杭州某置业有限公司房屋租赁合同纠纷

　　一、案情简介：

　　杭州某置业公司诉杭州某超市、上海某公司，杭州某超市反诉杭州某置业公司房屋租赁合同纠纷一案，经过杭州中级人民法院一审、浙江高级人民法院二审，历时一年半，最终以本所代理的杭州某超市、上海某公司一审本诉、反诉胜诉，二审双方调解落下帷幕。

　　2002年9月22日，杭州某置业公司与上海某公司签订《XX超市经营场地租XX赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，该租赁合同约定：1、杭州某置业公司将XX广场的地下一层出租给上海某公司用于开办超市，建筑面积约为14200平方米，但不低于13000平方米，实际按政府有关部门测绘文件面积为准计算;2、租金按季支付，在本季度开始的第一个月的月底以前支付。3、逾期支付租金的，每逾期一天按人民币一万元支付赔偿金，如承租方即上海某公司逾期支付租金超过一个月的，出租方即杭州某置业公司可要求解除合同、没收150万元的押金;承租方并应按次年承租额向出租方支付违约金，出租方损失超过该违约金的，承租方应负责补足。承租方不按时支付预付款的，每逾期一天按人民币一万元支付赔偿金给出租方，如承租方延迟交付预付款超过三十天的，承租方有权解除合同，并没收全部已付款。

　　2004年4月，经杭州某置业公司同意，上海某公司将《西城广场之大型超市经营场地租赁合同》所涉的全部权利义务转让给了上海某公司在杭州的子公司“杭州某超市大卖场商业有限公司”(以下简称“杭州某超市”)，杭州某超市成为租赁房屋的实际承租方。上海某公司为下属子公司杭州某超市提供连带担保责任。

　　租赁合同签订时本案中的房屋尚未建造，租赁合同签订后，上海某公司就陆续向杭州某置业公司支付了150万元的保证金和1455.1025万元的预付款，共计1605.1025万元，以支持杭州某置业公司的建设。杭州某置业公司未向承租方开全租赁发票。

　　2007年1月30日，杭州某超市收到杭州某置业公司交付的《房产测绘成果报告》复印件，确定实际租赁面积13871.1后，次日杭州某超市将一张金额为334.59541万元的转账支票交付给杭州某置业公司实际控制的子公司XX物管公司(杭州某置业公司持有物管公司90%股权，两个公司的法人代表系同一个人，办公地点也在同一地方)用于支付租金，物管公司拒收。杭州某超市于2007年2月6日便通过银行汇款给了物管公司。次日，杭州某超市收到杭州某置业公司的解除合同通知书，杭州某置业公司以杭州某超市逾期支付租金为由，提出解除合同。杭州某超市收到该通知函后书面回复杭州某置业公司，认为解除理由不成立，不同意解除。

　　2007年3月份，杭州某置业公司向杭州市中级人民法院起诉杭州某超市和上海某公司，要求杭州某超市立即腾空房屋，杭州某超市支付的150万元的保证金归己所有，并要求杭州某超市向其支付违约金人民币7649177.25元，上海某公司承担连带保证责任。

　　本所接受杭州某超市和上海某公司的委托，担任其代理人参加诉讼，在本所代理律师的建议下，杭州某超市提起反诉，要求确认合同继续履行并要求出租方杭州某置业公司向承租方杭州某超市交付剩余未开具的租金发票。

　　出租方起诉的理由主要有：

　　1、从2006年第四季度开始被告未支付租金，逾期支付租金已经达到可以解除合同的条件;

　　2、在房屋测绘报告出来之前，租金至少应按照最低面积13000计算;

　　3、出租方实际控制的子公司XX物管公司与出租方是两个独立的主体，被告方向XX物管公司支付租金不能视为向出租方支付了租金;

