吴述华与张洪南房屋租赁合同纠纷
上诉人吴述华因与被上诉人张洪南房屋租赁合同纠纷一案，不服兴国县人民法院(2008)信民二初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年元月1日，原告委托兴国旺业建材大市场服务中心将自己所有的座落在兴国建材大市场南二街的第38号、50号店房租赁给被告。合同约定：租赁期间自2007年元1日起至2007年12月底止;年租金为8600元，按年收取;合同期满后，被告在同等条件下享有优先承租权，合同还对其他条款进行了约定。合同履行中，被告在2007年元月20日向原告支付年租金8600元。
2007年12月18日，原告在未通知被告是否愿购买其租赁店房的情况下，将南二街第38号、50号店房出卖给案外人黄先明，订立了房屋买卖合同。合同约定：南二街第38号、50号店房售价34万元;原告协助黄先明办理产权过户手续，费用由黄先明承担;黄先明首期支付原告购房定金17万元，其余购房款在2008年4月15日前办理好产权过户手续后付清;如黄先明逾期未付清购房款，则17万元的定金作为违约金赔偿给原告，如原告不把店房出卖给黄先明，则按定金的双倍赔偿给黄先明;原告应在2008年2月初将店房交付给黄先明。
2007年12月22日，原告委托其代理人罗小平通知被告，告知被告其租赁的店房已出卖，请被告在2007年12月底腾出店房。
原、被告租赁合同期满后，被告仍占用原告店房。2008年，原告店房南二街正对面29、30号、26号、28号、30号店房每间每月租金500元，斜对面25号、27号店面每间每月租金800元。
另查明，被告对租赁店房南二街第38号、50号享有优先购买权已另案提起诉讼。
原审法院认为，被告租赁原告店房期间，原告在未通知被告是否愿购买其租赁店房的情况下，将租赁店房南二街第38号、50号出卖给案外人黄先明，虽然侵犯了被告的优先购买权，但被告已另案提起诉讼，应另案处理。被告提出应按优先购买权的规定，依照原告与黄先明签订的买卖合同条件，视认为原告在2008年2月将房子交付给被告，被告不再给付房租给原告之主张，因该租赁店房的所有权现仍属原告，原告依法享有收益的权利，被告该主张不予支持。原告要求被告支付占用店房期间的租金合法，予以支持。至于租金应按占用店房最为相近的南二街等29号、31号店房租金每间每月500元计算为妥。原、被告租赁合同期满，原告不愿继续出租，要求被告腾房合法，予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、被告应返还原告兴国县建材大市场南二街38号、50号店房;二、被告应支付原告自2008年元月1日起至腾出店房之日止按每月1000元计算的店房租金;三、驳回原、被告的其他诉讼请求;四、本案执行内容，限被告在本判决生效后二个月内履行完毕。案件受理费100元，原告已预交，由被告承担。
上诉人吴述华不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：原审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当。上诉人在原审时提交证据证明被上诉人已放弃向上诉人收取租金的权利，虽然是口头约定，但属合法行为。被上诉人无论出租或出卖该房屋，上诉人都享有优先权，故上诉人无须先腾房。对于房租双方有争议，应当由有关部门予以评估鉴定。原审法院对租金直接认定，程序违法，应发回重审。上诉人同样可依据与被上诉人签订的租赁合同要求被上诉人退还租金。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张洪南辩称：双方所签房屋租赁合同已到期，未再续签合同。被上诉人与黄先明的房屋买卖合同无论是否有效，到现在为止，该房屋的所有权仍是被上诉人的，故被上诉人要求上诉人腾房及支付租金符合法律规定。上诉人没有证据证明被上诉人已放弃收取租金的权利。原审法院在相同或相近地段租金500-800元中，取最低500元计算，已照顾了上诉人。对于有参照标准的，没有必要经过评估鉴定。原审判决认定事实清楚，依法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人吴述华承租被上诉人张洪南房屋的租赁期间已届满，被上诉人张洪南不愿再将房屋出租，其要求上诉人吴述华腾房，是其行使房屋所有权人的权利，符合法律规定，应当予以支持。至于上诉人吴述华提出被上诉人张洪南出售本案争议房屋其有优先购买权，属另一法律关系，本院不予审理。上诉人吴述华在尚未取得本案争议房屋所有权的情况下，继续占有、使用房屋，其应当向房屋的所有权人被上诉人张洪南交纳房屋租金。对于租金标准，上诉人吴述华在原审答辩状中亦提出，应参照建材大市场与争议房屋地理位置相近的店铺租金来计算。原审法院参照与争议房屋相同或相近地段租金500-800元中，取最低500元计算，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由上诉人吴述华负担。
