永丰县石马镇店下村民委员会与被告吴香英、被告郑乃进房屋租赁合同纠纷

　　原告永丰县石马镇店下村民委员会(以下简称村委会)与被告吴香英、被告郑乃进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月13日立案受理。依法由审判员钟志平适用简易程序于2008年10月23日公开开庭进行了审理。原告村委会及其委托代理人、被告吴香英、被告郑乃进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告村委会诉称，原告于2003年将办公楼第一层店面靠北一间租赁给被告吴香英经营副食品，租金以130元/月、200元/月、400元/月、800元/月随市场行情递增;于1997年将靠南一间店面租赁给被告郑乃进经商，2007年此店面由郑乃进和陈连生二人合租，租金以150元/月、200元/月、400元/月、800元/月随市场行情递增。2008年2月，村委会决定将店面租金提高到800元/月，并通知了两被告，2008年8月9日，村委会向两被告收租金时遭到拒绝，8月13日，村委会决定将这两间店面面向社会公开招投标。9月5日上午在石马镇政府四楼会议室进行了投标，靠北那间(即吴香英租赁的那间)由张长飞以950元/月的价格中标并签订了合同，靠南那间(即郑乃进租赁的那间)由陈连生以1100元/月的价格中标。而被告一直强占集体财产使用权，现租赁期已满，原告急需收回租赁店面，为妥善解决，原告多次找两被告协商，但两被告却以各种理由拒绝搬出，致使原告无法行使该店面的所有权。遂起诉要求：1、两被告搬出租赁店面;2、两被告补交租金损失7726元;3、诉讼费由两被告负担。

　　被告吴香英辩称，原告所诉店面租赁一事是事实，但原告店面租金年年翻倍涨价不合理，招投标不合法不透明，租店期间应以年为单位，不能中途中断租赁关系，原告诉请补交店面租金没有法律依据，原告要我们搬出店面是为图私利，故不同意原告诉请。

　　被告郑乃进辩称，我自1997年始就租用原告店面至今，且租金年年按村委会的要求交清了，原告店面租金年年涨特别是今年涨到800元/月不合理，原告将两间店面进行招投标是在暗箱操作，不合法，故请求法庭调解公断。

　　经审理查明：

　　原告石马镇店下村委会于1996年在石马街建成一幢三层办公楼，第一层店面出租。1997年1月29日原告与被告郑乃进签订承包合同书，由被告郑乃进租赁第一层三角形那间店面(即靠南店面)，期限从农历1997年2月1日至1997年12月30日，每月租金150元，房租款在农历6月底前交750元，在农历11月15日前全部交清房租款900元，全年合计1650元，合同期满在同等条件下承租人享有优先租赁权。合同签订后，原告与被告郑乃进均履行了合同义务。自1998年始，双方口头协议该间店面继续由被告郑乃进承租，租金随市场行情递增，2007年以后，此间店面由被告郑乃进与陈连生合租，租金各负担一半。

　　2005年1月2日，原告与被告吴香英丈夫兰小春就村委会办公楼第一层靠北那间店面及楼梯间租赁事宜签订承包协议书，由兰小春承租此间店面经营副食品，期限从农历2005年1月1日至2005年12月30日止，每月租金130元，全年1560元，在农历11月15日前全部交清，合同期满，承租方在同等条件下享有优先承租权。合同签订后，原告与兰小春均履行了合同义务。自2006年始，该间店面实际由兰小春妻子即本案被告吴香英承租，租金随市场行情递增。

　　自被告郑乃进与被告吴香英承租原告店面始至2007年，店面租金已全部交清。2008年2月2日，原告村委会决定将店面租金提高到800元/月，并通知了两被告，2008年8月9日，村委会向两被告收租金时遭到拒绝，8月13日，村委会决定将这两间店面面向社会公开招投标，并同时向被告郑乃进与被告吴香英送达了搬店通知。8月14日，被告郑乃进向村委会交纳了2008年1月至7月15日店面租金1449元，被告吴香英向村委会交纳了2008年1月至7月15日店面租金2600元。8月15日，原告向社会公开发布招标公告，9月5日上午在石马镇政府四楼会议室进行了投标，靠北那间店面(即吴香英租赁的那间)由张长飞以950元/月的价格中标并签订了合同，靠南那间店面(即郑乃进租赁的那间)由陈连生以1100元/月的价格中标。原告要求收回店面与两被告多次协商，两被告拒绝交出店面，仍继续经营使用至今，为此原告诉至法院。

