预售房合同纠纷的避免

　　龚先生于2005年2月向上海兴吉房地产开发有限公司(下称 “兴吉房产”)购买南汇区康达公寓一套。双方签订的《商品房预售合同》中明确约定兴吉房产于2005年10月31日前交付房屋，但兴吉房产直至2006年2月16日才向龚先生发出交房通知单，双方于2006年5月19日签署房屋交接书。由于兴吉房产2006年4月7日才取得房地产权证(大产证)，导致龚先生至2006年5月23日方取得房屋所有权证 (小产证)。

　　龚先生收房后发现原建筑设计及平面图中显示的阳台与客厅之间应当有的移门没有了。2006年2月龚先生分别支付了10000元及23000元购买了地面停车位及地下自行车库。但是，龚先生入住小区后，物业公司仍要求龚先生一家按月支付车位使用费。

　　2007年9月，龚先生一家以商品房预售合同纠纷为由，将兴吉房产告上法庭。

　　一审判决>>>

　　开发商返还地面停车位款1万元

　　南汇区法院认为，不动产交付具有特殊性，即存在房屋实物交付和权利交付。2006年2月16日兴吉房产向龚先生发出交房通知单，已履行交付义务，对龚先生提出的交房前提条件为兴吉房产取得大产证之日的意见，法院不予支持，因而逾期交房违约金只从2005年10月31日交房日计算至2006年2月16日。

　　对于龚先生提出的逾期办理小产证违约金，一审法院认为龚先生取得小产证并未超过合同约定期限，因而对此项诉讼请求不予支持。对于龚先生因兴吉房产擅自取消阳台与客厅之间的移门而提出的经济损失赔偿金，一审法院认为龚先生未提供相应证据，遂不予支持。

　　就地面停车位，一审法院依据 《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此支持龚先生要求兴吉房产返还地面停车位款10000元的诉讼请求。

　　对于地下自行车车库款，一审法院认为，系争的地下自行车车库系兴吉房产利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，兴吉房产享有所有权，有权自行出售系争自行车车库，因此，驳回龚先生要求兴吉房产返还自行车车库款的诉讼请求。

　　一审法院判决后，当事人双方均表示不服，提起上诉。

　　龚先生上诉中认为，一审法院认定的交付条件错误。根据《商品房预售合同》约定，双方约定的交付条件是兴吉房产办出大产证，兴吉房产应当承担逾期交房违约责任;《商品房预售合同》建筑设计及平面图中显示阳台与客厅等之间有移门，一审法院认定龚先生未能提供兴吉房产改变房屋设计、取消移门的相应证据明显不当;出卖人出售标的物，前提是出卖人有权处分。根据房地产相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《上海市住宅物业管理规定》规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有，因此一审法院认定兴吉房产有权出售地下自行车车库，缺乏法律依据。

　　兴吉房产上诉认为，法律不溯及既往，一审判决适用 《物权法》有误;系争车位是专有部分，兴吉房产可以出售。

　　二审结果

　　开发商返还车位购买费2.3万

　　2008年5月13日，上海市第一中级人民法院经审理后对 “上海物权法第一案”作出终审宣判。

　　二审法院认为，在预售合同中，双方就交房的日期、小产证的办理已作出明确的约定，原审据此判决并无不当;上诉认为兴吉房产改变房屋设计取消移门，要求兴吉房产给予赔偿的请求，因一审龚先生仅提供预售合同附件二房屋建筑设计平面图系一般示意图，并不足以证实兴吉房产改变房屋设计移门的事实。

　　二审法院认为，地面停车位、地下自行车车库是房地产，该转让出售应遵循相关的法律，亦当采取书面形式。我国法律还规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;根据本案已经查明的事实，本案系争的地面停车位及地下自行车车库，兴吉房产并没有依法登记取得权属证书，双方在 《商品房预售合同》中也没有相应的规定，亦没有相应的其他书面合同，兴吉房产至今没有提供相应证据证明其有权处分地下自行车库及地上停车位。现兴吉房产将地面停车位及地下自行车库出售缺乏依据，亦不符合相关的法律规定，该出售行为无效，兴吉房产应当将收取的款项退还。

　　二审法院在最后指出，原一审判决认定事实清楚，但在判决中适用 《物权法》有误，应予纠正。