冯天贵与杨彪房屋租赁合同纠纷

　　原告冯天贵与被告杨彪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员闫建平独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告冯天贵及其委托代理人李发贵，被告杨彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告冯天贵诉称，1999年5月28日，原告父亲冯树茂与被告签订房屋租赁合同，被告将具有使用权的福利院门口的门店一间租赁给冯树茂使用，使用期限为9年零5个月，租金10000万元。冯树茂交付给被告10000元租金后，开始使用该房屋。2002年3月11日冯树茂因病去世，从此该房屋无人使用，原告作为冯树茂之子，曾于2003年4月25日将房门钥匙交给被告，但被告以无钱为由不退还下余租金，现要求终止租赁合同，退还房租5840.5元和装修费1000元。

　　被告杨彪辩称，原告所诉我与他父冯树茂签订房屋租赁合同，交纳租金10000元以及冯树茂死亡时间等情况都属实，但该合同签订时原告也在场，合同上冯树茂的签名也是原告签的，现冯树茂虽死去，但原告可以继续履行合同，况且10000元租金已交给单位，无法退还，因此，不同意终止合同，也不同意退还下余租金和装璜费1000元。

　　经审理查明，1999年5月28日，原告父亲冯树茂与被告杨彪签订了一份“房屋租赁合同”，被告杨彪将具有使用权，位于原张掖地区福利院，面积为20平方米的门店一间租给冯树茂使用，租赁期限为九年零五个月(从1999年5月31日至2008年10月31日止)，租金10000元。合同签订后，冯树茂于同日交给被告租金10000元，装璜费1000元，并于1999年5月31日使用该房屋。在使用过程中，冯树茂于2002年3月11日因病去世，该房屋便无人使用而闲置，冯树茂之子冯天贵曾找被告要求解除合同，退还下余租金，被告以租金已交给单位无法退还为由拒绝原告的要求。原告于2003年8月份将钥匙交给被告，被告当时拒绝接受并将钥匙甩在被告办公楼道内，至今租金和装璜费未退还。

　　另查，原、被告诉争的房屋，其所有权属原张掖地区社会福利院。被告系该院职工，1998年4月7日被告杨彪交给单位集资款10000元，同年10月张掖地区社会福利院与被告杨彪签订了一份房屋承租合同，将座落在福利院的20平方米的门店租给被告，租期10年，租金10000元。合同签订后，被告再未向单位另交过房租。另外，冯树茂膝下有二子一女，除原告外，其他一子冯天福，一女冯红燕当庭放弃对其父权利的继承。

　　上述事实，由原、被告陈述、证人证言、书证为证，并经庭审质证属实，足以认定。

　　本院认为，民事法律行为从成立时具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。原告之父与被告签订房屋租赁合同，系有效的民事法律行为，应受法律保护，但原告之父因病不幸去世，属法律上规定的不可抗力。不可抗力是法律规定依法单方解除合同的法定事由，因此，原告要求解除租赁合同，退还租金和装璜费是符合法律规定的，原告作为合同一方当事人的法定继承人，在其他继承人放弃继承其父这一民事权力的情况下，有权向被告提出解除合同退还下余房租和装璜费的请求。被告认可交钥匙时间大约在2003年8、9月份，而原告提供的证人证明交钥匙的时间是2003年夏季，因此，2003年8月份应认定为交付房屋的时间。对装璜费1000元，被告认为合同中约定：“甲方收房时不承担此费用”，以此作为拒绝退还的理由。因装璜本身是被告搞的，且合同中约定“收房时”指合同正常履行期限届满后的时间，而该合同只履行了一部分，原告之父就因不可抗力无法再履行合同，即未履行到合同期满，况且，未履行完毕的原因不是因为原告之父违约，而是不可抗力，因此，该约定不能完全约束原告要求退还装璜费的要求，被告应根据原告之父使用的时间合理的予以退还。关于被告提出租金已交给单位无法退还的主张，因被告于1998年4月份给单位交过10000元集资款，而原告之父是1999年5月份租赁被告的房屋，因此，被告认为该款已交单位的证据不足，故这一主张不能成立。综上，依据《继承法》第三条第一款(七)项、第二十五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(一)项、第九十六条之规定，判决如下：

　　一、终止原告之父冯树茂与被告杨彪签订的房屋租赁合同。

　　二、被告杨彪于判决生效后十日内退还原告冯天贵房租5486.72元{10000元-[10000元÷(9年×12月+5月)]× 51个月(从1999年5月30日-2003年8月)｝。

　　三、被告杨彪于判决生效后十日内退还原告装璜费500元。

　　案件受理费334元，其他诉讼费377元，合计711元，由原告负担211元，被告负担500元。