　　以上事实，有原告提供的村委会两委班子会、村委会全体党员、村民代表、村小组长会议记录共7份、招标公告1份、原告与张长飞签订的协议书1份及被告郑乃进提供的承包合同书1份、租金收据6份、村委会搬店通知1份及被告吴香英提供的承包协议书1份、租金收据3份、村委会搬店通知1份以及原、被告的陈述予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。

　　本院认为，本案是一起房屋(店面)租赁合同纠纷，本案争议的焦点一是原告与两被告的租赁关系是定期租赁还是不定期租赁，二是原告行使解除权通知两被告是否是在合理期限内。

　　《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。针对两被告提出的原告是否享有租赁关系解除权的问题，根据物权法规定，原告村委会作为出租店面的所有权人，对自己本集体的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告处分自己的财产将出租店面收回村委会是其当然的权利。同时，合同法第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案被告郑乃进与原告签订书面租赁合同是在1997年，期限为一年，自1998年起双方未签订书面租赁合同，被告吴香英作为店面实际承租人，自2006年起与原告未签订书面租赁合同，但两被告之后随行就市向原告交纳了租金，属于双方对原合同租金条款的变更，此举合法有效，但因为未签订书面租赁协议或合同，故依法认定两被告与原告之间的租赁关系为不定期租赁合同关系。依据合同法第二百三十二条之规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故，原告之请求解除与两被告之间的租赁关系，要求两被告搬离店面的诉请，是正当的行使自己权利的行为，本院依法予以支持。

　　关于原告通知两被告搬出店面的合理期限，根据本案事实，原告是在2008年8月13日前通知两被告在8月24日前搬离店面，而被告郑乃进租店是经营陶瓷，被告吴香英租店是经营副食品，8月13日至8月24日搬离店内货物时间应当比较充足，符合法律规定的合理期限，此处的合理期限并非被两被告所主张的售完店内货物的时间。故，本院认为原告已按法律规定履行了提前通知义务。[page]

　　被告吴香英主张其于2008年8月14日向原告交纳的1至7月租金属于定金性质，其租期应计算到2008年年底，原告不能中途中断租赁关系，此主张于法无据，本院不予支持。两被告提出原告解除合同要求其搬离店面是为图私利，且招投标不合法不透明，两间店面招投标过程中存在暗箱操作，两被告对此未提供证据证实，本院亦不予采信和认定。

　　因原告依法解除与两被告的租赁关系，承租人即本案两被告依法应当返还租赁店面给原告，返还的店面应当符合双方约定的状态，被告未按约定交出店面给原告属违约，依法应承担继续履行交出店面、赔偿占用店面租金损失给原告的违约责任，被告不同意赔偿原告租金损失，于法无据，该主张不予采信。对原告租金损失，依原告与两被告约定，2008年始，租金按800元/月一店面交纳，被告吴香英还需补交2008年2月至7月15日租金2600元，交纳2008年7月16日至10月中旬租金2400元，合计5000元;被告郑乃进还需补交2008年2月至7月15日租金1151元，交纳2008年7月16日至10月中旬租金1200元，合计2351元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、被告吴香英、被告郑乃进应返还租赁店面给原告永丰县石马镇店下村民委员会;

　　二、被告吴香英应赔偿原告永丰县石马镇店下村民委员会店面租金损失5000元，自本判决生效之日起至交出店面时止店面租金按约定以800元/月计算;

　　三、被告郑乃进应赔偿原告永丰县石马镇店下村民委员会店面租金损失2351元，自本判决生效之日起至交出店面时止店面租金按约定以400元/月计算。

　　以上义务，限本判决生效后立即履行。

　　案件受理费50元由被告吴香英负担25元，被告郑乃进负担25元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。