毁约所导致的?答案是肯定的。

　　一审庭审中，上诉人再次重申了合同目的：在中关村三小这一特殊地理位置附近购买房屋一套，以实现其上诉人小孩子来年秋季得以入学中关村三小的合同根本目的。而且，该合同目的在三方签订合同之初，三方均知晓。对此，中介公司的李大勇、被上诉人一审开庭当时，均没有表示反对再一次认可了合同目的。然而由于被上诉人单方面毁约，直接导致上诉人不得不在同一地理位置另行购买相仿房屋，所以，上诉人另购房屋的差价损失理应由被上诉人赔偿。考虑到被上诉人夫妻均失业，上诉人仅主张了约16万元的差价损失(全部差价损失实为19万多元)。为此，上诉人提交了如下证据材料：

　　证据一：上诉人、被上诉人之间签订的《北京市房屋买卖合同》第一条和《补充协议》第一条共同证明：

　　标的物所在地为海淀黄庄小区中关村814号楼1002房屋一套，建筑面积48平方米，约定房价为86万元整。

　　证据二：京地税缴电专第0570350号《专用税收缴款书》和X京房权证海私第021400号《房屋所有权证》证明：

　　上诉人于2007年10月26日，购买了海淀区黄庄小区中关村805号楼404号房屋一套，建筑面积47.6平方米，房价为105万元整。

　　上诉人的合同目的是，在海淀区黄庄小区(即中关村三小附件)这一特殊地理位置购买较小户型房屋一套。近而解决其小孩子得以在中关村三小入学问题。

　　房 号

　　及比较项目朝向面积

　　(平米)交易

　　时间新旧

　　程度交易价格

　　(万元)

　　黄庄小区814号1002房正南482007.9.8同时期兴建86

　　黄庄小区805号404房正南47.62007.10.26同时期兴建105

　　由本文前述可知，被上诉人因为反悔房屋售价偏低(10万元)，而不惜单方面毁约，直接导致上诉人合同目的无法实现。上诉人为了实现合同目的，不得不花费105万元，比原先多出19万元，考虑到被告实际履行能力，原告只主张164000元的直接经济损失。故应由被告承担原告该笔直接经济损失。

　　证据三：链家中介公司第0288149号专用收据证明：

　　上诉人于2007年9月8日向链家中介公司支付的中介服务费用共计25920元整。

　　证据四：上诉人、被上诉人、链家中介公司三方《居间服务合同》第六条结合被告毁约的事实以及《催告函》相结合证明：

　　被上诉人应当于2007年10月11日之前，支付上诉人中介服务费用损失25920元，并且每逾期一天承担172元(860000 X 2%%)的迟延履行金。

　　六、 被上诉人应承担全部的诉讼费用。

　　被上诉人明示预期毁约后，被上诉人一方面不同意按照86万元价格继续履行合同，另一方面也不同意退还2万元定金，理由是上诉人逾期没有支付房款，违约在先。而实际情况是如本上诉状第一部分所述。被迫不得以的情况下，上诉人才求助人民法院来讨个公道。所以引起诉讼完全是基于被上诉人的过错。很明显，双方之间的合同纠纷只所以使用了国家司法诉讼资源，完全是被上诉人的过错所致，本案的诉讼费用理应由其全部承担。一审法院判令上诉人承担诉讼费用，属于判令错误，应予纠正。

　　综上所述，一审法院认定的事实错误，处理显失公正，特提出前列上诉请求，恳请贵院依照事实和法律依法作出公正判裁。