博某某诉孙某某房屋买卖合同纠纷

　　一、原告的房屋买卖合同依法有效，要求被告履行过户登记的主张应受到支持。

　　原告赵某某、博某某于1999年7月28日共同在合同上签名，与被告孙某某签订了房屋买卖合同书，并由公证机关进行公证，出具了赵某某与孙某某签订合同的公证书。2000年8月14日，赵某某、博某某又共同在合同上签名，与被告孙某某签订了补充协议，约定将购买的房屋调换为104室，并由公证机关进行公证，出具了博某某与孙某某签订补充协议的公证书。并且，原告已经向被告交付了全部购房款，被告则早已将房屋交付原告使用。由于原告与孙某某双方签订合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际交付使用，应为有效合同。根据合同应当履行的法律规定，原告要求被告履行合同义务，协助被告办理房屋过户登记的请求应当受到支持。

　　二、第三人关于原告与孙某某的购房协议无效的种种主张明显错误。

　　(一)第三人关于原告合同主体、标的变更而无效的主张缺乏事实与法律根据。

　　第三人以两合同及公证书出现的合同当事人及合同标的前后不一为由主张原告的合同无效。然而，当事人有权依法设立、变更、终止自己民事权利、义务，因而原告无论房屋购买方名义的变更及合同标的的变更，只要不违反法律的规定，便产生法律效力，并不因这些变更而无效。

　　而第三人声称其于1998年便以其儿子徐某名义购买了104房屋，原告购买104系与孙某某恶意串通而无效，但根据2000年7月26日孙某某出具、徐某某签名的“承诺书”表明， 2000年7月26日，孙某某便与徐某某约定将104房屋调换为103室，从而放弃了该房屋，原告于此后的2000年8月14日将房屋调换104房屋，第三人关于原告合同无效的主张明显与事实不符。

　　(二)第三人以孙某某无预售房许可证而出售房屋给原告的合同无效的主张明显不成立。

　　首先，从法律上看，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”预售房许可证是法律对房地产公司经营行为进行的约束与限制，主要是因房地产开发企业预售房屋可能会对百姓的生活及社会经济秩序产生重大影响，因而应当严格限制。该规定并不适用于公民个人房屋买卖行为，这是因为公民个人的买卖行为不会对社会经济产生重大影响，属于合同自由的领域。即使公民预售房屋应当办理预售房许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。的规定，由于被告在本案诉讼前房屋早已建成并交付原告使用多年，而原告赵某某、博某某已经向孙某某交付了全部购房款，不应认定该合同无效。

　　其次，从事实上看，原告与被告在签订合同时虽然房屋未建成，但双方在签订补充协议，将房屋调换为104室时房屋则已经建成，双方合同不再属于预售房合同，第三人关于原告与被告合同无效的理由更不能成立。

　　(三)孙某某在出售房屋时没有取得房屋所有权证依法不影响合同的效力。

　　市中级人民法院2004第13号生效行政判决表明，孙某某在与原告签订合同时已经从联合建设的楼房中分得该房屋。第三人参加诉讼申请也对此明确承认。虽然孙某某当时尚未取得房屋所有权证，但显然有权处分该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，被告当时未取得房屋所有权证不影响合同的效力。

　　即使孙某某在出卖房屋时因未取得房屋所有权证而无权处分该房屋，因孙某某在出卖房屋后已经取得房屋所有权证，且现在仍为该房屋所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该合同依法为有效合同。

　　三、第三人在放弃104房屋后明知该房屋已出售给原告而与孙某某再次签订的购买104房屋合同属恶意串通损害原告利益而无效，其相应的权利主张不应当受到支持。

　　前已述及，第三人于1998年便以其儿子名义与孙某某签订了购买104房屋的合同，后调换为103室房屋，将104房屋放弃。此后，原告与被告签订了补充协议取得了该房屋。然而，第三人在放弃104房屋后，因未能取得103房屋而又希望得到已经由原告购买的104房屋，亦曾经与原告协商，但被原告拒绝。2002年9月18日，第三人又以其自己名义与孙某某重新签订104房屋买卖合同，由孙某某再次为其出具了购房款收条(实际仍然为98年所交款)，并将该104房屋过户登记到其自己名下(现市房管局过户登记的具体行政行为因违法已经被撤销，房屋所有权人仍登记为被告孙某某)。这严重损害了原告的合法权益，且属于双方恶意串通，根据我国《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;……。”的规定，第三人与孙某某所重新签订的购买104房屋合同无效，因而第三人对涉案房屋提出的权利主张不应受到支持。

　　综上所述，原告与被告孙某某签订的购房合同及补充协议合法有效，被告应当履行办理产权过户的义务。第三人在明知该房屋已经由原告购买的情况下，又与孙某某签订以此房屋为标的的合同，明显属于恶意串通损害原告的合法利益，依法属于无效合同，因而第三人对房屋提出的权利主张及相应请求不应受到支持。