陆某某房屋买卖纠纷

　　委托人陆某某，女，1955年10月29日出生，住杭州使西湖区里鸡笼山66号。委托人陆某某原有西湖区里鸡笼山143号房屋所有权，据陆某某本人所述，上个世纪八十年代末九十年代初，经申报村委批准曾将此房屋出租于杭州油墨油漆厂退休工人丁某居住，未订立合同，亦未对租赁期限做出约定。近年来，陆某某发现丁某并未实际居住该房屋中，而是将该房屋用于堆放杂物，遂要求收回房屋。但丁某表示房屋系其所有，不予退还。

　　Ø 接受委托

　　陆某某找到本所，希望通过法律途径要求丁某腾退房屋。2007年7月30日，陆某某委托本所，并特别授权本所刘勇律师、徐阳助理代理其本人与丁某房屋租赁纠纷事宜。

　　Ø 办案经过

　　在接受委托前的6月份，陆某某曾向我们咨询此案，当时我们建议陆某某，依照《合同法》第94、96、97条以及《民法通则》134条的规定，可以先向丁某发一份解除租赁关系并限期腾退房屋的通知书，如果丁某在期限届满时仍未腾退，我们可以向法院起诉要求强制腾退。陆某某表示同意，并于2007年6月27日向丁某发出通知书，解除双方租赁关系，限期一个月腾退。期限内，丁某未采取任何措施。

　　2007年7月31日，我们向西湖区人民法院提起诉讼，诉请判令被告丁某立即腾退西湖区里鸡笼山143号房屋。西湖区法院于2007年9月3日依法开庭审理了本案。在法庭调查过程中，被告自认：1989年12月，因其知道农村集体土地的房屋不能买卖，遂与原告的丈夫签订了一份名为赠与实为买卖的协议，购买了里鸡笼山143号二楼东边楼房2间、阁楼1间，壁橱和阳台各一个，计41.5平方米，以及楼下11平方米厨房一间。并支付了购房款10000元。被告主张其享有安设房屋的产权。并提供了一份赠与协议和一份收据，两份证据均由原告陆某某和其丈夫程宪荣署名并押手印。我们当即询问陆某某，陆某某称绝无此事，名字不是她签，手印也非她押。在法庭休庭后，原告向贵院撤回了上述诉讼。

　　我们认为，出现这种情况，应当立即另案提起确认房屋所有权的诉讼，确认陆某某系案涉房屋的合法所有权人。陆某某表示同意。2007年10月22日，我们向西湖区人民法院提起诉讼，诉请判令确认被告丁某购房行为无效，并要求立即腾退该房屋。2007年11月14日，西湖区人民法院再次开庭，经审理，该院认为：原、被告签订名为房屋赠与、实为房屋买卖的协议，已实际履行。但因双方买卖的房屋的土地使用权为宅基地使用权，且被告系退休工人，不具有房屋所在地农村集体经济组织的成员资格，故双方间的房屋买卖行为违反我国土地管理法的强制性规定，应予认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。现原告主张被告腾退房屋的请求，本院应予支持。被告认为农村集体土地的房屋禁止买卖缺乏法律依据的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决陆某某与丁某于1989年12月签订的协议无效，并将案涉房屋腾退并返还给陆某某。

　　判决下达后，被告丁某不服一审判决，向杭州市中级人法院提起上诉，但因被告代理人不懂诉讼程序，其上诉请求是要求二审判决我方赔偿损失。在法庭的释明下，被告变更诉讼请求。因双方对1989年12月签订的协议为无效协议不持异议，在法官的调解下，达成调解协议：丁某于2008年5月22日前腾退并返还给陆某某案涉房屋。

　　然而，丁某并不甘心，2008年3月4日，其又向西湖区人民法院提起赔偿诉讼，要求我方赔偿损失10万元。该案由西湖区人民法院朱光明独任审判长于2008年4月3日依法开庭审理。经审理，法院认为：依照我国民法通则第61条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方;有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还因案涉买卖行为而取得的10000元房款，而被告也同意返还，本院予以确认。众所周知，自1989年以来，我国的物价及公民的收入均有大幅度的上升，18年前的10000元的购买力与现今10000元的购买力有巨大不同。原告认为1989年的10000元相当于现今90000元的观点符合常理，从中的80000元差额就是原告的损害。该80000元损害本院结合原、被告的过错，原告使用涉案房屋的事实，酌情由被告承担45000元。原告主张的其他损害，本院不予支持。据此判决陆某某返还丁某房款10000元，赔偿损失45000元。收到判决后，我方不服，向杭州市中级人法院提起上诉，认为原判以购买力的差异作为确定被上诉人经济损失的依据，有失偏颇。考量案涉10000元购房款的损失及承担，应综合考虑以下因素：1、该10000元从1989年至今的利息;2、被上诉人丁某1989年以来，长期居住使用案涉房屋至今，时间长达18年;3、被上诉人在明知案涉房屋买卖无效的情况下，才签订名为赠与实为买卖的合同，故被上诉人的过错十分明显;4、仅就购买力而言，按9倍计算亦缺乏依据。对方也不服一审判决，向中院提起上诉。2008年6月18日，双方在主审法官傅东红的支持下，达成和解协议，约定：一、双方同意，乙方按照杭州市西湖区人民法院(2008)杭民三出字第503号民事判决第一项所确定义务，向甲方支付房款10000元，赔偿损失45000元。该款在本协议签字的同时履行，由甲方委托代理人代收。二、本案一审诉讼费由甲方负担，二审诉讼费各自负担。三、双方同意，分别向杭州市中级人民法院撤回上诉。四、鉴于甲方已经自动履行杭州市中级人民法院(2008)杭民一终字第136号民事调解书规定的义务，双方就案涉房屋的争议已经全部解决，双方无其他任何争议。

　　至此本案终结。

　　Ø 小结

　　本案事实关系并不复杂，但是诉讼程序却走的相对漫长且繁琐。原因之一是丁某的代理人徐某从中刁难。徐某并非律师，只是略知法律的普通公民，身份是丁某的女婿。在第一次房屋租赁诉讼中，丁某是聘请律师的。我方第二次起诉后，一直都是徐某担任丁某的代理人。在赔偿损失的问题上，徐某偏信旁门，将本案与“北京市宋家画庄案”相提并论，对赔偿数额提出无理要求，不但缺乏相应的诉讼知识，且一路蛮缠，毫不退让，致使原本简单的个案，派生出复杂的多案，且每个案件都进入二审，徒增双方的讼累。在“赔偿案”的二审调解后，徐某又对一审诉讼费用承担问题纠缠不清，和解协议上明确写明“本案一审诉讼费由甲方负担，二审诉讼费各自负担”，他却硬要我方退还他600多元的诉讼。在索要未果的情况下，其向西湖区人民法院申请了强制执某。我方向法院提供了和解协议和收据，证明丁某已自愿承担一审全部诉讼费用，并已收到我方赔偿款。[page]