孙某房地产买卖合同纠纷
原告孙**1999年8月与被告重庆**公司签订了两份房地产买卖合同，后又签订了一份包租协议书。在上述两份房地产买卖合同中，双方约定：“原告购买被告位于渝北区两路建材批发市场主楼第二层7号8号房屋(摊位)……并约定本合同登记后，上述买卖行为成立……”现原告认为双方签订的买卖合同协议违反了《商品房销售管理办法》的规定，且该买卖合同没有办理登记手续，要求法院确认此二份房地产买卖合同无效。
五、诉讼请求
1、请求依法判决被告人立即退还原告支付的购房款113920元并支付改购房款项从缴付之日到被告返还之日的银行同期存款利息;
2、本案的全部诉讼费由被告承担。
六、律师代理意见
本所代表被告方发表代理意见如下：
(一)原告孙**1999年8月与被告重庆**公司签订的《房地产买卖合同》合法有效。
孙**1999年8月与被告重庆**公司签订的《房地产买卖合同》是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实的意思表示，且没有违法的内容，依法应认定为合法有效。
(二)至于该合同登记与否，并不影响它的成立与有效。
根据1995年9月15日施行的《重庆市房地产交易管理办法》第九条的规定，未经登记的交易合同，不能对抗第三人。因此，合同的登记与否不影响它的成立或生效，登记与否仅仅产生能否对抗第三人的效力。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第九条的规定：……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续的，当事人未办理的不影响合同的效力。因此应认定此房地产合同是依法成立并生效的。
(三)从我国司法实践及学者对不动产登记的效力问题，从法律对登记的规定意图来看，登记的效力在于物权的变动是否有效或能否对抗第三人，而不影响作为物权变动的原则的合同的效力。不动产买卖合同从成立时有效，而登记与否是使不动产所有人的变更具有法律效力，不动产的取得要以登记为要件而已。
七、法院判决
1、驳回原告孙**诉讼请求;
2、本案案件受理费7423元(其中案件受理费5710元，其他诉讼费1713)由原告孙**负担。
八、案件评析
本案是有关合同效力的纠纷。根据《合同法》的规定，合同必须在双方(主体要合法)平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实的意思表示，且没有违法的内容，这样合同才能依法成立。本案中，原被告所签订的合同符合《合同法》订立要件，依法成立。根据《合同法》第四十四 条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但本案中的合同虽成立但并未生效，因为《合同法》第四十五条规定，当事人可以对合同的效力约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中原被告约定合同必须登记才有生效，是对合同所附的生效条件，而原被告一直没有办理登记，所以当事人所附的合同生效条件一直未成就，所以合同虽成立但一直未生效，而现在原告要求法院确认合同无效，不愿登记了，所以合同的生效条件不成就，合同至此无效。而法院判决驳回原告的诉讼请求，认为合同生效是不正确的。但这因条件不成就导致的合同无效不同于无效合同，无效合同是至始无效、必然无效，从一开始签订时就无效，可能因为订立主体不合法、内容违反法律的强制性规定或形式违法而导致必然无效。
