阮某与李某房屋租赁合同纠纷

　　2003年1月30日，原告阮某与被告李某签定《房屋租赁协议》约定，李某愿将坐落在西安市碑林区李家村61号座北向南1—6层自有房屋(1层正在营业、2—6层正常居住使用)一院(自制水井一口、玻璃钢水箱两个)全部租给阮某用于服装综合经营。租期11年，自2003年2月1日至2014年1月31日止。年租金人民币70万元。租金每季度交纳一次，阮某应在本季度的第一个月的5号以前一次付清。逾期，违约金按年租金的5%计付。拖延缴纳租金30日以上，甲方有权无条件终止协议。协议履行期间，甲乙双方不得以任何理由增减房屋租金。协议履行过程中，如遇不可抗力及自然灾害以及与国家政策相抵触时等，协议自然终止。若本地区进行统一改造或拆迁，国家给予房屋所有的赔、补偿等归甲方所有，营业损失补偿归乙方。合同签订后，李某将房屋交于阮某使用，阮某向李某交纳房租至2005年11月30日，对此，双方均无异议。2005年12月5日，西安市人民政府以市政告字[2005]18号文件发出关于对李家村服装城地区实施综合拆迁改造的通告。第一条规定，李家村服装城地区实施综合拆迁改造及道路拓宽拆迁工作由碑林区政府全面负责监督、指导、协调，具体由碑林区城中村改造工作领导小组办公室负责实施。第六条规定，自2005年12月5日起，拆迁范围内的企事业单位及个体工商户必须停止一切生产和经营活动。2006年1月2日，西安市碑林区李家村服装城地区综合改造拆迁指挥部发出通报第四条规定……。产权人、投资商收取租金的期限截止2006年1月31日。2006年1月9日，在拆迁期间，阮某以李某与拆迁人直接签订拆迁协议，致使其与李某签订《房屋租赁协议》无法履行，造成重大经济损失，并与被告及第三人多次协商未果为由，诉至法院。另查，至今原、被告及第三人未就拆迁安置补偿达成三方协议。上述事实，有房屋租赁合同、租金收据、西安市人民政府通告、庭审笔录为证。

　　被告李某委托我所瞿征律师担任其诉讼代理人，瞿律师庭前进行了认真的调查、取证，收集了相关证据材料，查阅了法律法规，参加了庭审。瞿律师认为，(1)原告阮某的起诉名为“租赁合同纠纷”，实为拆迁安置纠纷。原告是由于李家村地区统一拆迁改造未得到补偿而诉至法院。最高人民法院2005年8月1日法释(2005)9号公布的，自2005年8月11日起施行的司法解释明确规定：“拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”。根据该司法解释，原告的起诉人民法院不应受理。在本案中，由于原告为了规避最高法院的司法解释，将本属于拆迁补偿的争议，却假以租赁纠纷之名，使人民法院予以受理，由此产生的责任应由原告自己来承担;(2)原告要求返还租金14万元的诉讼请求没有任何证据，依法应予驳回;(3)原告要求被告支付其装修损失没有依据。原告既无出资装修租赁房屋的任何证据，也无合同依据，而且原告对装修房屋的价格连自己都搞不清楚。在起诉书中称装修损失是99万余元，但价格鉴定只有31万元，两者相差60多万元。这说明，原告并未出资装修，原告起诉要求被告支付装修损失完全不能成立;(4)原告要求被告赔偿其预期可得利益损失803万元没有根据;(5)原告租赁被告房屋用于经营，直至2006年1月26日，拖欠被告近两个月房租共计11万余元，理应由原告支付，被告基于此情况提出反诉，以维护被告(反诉人)的合法权益。

　　陕西省高级人民法院经过审理，采纳了瞿律师的代理意见，判决如下：一.本判决生效之日起三十日内阮某支付李某租金116666元;二.驳回阮某要求李某返还租金诉讼请求。瞿律师圆满完成代理工作，受到委托人的好评。