刘某与潘某房屋租赁合同纠纷

　　2002年12月23日，申请人与被申请人签订《房产租赁合约》，并由广州珠江中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)的张碧峰见证。该《合约》约定由被申请人承租申请人自有的房屋一间，租期1年，从2002年12月23日起至2003年12月24日止。该房产建筑面积约56.09平方米，双方约定月租金为人民币1300元，被申请人以支付现金的方式于每月30日前向申请人交清。双方在《合约》第三条中约定：合约签订之日，被申请人除向申请人交付首月租金1300元之外还应交付2600元作为按金。《合约》第五条约定，每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费、室内设施的维修费等杂费，均由被申请人承担。《合约》对违约责任进行了明确的约定：租赁期间，任何一方不得借故解除合约，否则须赔偿对方2个月租金。被申请人每月须按时交付租金(包括管理费等有关杂费)。如若被申请人逾期不交付租金，须缴付滞纳金给申请人，每日滞纳金按月租2%计收，逾期超过30天的，则视为被申请人违约，申请人有权收回该物业。合约因违约而告终止，被申请人须全部承担因违约所造成的责任。

　　合约签订后，申请人将该房交给被申请人使用，被申请人依约向申请人交付了2600元按金和2002年12月至2003年5月的租金，但从2003年6月起被申请人开始欠缴租金， 合约约定的其他费用也有不同程度的拖欠。2003年8月23日，被申请人通过中原公司向申请人提出解除租赁约并拟好《退租协议》。申请人拒绝在《退租协议》签名。

　　由于被申请人的违约行为，申请人依据合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会提出申请，要求裁决被申请人向申请人支付所欠房租款等6118.49元人民币及滞纳金3510元人民币，并承担本案仲裁费。

　　二、争议焦点

　　双方争议的焦点是，被申请人称已在2003年7月5日清空承租房屋，并已向申请人口头表示退租，双方的租赁关系应至此解除，所欠的租金和管理费等各项费用应计至租赁关系解除之日止，且所欠的租金和管理费等各项费用应从2600元按金中扣除。申请人则认为，被申请人欠缴租金在先，已构成违约，其后又单方解除合同，被申请人应先结清欠缴的租金和管理费等各项费用，并依照《合约》的约定向申请人支付滞纳金，才可以办理退租手续，其所交纳的2600元按金依约不予退回。申请人主张欠缴的租金、杂费及滞纳金应计至付清之日止。

　　三、裁决结果

　　仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，裁决如下：

　　(一)被申请人向申请人支付欠缴的租金3900元人民币和各项杂费825.80元人民币，并支付滞纳金(滞纳金的计算从2003年9月1日计至本裁决作出之日起止)，滞纳金参照中国人民银行公布的同期商业银行计收逾期贷款利息的标准计算。

　　(二)本案仲裁费690元人民币，由被申请人承担(此项费用已由申请人预缴，被申请人应迳付给申请人)。

　　以上裁决中确定由被申请人向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起十日内一次付清，逾期支付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条处理。

　　四、裁决理由

　　仲裁庭认为，双方于2002年12月23日签订的《房产租赁合约》，是合法有效的合同。被申请人未按时缴纳租金和管理费等杂费，已构成违约。被申请人应及时清偿欠缴的租金和管理费等杂费，并依照《合约》的约定赔偿申请人的损失。

　　申请人主张双方的租赁合同至今尚未终止，被申请人欠缴的租金、管理费等杂费及滞纳金应计至付清之日。被申请人主张租赁合同从其搬出之日起已解除。仲裁庭认为，被申请人清空承租房，停止支付租金等费用，并于2003年8月23日书面通知申请人退租，被申请人的行为是单方解除合同行为，双方的租赁合同于2003年8月23日解除。

　　申请人主张不退回已收按金，并由被申请人支付滞纳金。被申请人认为，可以按金抵减欠缴的租金等费用，《合约》中约定每日按月租(包括管理费等杂费)的2%计收滞纳金不合理，请求仲裁庭予以调整。仲裁庭认为，被申请人未经申请人同意，单方解除合约，依照双方合同第七条的约定，应赔偿给申请人2个月租金，申请人应退回按金给被申请人。鉴于申请人已收取的按金等于2个月的租金，申请人主张不退回已收按金符合双方的约定。《合约》中对违约责任有明确约定的，双方应遵循约定。但《合约》中约定的滞纳金标准过高，明显超过申请人的实际损失，应参照中国人民银行公布的同期商业银行计收逾期贷款利息的标准计算。故被申请人应向申请人支付2003年6月至2003年8月的租金，合计共3900元，缴清欠缴的管理费等各项杂费825.80元。对于欠缴的租金和管理费等杂费的滞纳金，应参照中国人民银行公布的同期商业银行计收逾期贷款利息的标准支付。

　　由于引起本案纠纷的主要责任在于被申请人，本案仲裁费应由被申请人全部承担。