永安房产公司房屋买卖合同纠纷

　　2003年12月15日，被告永安房产公司与原张掖市第四建筑公司对福鹏综合楼工程进行了结算，并由张掖市华正建设工程预结算有限责任公司出具结算书1份，该结算书表明，该工程中标价为2 378 314元，工程决算价为2 193 036.54元，工程变更减少的费用为185 277.46元，该费用已由张有军退给永安房产公司。

　　证明上述事实的证据有：原告提供的住房预售合同、收款收据、移交清单、设计说明、交房单、(2006)张中民终字第299号民事判决书;被告张掖市永安房产公司提供的土地使用证、福鹏综合楼结算书;被告张有军提供的图纸会审纪要、结算书、还款协议、建设局文件(以上证据均为复印件)以及100原、被告在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。

　　本院认为：对于原告诉讼要求办理国有土地使用证的问题，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”由此可以看出，房屋所有人申请办理并享有房屋所有权证，据此办理该房屋占用范围内的土地使用证是房屋所有人的权利。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。现房屋的所有权证已办理，表明房屋的所有权和土地使用权归属

　　已明确。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因被告永安房产公司系该楼的开发商，办理土地使用证系开发商的义务，在庭审中被告永安房产公司也同意给原告办理土地使用证，现应由原告、三被告共同到相关部门办理土地使用证即可。

　　其次，根据联建合同，出售福鹏楼的房屋应以被告永安房产公司的名义出售，而在预售时，张有军个人与原告签订住房预售合同，违反约定。且张有军是该楼房的承建人，没有取得预售许可证，不具有出售资格，故张有军与原告签订的合同属无效合同，张有军应承担无效合同的民事责任。被告永安房产公司与原告张科洲于2005年1月15日补签的商品房买卖合同，属有效合同。张有军虽与何小鹏、孙家福写了图纸会审纪要，将部分工程项目变减，但出售时仍以原图纸设计说明进行宣传，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该说明和允诺对原告作出购买房屋有重大影响，故该内容应视为合同的内容。加之对一些项目的变减，如阳台推拉门，被告永安房产公司并未通知变减，张有军仅持有从设计部门取得的变更通知，不能视为建设方的通知。地板砖踢脚线瓷砖建设方没有通知取消，但张有军也未作，属于偷工减料。且一些项目变减后，销售的房屋价款未减少，仍按原预算的价格进行出售，损害了消费者的合法权益。故此，原告要求依照张掖市中院判决书判决被告承担阳台推拉门款732元，厨房墙面、地面贴瓷砖费用1393元，加窗费1412.5元，踢脚墙款228元的诉讼请求成立，应予以支持。水表虽原设计是普通水表，后安装为卡式水表，价款增加，但装水表时施工方和建设方并未要求买房人承担，水表增加的费用建设方也未征得买房人的同意，故施工方张有军所收原告水表款530元应予退还。

　　关于原告要求被告承担延期办理房屋权属证书的违约金问题，本院认为，原告与张有军签订的合同虽为无效合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买售人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自交房使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的，金融机构计收预期贷款的利息的标准计算。根据此规定，房屋是2003年8月15日交付的，应在交付房屋的90日内办理产权手续，而被告永安房产公司实际是在2004年10月30日才给原告办理的房屋所有权证书，应承担违约责任。违约金应从2003年11月16日计算到2004年10月29日，即：房款76943元×347天×0.021%= 5606元。而原告在起诉时只要求被告承担违约金4400元，故本院只支持原告主张的4400元。对于上述赔偿款由于张有军既是施工人，又是直接的卖房人，虽然合同无效，也应承担赔偿责任。被告永安房产公司是联建一方的当事人，是合法的出卖人，但在履行联建合同过程中，未尽到应有的监督责任，并与施工方有款项结算关系，在本案中应承担连带责任。被告宏源建筑公司以其名义与被告永安房产公司签订施工合同，其也应该承担连带赔偿责任。

　　对于被告张有军辩称的，工程变减的费用185 277.46元已退给被告永安房产公司，上述责任应由永安房产公司承担的理由，本院认为，双方认可的结算书中只表明了工程中标价为2 378 314元，实际工程款为2 193 036.54元，变减的费用为185 277.46元，该费用虽已退给被告永安房产公司，但从决算书中表明，该费用并非原告以及其他15户住户所诉这些费用的相加之和，从决算书中可以看出，185 277.46元还包括原告等所诉这些费用之外的其他费用，所以该实际工程费用应由三被告进行实际结算，并另行解决。故对被告张有军的以上辩解理由本院不予采信。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

　　被告张有军偿付原告张科洲阳台推拉门款732元、厨房墙面、地面贴瓷砖费用1393元，加窗费1421.50元，踢脚墙款228元，水表款530元，违约金4400元，合计8704.50元。被告张掖市永安房地产开发有限责任公司、张掖市宏源建筑工程有限责任公司负连带清偿责任，限于本判决生效后15日内履行。

　　案件受理费190元，由被告张有军承担。被告张掖市永安房地产开发有限责任公司、张掖市宏源建筑工程有限责任公司负连带清偿责任。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。[page]