李招妹诉杨林先房屋买卖合同纠纷

　　1?原告诉称：被告未经本人同意私自与第三人签订卖房协议，请求法院确认被告与第三人 之间的店房买卖行为无效。

　　2?被告辩称：该房是本人中标取得，并办理了本人的土地使用权证。本人与第三人签订买 卖协议，原告虽未签字盖章，但原告是知道的，第三人于签订协议的当日上午将7 000 元购房款送到我们家中，原告在家。

　　3?第三人述称：第三人与被告签订协议的当日上午就将7 000元购房款送到原告家中， 当时原告在家，没有提出反对意见。本人买来后已管理使用达七年之久，原告没有提出异议 。

　　(三)一审事实和证据

　　福建省连城县人民法院审理查明：原、被告于1963年10月6日登记结婚。1992年5月4日，被 告中标买下坐落于连城新泉镇乐联村的拖拉机房，经简易修建后，于同年6月19日租给审第 三人使用。1993年12月20日，连城县土地管理局颁发了集体土地建设用地使用证，土地使用 者为被告。1995年8月17日，被告将该房转让给第三人，并于当日签订了一份协议，原告未 在协议上签章。第三人于同日上午将购房款7 000元送到原告、被告家中。被告收款后 于当日出具了一份收条交第三人。第三人付款时，原告在家中，且对卖房一事未提出异议。 该房由第三人使用至今。

　　1998年农历10月8日，原、被告及其三个儿子分家析产，经协商，原、被告将其房产一分为 三，原、被告及其三个儿子于当日签订了一份"分单协议字"，未将本案讼争的店房列入分 割范围。

　　上述事实有下列证据证明：

　　1?原告提供1993年12月20日连城县土地管理局颁发的"土地使用权证"一份。

　　2?被告提供1992年农历5月4日生产队中标书证一份。

　　3?第三人提供1995年与被告签订的房屋买卖协议一份。

　　4?第三人提供一份付购房款7 000元的收条。

　　5?第三人提供原、被告及其三个儿子于1998年农历10月8日签订的一份"分单协议字"。

　　(四)一审判案理由

　　福建省连城县人民法院审理认为：被告中标购得该房产是在原、被告夫妻关系存续期间，该 房产属于原、被告夫妻共同财产。被告将该房转让给第三人，原告当时未表示异议，足以 使第三人相信被告能全权处分，原告以被告擅自转让房屋为由认为被告与第三人间的房产转 让无效的主张不能成立。第三人对争议的房屋已实际使用至今，第三人与被告间的房屋转让 也不因未办理过户手续而无效。被告与第三人的买卖行为依法属民事法律行为。

　　(五)一审定案结论

　　福建省连城县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下：驳 回原告要求确认被告与第三人买卖坐落于连城县新泉镇乐联村井水塘二间店面的行为无效的 诉讼请求。

　　一审案件受理费50元，其他诉讼费500元，合计550元，由原告李招妹负担。

　　(六)二审情况

　　1?二审诉辩主张

　　(1)上诉人李招妹诉称：1)原审认定第三人将7 000元购房款送到原、 被告家中时，原告正在家中，且对该房买卖没有异议，认定事实错误。2)上诉人不知道卖店 之事，于2001年才知道第三人购买讼争店房，被上诉人与原审第三人避开上诉人秘密协商， 并恶意串通损害上诉人的利益。3)原审认定1998年农历10月8日原、被告及其三个儿子分家 析产时，也未将该店房列入分割范围也是错误的。为此请求二审法院依法改判，确认被上诉 人与第三人的店房买卖行为无效。

　　(2)被上诉人杨林先辩称：1)被上诉人根本未避开上诉人秘密与第三人协商，也没有恶意串 通损害上诉人的利益，上诉人虽未在协议书上签字，但第三人将购房款7 000元送到我 们家中，被上诉人将款点清送进房中给上诉人存放，上诉人没有提出异议。2)上诉人认为20 01年才知道第三人购得该店房的陈述不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　(3)原审第三人述称：1)上诉人李招妹称："第三人送购房款到上诉人家中时，上诉人正在 休息，被上诉人没叫醒上诉人，不知道被上诉人收下购房款"，该陈述不符合常理。2)上诉 人李招妹上诉所称伪造"分单协议字"的问题，纯属捏造事实。3)关于收取店租的问题，19 95年8月17日第三人买房之前，第三人每月将店租送到上诉人家中。买房之后第三人就没有 交店租。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　2?二审事实和证据