　　4、合同没有约定出租方开发票的义务，开租金发票属于行政管理范畴，不属于民事诉讼范围，所以，被告无权要求原告开具发票。

　　承租方抗辩及反诉的理由主要有：

　　1、本案租赁具有特殊性，属于先出租后建房的定向租赁，具有租赁房屋的实际面积在测绘前不确定的特。被告在收到《房产测绘成果报告》之前，无法确定该租赁房屋的实际面积，导致其对于已经预付给原告的款项能够转抵到何时的租金自然也是无法确定的，被告在预付款用尽以后的第一次应付租金的时间和金额的问题，只有在收到《房产测绘成果报告》后，根据测绘成果确定的实际面积进行对账后方可明确。

　　2、被告在2007年1月31日收到《房产测绘成果报告》复印件后，根据测绘面积，算出预付款项抵转的租金金额以后，及时向原告支付了预付款用尽以后的第一次应付租金，故不存在逾期支付租金的违约行为。

　　3、出租方的控股子公司XX物管公司与原告之间构成表见代理，被告有理由相信XX物管公司有权代原告收取租金;

　　4、交付租金发票是出租方的一项法定义务，况且，原告曾书面承诺在2006年4月30日开具全部的发票，该承诺已经构成合同义务，所以，被告有权通过民事诉讼要求承租方履行该义务。

　　二、本所承办情况：

　　2007年4月份，我所接受两被告的委托，担任两被告的诉讼代理人，本所主任沈建萍律师接手该案件后，立即组成了一个诉讼办案小组，该办案小组由主任沈建萍律师、合伙人任天成律师以及韩灵丽律师、李勤律师组成。四位律师认真研究分析了案情，认为杭州某置业公司要求解除合同、支付违约金的诉讼请求不能成立，实为在利益驱动下人为制造纠纷，以达到解除与两超市的房屋租赁合同，提高房屋租金的恶意诉讼事件。承办该案的几位律师也认识到了该案件处理结果的深远影响，代理工作丝毫不敢掉以轻心。主要体现在以下几个大的方面：

　　(一)认真细致了解案件事实情况，第一时间调查取证，做好诉前准备工作。

　　接手案子后，承办律师首先与委托人的相关经办人、知情人员了解案件发生的背景、缘由和其他有关案件的细节，通过与相关人员的积极沟通，掌握和了解了案件的事实情况，同时第一时间收集到了与案情相关的证据。

　　(二)确定正确的办案思路和方案

　　根据了解到的事实情况和现有的证据，办案小组进行了集体讨论，承办律师从站在委托方和对方的不同立场进行分析，经过充分讨论、论证后，办案小组最终准确制定了本案应诉思路和方案，同时，考虑到杭州某置业公司没有足额开具租赁费发票构成违约，提出了提起反诉的反击方案。

　　(三)根据办案思路和方案，围绕争议焦点，进一步调查取证，组织己方证据、反驳对方证据

　　办案思路和方案确定后，承办律师围绕争议焦点，进一步展开了调查取证工作，包括走访了存在相似情况的其他承租户并向这些承租户了解情况，而且收集到了有利于承租方的证据。[page]

　　围绕争议焦点，认真、细致地组织了己方证据，确定证明对象，同时组织反驳对方证据，形成质证意见。

　　(四)充分做好一审开庭前的准备，庭上从容应对，一审取得理想判决结果

　　由于该案的标的额大、案情复杂，有较大的社会影响，因此办案小组成员如履薄冰，在庭前作了多次碰头会，做足了庭前准备，形成了书面的答辩意见、举证质证意见、向对方发问的问题、应对对方可能问及的问题和辩论意见。

　　出庭律师沈建萍、李勤在庭审中，根据事实、证据和法律，与对方代理人斗智斗勇，针对争议焦点展开了质证和数轮辩论，经过多次开庭和法院组织的调解，由于杭州某置业公司提出以解除合同为提前的无理调解要求，最终调解没能成功。最后，一审法院作出一审判决，驳回出租方的全部诉讼请求、支持承租方的全部反诉请求，一审取得理想结果。

