太原银建房屋开发有限公司诉胡某商品房买卖合同纠纷

　　上诉人太原银建房屋开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院(2007)迎民初字第4474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人太原银建房屋开发有限公司的委托代理人武少宁，被上诉人的委托代理人严莉莉、原审被告山西超世纪广场商贸有限公司的委托代理人张立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明，一九九九年四月二十九日，山西国安实业发展有限公司与太原银建房屋开发有限公司(以下简称银建开发公司)签订了桥东开发区M小区《商品楼购销合同》。二○○一年五月八日银建开发公司、山西超世纪广场商贸有限公司(以下简称超世纪公司)与国安公司三方又签订了上述商品楼购销合同的补充协议。约定购置方变更为超世纪公司，由超世纪公司承接山西国安实业发展有限公司相应的权利、义务。二○○四年十月十八日胡爱芳与银建开发公司签订了《商品房买卖合同 》。双方在买卖合同中约定的主要内容有：一、胡爱芳购买银建开发公司位于桥东街超世纪商贸广场的M区一号二十四号商住房，建筑面积153.47平方米。二、交付房屋的时间为二○○四年十二月三十一日，并约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房款的0.5‰的违约金。二○○四年十一月十五日胡爱芳向超世纪公司支付购房款二十万二千七百零三元。二○○四年十月二十日中国工商银行太原市城建支行与超世纪公司签订了《关于购买超世纪商贸广场地上八-九层商住房的补充协议》，约定：一、城建支行代表所有购买超世纪商贸广场地上八-九层商住楼的业主。二、八-九层商住楼的购房合同虽然是同银建开发公司签约，但超世纪商贸广场具有连带责任。三、超世纪公司保证在二○○五年六月三十日之前为业主办理完产权证，逾期按购房款20%进行罚款。另查，银建开发公司、超世纪公司至今未向胡爱芳交付房屋也未协助胡爱芳办理产权证，该房屋在太原市房地局备案登记的所有权人是银建开发公司。

　　原审判决认定，胡爱芳与银建开发公司签订的《商品房买卖合同 》以及中国工商银行太原市城建支行与超世纪公司签订的《补充协议》合法、有效。胡爱芳履行了其按约足额支付购房款的义务后，银建开发公司、超世纪公司至今未履行交付房屋和协助胡爱芳办理房产证的义务，银建开发公司、超世纪公司对此应承担相应的违约责任。银建开发公司作为房屋买卖合同的出卖人，其关于不承担合同义务的辩称理由显然不能对抗胡爱芳作为买受人所应享有合同约定的各项权利。胡爱芳要求银建开发公司、超世纪公司交付房屋、协助办理房产证并支付逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。胡爱芳要求银建开发公司、超世纪公司支付逾期办证的违约金的请求，因双方在合同中约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后一百八十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而事实上银建开发公司、超世纪公司银建开发公司、超世纪公司至今未将胡爱芳所购房屋交付其使用，且关于该条违约金标准的约定不明确，故对胡爱芳的相应诉讼请求不予支持。超世纪公司辩称，《商品房买卖合同》中双方约定有仲裁条款，但胡爱芳庭审中提供的合同原件第十九条关于双方发生争议解决方式的选择处为空白，故超世纪公司的辩称意见不予采信。

　　原审法院判决，“一、二被告交付原告胡爱芳位于太原市桥东街桥东小区M区一幢建筑面积为153.47平方米的房屋一套并协助其办理房屋所有权证，如不能交付该房屋应按本案执行时该房屋的市场评估价赔偿原告房款;二、二被告支付原告胡爱芳因延迟交房的违约金从二○○五年一月一日至实际交付房屋或赔偿房款时止，以合同总价款二十万二千七百零三元的日万分之五计;三、驳回原告胡爱芳要求二被告支付延期办理房屋所有权证的违约金的请求。”