　　福建省龙岩市中级人民法院经审理查明：上诉人除对原审认定"第三人付款时，原告正在家 中且对该房买卖没有异议"和"原、被告及其三个儿子于当日签订一份'分单协议字'，未 将该店房列入分割范围"提出异议外，对其余的事实没有异议。被上诉人和第三人对原审认 定的事实均无异议。二审法院对无争议的事实予以确认。

　　二审诉讼中各方当事人除一审提供的证据外均未提供新的证据。

　　3?二审判案理由

　　福建省龙岩市中级人民法院认为：被上诉人中标购得的该财产是夫妻存续期间所得的财产， 属夫妻共同财产。被上诉人将店房转让给第三人是基于夫妻之间的家事代理行为，夫或妻一 方的行为乃是基于夫妻之间的家事代理权利而作出的，由此产生的权利义务仍归于夫妻双方 。上诉人虽未在店房买卖协议书上签字，且当时未提出异议，足以使第三人相信被上诉人有 权处分该财产，依照民法家事代理制度，夫妻双方互有代理权，夫或妻的一方行为，其法律 效力及于双方，因此，被上诉人与第三人签订的店房买卖协议合法有效。上诉人主张不知道 该房出卖，无事实依据，本院不予采信。且上诉人又没有充分证据证明第三人与被上诉人有 恶意串通的事实，第三人有理由相信被上诉人的出卖行为是夫妻双方的行为。因此，第三人 有偿取得该店房，且使用达七年之久，应认定为善意取得财产。店房转让也不因未办理过户 手续而无效，为维护交易安全和稳定，善意第三人的利益应受到法律的保护。原审认定事实 清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不充分，二审法院依法不予支持。

　　4?二审定案结论

　　福建省龙岩市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一) 之规定，判决如下：

　　驳回上诉人李招妹的上诉，维持原判。

　　二审案件受理费550元，由上诉人李招妹负担。

　　(七)解说

　　本案是一起依据夫妻相互间"家事代理权"制度审理的典型案例，二审法院突破性地尝试应 用了这一法理，成功地审理了该起民事纠纷。

　　1?关于杨林先与杨佛保签订的店房买卖协议的效力问题。该店房是杨林先参加生产队竞标 而中标购得的财产，原审认定是李招妹与杨林先夫妻关系存续期间所得的财产，应属于夫妻 共同财产是正确的。本案焦点之一是：杨林先将该店房转让给杨佛保时，其妻李招妹是否 知道或者是默认?从本案事实看，李招妹陈述，杨佛保将购店房款送到其家中时，其在家睡 觉，不知道该店房被其夫出卖。该陈述不符合客观事实，亦无证据证实，法院不予采信是正 确的。本案焦点之二是：杨林先的行为能否代表其妻的行为?李招妹虽未在店房买卖协议书 上签字，但当时未提出异议，足以使第三人杨佛保相信杨林先有权处分该财产。依照民法家 事代理制度，夫妻双方互有代理权，夫或妻一方的行为乃是基于夫妻之间的家事代理权，由 此产生的权利义务仍归于夫妻双方。因此，本案是一起依据夫妻相互间"家事代理 权"制度审理的典型案例，二审法院突破性地尝试应用这一法理是可取的。

　　所谓家事代理权，是传统民法亲属法及我国"台湾地区民法"亲属编规定的，是用以规范 夫 妻关系或家庭关系的一种制度，即夫妻对于日常家务互为代理人。夫妻之一方滥用此项代理 权时，他方得限制之，但不得对抗善意第三人。由此可以看出，这是家事代理制度的一个重 要的价值取向，利于维护交易安全和稳定，保护善意第三人。据此，二审法院对本案的处理 结果是符合家事代理权制度的价值取向和基本要求的。因此，杨林先与杨佛保签订的店房买 卖协议是合法有效的。

　　2?杨佛保属于善意取得该财产。从本案事实看，李招妹没有证据证明杨林先与杨佛 保有恶意串通的事实，杨佛保有理由相信杨林先的出卖行为是夫妻双方的行为。根据最高人 民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条的 规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期 间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的 ，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。" 因此，杨佛保有偿取得的该店房，且又使用了7余年，原审法院认定为善意取得的财 产，目的是为了维护交易市场的安全和稳定，依法保护善意第三人的利益，二审法院维持原 审判决是正确的。