　　(五)坚持不懈，加强应对，二审圆满调解

　　一审判决后，杭州某置业公司不服一审判决，向浙江省高级人民法院提起了上诉。承租方继续委托我所代理，事务所决定继续由原来的办案小组负责二审。虽然一审取得了理想的效果，但是办案小组一致确立了决不因为一审结果而掉以轻心、要比一审还要谨慎的办案态度应对二审的办案思想。同时，加强了出庭律师的力量，增加韩灵丽律师作为出庭律师。在具体承办二审过程中，办案小组认真做好庭前准备，积极应对对方的二审策略。

　　二审法院组织了调解，考虑到案件的复杂和涉及社会影响，以及和出租方之后还要合作，在征得委托人的意见后，办案小组确立了坚持我方不存在违约，为表诚意同意象征性给予补偿的调解方案。二审前后组织了多次调解，在调解过程中，沈建萍律师基于对案件的信心，始终坚持己方观点，运用说理的技巧，始终坚持确立的调解原则，最终对方放弃了要求解除合同支付高额违约金的要求，以我方象征性给予补偿予以了调解。二审圆满落幕。

　　三、案例评析：

　　本案虽然以调解方式结案，但案件中涉及的几个争议点还是值得研究和思考的：

　　1、预付了租金的承租人在收到测绘报告之前是否有义务按照合同约定的最低面积支付租金问题。

　　本所律师认为，本案租赁具有特殊性，在合同签订的时候，房屋面积实际没有确定，要等到房屋测绘报告出来后才最终确定，故承租人在预付款用尽以后的第一次应付租金的时间和金额的问题，只有在收到《房产测绘成果报告》后，根据测绘成果确定的实际面积进行对账后方可明确，结合本案的租赁合同对测绘结果出来以前租金如何支付没有约定的实际情况，在房屋测绘报告之前，对于已经预付给出租方的款项能够转抵到何时的租金自然也是无法确定的，至于合同规定建成后房屋应达到的最低面积，是承租方对出租方提出的一项要求，也是出租方的一项义务，其交付给出租方的房屋不应低于规定的最低面积，否则就构成违约，因此，合同约定最低面积是承租方收到测绘报告后来用来判断出租方是否违约的依据，不能与出租方实际交付的面积划等号，因此，出租方要求承租方在收到测绘报告之前按照合同约定的最低面积支付租金，没有合同依据。

　　今后碰到类似租赁情况，我们建议租赁双方或律师在为当事人起草审查合同时，应考虑在合同中针对这种特殊性要明确如何支付租金，以免造成理解上出现争议，增加纠纷发生的可能性。

　　2、关于保证金抵扣问题。

　　本案中有关保证金是否能够计算在已付款项中，双方进行了激烈的辩论，当然，一审法院支持支持了本所代理律师的观点。但是，就这个争议问题司法实践中还是存在争议的，故最好在合同中予以明确约定。

　　3、关于承租方是否有权要求出租方开具租金发票的问题。

　　本所律师认为，开具租金发票是出租方的一项法定义务，出租方违反该义务时，承租方当然有权要求出租方履行法定义务;至于发票的行政管理，那又是另外一个法律关系，出租方违反法定义务，行政管理机构可以依法对其作出行政上的处罚，但这并不妨碍承租方从民事角度要求出租方履行交付发票的义务。

　　平常贸易中，像租赁、买卖、加工等交易都会涉及一方付钱、一方开发票的问题，有时候，由于收不到发票，对商事主体的税务方面会造成很大影响，如本案承租方，由于长期收不到巨额租金发票，在税务方面就遇到了很大的麻烦，因此，建议今后在合同中将收款一方的开具发票写入合同条款，使得收款人的法定义务同时变成约定义务，作为付款方最好在合同条款中约定，在收到收款人开具的发票同时或之后再支付款项，否则有权拒付。这样一方面解决了可以通过民事诉讼救济途径解决要求开具发票的问题，另一方面对收款人可以提出拒付款项的抗辩理由。

　　随着经济的快速发展，建设方需要融资，类似本案这种类型的定向租赁情况会越来越普遍，通过本案诉讼可以看出，这类租赁的合同还有很多问题需要完善解决，本案遇到的问题值得我们借鉴。