　　原判后，银建开发公司不服，向本院提起上诉。诉称，原审判决认定事实不清。首先原审认定银建开发公司为房屋出售人与事实不符，二○○一年五月八日，银建开发公司已将超世纪商贸广场项目转让给超世纪公司，自此超世纪商贸广场项目的唯一所有人就是超世纪公司。超世纪公司对外销售房屋，银建开发公司作为受托人以自己的名义配合办理相关手续。从胡爱芳一审诉讼陈述的事实理由 “该房屋山西超世纪商贸广场是所有人，以太原银建房屋开发有限公司报建、销售”和胡爱芳将购房款交付超世纪公司的事实，可以证明胡爱芳对超世纪公司与银建开发公司之间的委托关系是明知的。所以根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，银建开发公司并不是《商品房买卖合同》的当事人，不应当受合同约束，承担合同责任。第二原审认定银建开发公司应交付房屋并承担逾期交房的违约责任与事实不符。在超世纪商贸广场项目对外销售问题上，胡爱芳明知超世纪公司与银建开发公司之间的委托关系，胡爱芳也承认本案争议房产的所有人是超世纪公司而并非银建开发公司，并且超世纪项目的占有使用人是超世纪公司。基于上述事实，银建开发公司既不是争议房产的所有人，又非争议房产的实际占有人，更不是合同当事人，一审判决银建开发公司向胡爱芳交付房屋并承担逾期交房的违约责任，显然与事实不符，银建开发公司不应承担也无法履行交付房屋义务，当然也不应承担逾期交房的违约责任。第三有新证据证明胡爱芳与超世纪公司就房屋问题的解决事宜已达成新的协议，银建开发公司不需要对胡爱芳承担任何责任。本案在一审的举证期限届满后，在二○○八年四月二十九日，胡爱芳与超世纪公司签订《退铺协方》，协议明确约定胡爱芳请求退房，超世纪公司退还胡爱芳购房款。协议内容说明，胡爱芳就所购房屋的处理方式与超世纪公司已达成共识，胡爱芳不再要求交付房屋，而是要求退还购房款，并且是由超世纪公司退还。《退铺协议》的签订，将原来的商品房买卖合同关系变更为一般债权债务关系，且债务的承担者是超世纪公司，银建开发公司不需要承担任何责任。鉴于胡爱芳已通过协议的方式同意由超世纪公司承担退还房款的责任，所以，在本案中银建开发公司不应再承担交付房屋及逾期交房的责任。原审判决内容超出胡爱芳在原审的诉讼请求，属适用法律不当。胡爱芳的一审诉讼请求是判令银建开发公司和超世纪公司交付房屋并办理房屋所有权证，从诉求中可以看出，胡爱芳的主观意愿是想继续履行合同，最终取得房产，而不是要房款即赔偿损失。在胡爱芳未要求赔偿房款，更未说明以何种方式计算房款的情况下，原审判决适用《合同法》第一百零七条之规定，作出如不能交付房屋应按本案执行时该房屋的市场评估价赔偿原告房款的判决，超越胡爱芳的诉讼请求范围，属于适用法律不当。不仅妨碍了诉讼当事人自由处分权的行使，也违背法院审理案件的中立原则，对银建开发公司有失公平。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，或撤销原判决将本案发回重审。[page]

　　被上诉人胡爱芳辩称，因为购房合同是与银建开发公司签订的，故我方请求银建开发公司办理产权登记手续是合理合法的。关于我方与超世纪公司签订的《退铺协议》，协议约定在二○○八年五月十五日退房款，如果退还不了，原合同继续履行。直到二○○八年八月份，超世纪公司还没有退钱，于是我方又找到超世纪公司，要求其履行协议。因协议未能履行，我方要求解除协议，并与超世纪公司签订了《解除〈退铺协议〉的补充协议》。我方认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判决。

　　原审被告超世纪公司述称，案件的事实过程没有异议，《退铺协议》是签订过，但没有履行。

　　二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

　　本院认为，虽然在二○○一年五月八日银建开发公司将超世纪商贸广场项目转让给超世纪公司，但在二○○四年十月九日胡爱芳购买本案诉争房屋时，是与银建开发公司签订的《商品房买卖合同》，胡爱芳交给超世纪公司相应购房款后，房屋一直未交付，胡爱芳要求超世纪公司和银建开发公司承担责任于法有据。银建开发公司认为其将超世纪商贸广场项目转让给超世纪公司后，超世纪商贸广场项目的唯一所有人就是超世纪公司，其并不是《商品房买卖合同》的当事人，不应当受合同约束的主张与事实不符，其作为《商品房买卖合同》的房屋出卖人应当承担相应责任。关于胡爱芳与超世纪公司所签订的《退铺协议》，由于双方没有按该协议履行，并又签订了解除协议，故银建开发公司以此来证明其没有责任的请求不能成立。原审判决超世纪公司和银建开发公司按合同约定向胡爱芳交付房屋并协助办理房屋所有权证符合法律规定和双方的合同约定。由于胡爱芳购房后近五年一直未交付房屋，原审判决在不能交付时判决超世纪公司和银建开发公司按执行时该房屋的市场评估价赔偿胡爱芳房款也并无明显不当。综上，原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判决。

　　二审诉讼费七千六百一十二元，由上诉人太原银建房屋开发有限公司负担。